韬略哥：刷新历史记录，2021楼市怎么走？

lameihua

　　2021年的房地产市场，注定不会太冷！

　　中原地产研究中心统计数据显示，一季度50城卖地超7000亿元，同比涨26%，创历史新高。

　　具体来看，50城中，一季度，上海卖地超900亿，收入最多；

　　杭州紧随其后，卖地超700亿；

　　广州卖地超300亿，居第三名。

　　在卖地收入增速方面，无锡增速最快，同比增长5292.97%。第二、三名分别为汕头和西宁。

　　01

　　楼市回暖了吗？

　　在这个问题上，很多人都犯了以偏概全的错误。

　　可以肯定的告诉大家，2021年的楼市，只能比2020年更暖，而不可能更冷。

　　今年前三个月，深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、合肥等楼市比较热的城市，都出台了一系列调控政策，杀招不断。

　　2021年一季度部分省市调控政策升级图片

　　包括集中供地、限购、限售升级，严查贷款等，尤其是深圳的官方二手房参考价，直接将炒房客打蒙。

　　加上媒体对大城市调控政策的宣传引导，使得很多人将几个大城市的调控，看作是全国性的调控，从而得出楼市即将全面转冷的错误结论。

　　为什么说2021年的楼市，只能比2020年更暖？

　　一方面出于经济稳增长需求，另一方面则是响应国家号召。

　　先说稳增长的问题。

　　2020年由于疫情原因导致全球大放水。

　　中国虽然很节制，但也在放水，M2重返11%以上，社融增幅重返13.5%以上。

　　另外，还有赤字增加、特别国债，以及地方债发行额度的大幅上调。

　　但2021年，这些政策工具都将有所收敛，而经济乍暖还寒，怎么稳增长？

　　恐怕楼市需要更暖一些，新房销售额、卖地收入，都将超过GDP的增速。

　　同时，今年的报告对住房政策的表述主要突出在“租”上。

　　政府不可能一边想着不卖宅地一边想着解决人才住房的问题，两全难得。

　　因此，增加供地是解决大城市住房问题的关键。

　　02

　　房价会继续上涨吗？

　　过去的计划思维，导致了中国楼市一二线高房价、三四线高库存的局面。

　　鉴于此，一线城市和强二线城市需要稳住，大量的二三四五线城市，则需要回暖。

　　2015-2021年一季度不同级别代表城市商品住宅月均成交面积及同比走势图片

　　而国家已经关注房地产金融化、泡沫化的问题。

　　因此，率先将带头上涨的一线城市和部分二线城市焖熄火，实现稳房价目的。

　　然后通过发展要素流动的城市群、都市圈，促进钱流、人流返回偏冷的二三四五线城市。

　　可以说，相比于房价调控的大城市而言，小城市的房价更有想象力。

　　从开发商的角度，也可以印证这个观点。

　　“两集中”供地（22城一年只卖三次地），“三道红线”融资新规，一个控地价一个降杠杆，这两条政策对房企的影响很大。

　　开发商最大的危险，就是地买贵了。

　　对于房企来讲，一方面，一二线城市集中供地政策相继落地，客观上拿地机会增大。

　　2021年一季度重点城市供地“两集中”政策后供地公告情况

　　另一方面，从拿地成本和“三道红线”等角度看，部分房企可能会更强调到三四线城市拿地，毕竟土地总价相对低。

　　2021年一季度各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化图片

　　一季度，共有上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉、南京、苏州、郑州、东莞、温州、天津、西安、长沙、绍兴、福州、无锡、南通、佛山、重庆等21城卖地收入超百亿。

　　开发商在三四线城市的布局脚步加快了。

　　03

　　对购房者有何影响

　　土地、新房和二手房分别对应着房地产一级、二级、三级市场。

　　新房房价是由多种因素构成的：

　　地价成本30-40%，建安成本30-40%，税费成本12-15%，销售管理成本10-15%，开发商利润8-15%。

　　二手房房价更是和基础配置（地铁、学区）、品牌溢价（知名房企）挂钩。

　　传统意义上的面粉贵面包就贵有一定道理，但是，地价的成本并不等于房地产的市场价格。

　　房价最终还是由市场对房屋的供需所决定的。

　　目前，能在大城市上车的应该珍惜机会，不要犹豫。

　　2019年至2021年一季度各梯队城市新建住宅均价累计涨幅对比图

　　有返乡置业需求的应该提前布局，不要等到开发商都集中开盘了，大家再挤到一块儿去买，到时候只会更贵！