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一棵青木:这十年,买商铺的人亏惨了,未来十年的住宅呢?

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发表于 2021-3-26 18:02:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在十年前,商业地产届有个说法,叫一铺养三代,或者说一铺富三代。

  只要你买了一套商铺,未来三代都不用愁了,买房绝对不如买商铺。

  在十年后,商业地产届的新说法,叫三代养一铺。

  只要你买了一套商铺,直接抽干你三代人的血,买房才是王道。

  从一铺养三代到三代养一铺,短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向?

  商业地产被政策打压了么?就像打压住宅地产那样。

  令人诧异的是,过去20年里,给商业地产的政策基本稳定,没有什么大的政策波动,政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策,甚至都没这么提过。

  倒是天天喊着调控的住宅领域,房价一再蠢蠢欲动,一涨再涨,提前买房的人赚的满嘴流油。

  而从来没人管的商业地产领域,房价却是死水一潭,甚至常年阴跌,真正做到了铺租不炒。

  这里面的差别到底在哪里?

  铺租不炒

  购买一手房时,投资商业地产和住宅地产的区别不算大,但进行二手房交易的时候,区别可就太大了。

  当你购买了一套住宅,进行二手房交易的时候,按照法律需要缴纳很多很多税费。

  主要有三个大头税种:

  个人所得税、增值税、契税。

  其他杂七杂八的小零头不计,没多少钱。

  但同样按照法律,这些高额的税种都给免了,仅留契税。

  当你持有住宅满2年时,免征增值税,当你持有住宅满5唯一时,免征个人所得税。

  也就是说,只剩契税了。

  按面积大小不同,契税的税率为交易总价的1~3%,其实和中介费差不多。

  哇,买卖一次二手住宅,居然要缴纳房屋总款的1~3%,再加上中介费和各种杂费还要1~2%,这么贵的么?国家怎么还不减税?

  能说这话,说明你不了解真正的房地产税负。

  来,让你看一看商业地产的交易税费,开开眼界。

  当你购买了一套商业地产,不管是商铺还是写字楼,进行二手交易时需要承担的税费,都堪称是可怕。

  为了防止你直接心脏爆炸,我们从小的差距开始谈。

  首先就是契税的差距。

  住宅地产的契税,对于小户型有优惠,可以从3%优惠到1%。

  但商业地产的契税,是3%整,一分都不少,任何面积都是3%的契税。

  印花税,万分之五,对买卖双方收取,合计总房款的千分之一。不多,但住宅交易的印花税全免,为零。

  小的说完了,下面开始说大的。

  如果你投资商业地产没有收益,甚至亏损了,那还好说。

  但如果你投资商业地产有了收益,赚到了钱,那下面这些税种就是为你准备的。

  你卖出商业地产时的卖出价,扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价,就是你的盈利,也就是增值部分。

  既然你增值了,那自然要缴纳增值税。

  增值税的计算办法,是你盈利/1.05*0.05。

  先除1.05,你可以认为是给你打了个折扣,但实际税率你可以认为就是增值部分的5%,加上一堆增值税附加什么的,合计是5.6%的税率。

  增值部分的5.6%,还算好嘛,不多。

  别着急,因为还没完,第二项是个人所得税。

  你赚钱了,自然要缴纳个人所得税,天经地义没毛病。

  你盈利部分的20%,缴纳个人所得税,没问题吧。

  现在税率到了25.6%了。

  第三项,是土地增值税。

  没错,增值税是增值税,土地增值税是土地增值税,这两个不冲突,都得缴。

  土地增值税就恐怖了。

  其税率,在30~60%之间,你赚的越多税率越高。

  假设你买了一套100万的商铺,当你出售的时候,一旦售价高于100万,就要缴税,因为你赚钱了。

  如果你没赚到50万,那么税率是30%。

  如果你赚的钱位于50~100万之间,那么税率是40%。

  如果你赚的钱位于100~200万之间,那么税率是50%。

  如果你赚的钱位于200万以上,那么税率是60%。

  这里还有个速算扣除,也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了,这会导致税费少一点,但少的不多。

  天天梦想房价翻倍暴涨?

  翻倍可以,怕你交不起税。

  我们按最低的算,增值额度低于50%,那么税率也有30%。

  以上三项合在一起,增值部分的税率就高达55.6%。

  如果你当初买商业地产的价格特别便宜,买入价很低,那么你的最高税率可以达到85.6%。

  然后,你还要缴纳按总房价计算的契税……

  如果你说发票丢了,无法计算最初的买入价。

  没事,国家无视你的成本,直接按你的卖出价计算,累计大概会收取你卖出价的34%左右。

  这意味着哪怕房价翻倍,你都赚不到什么钱。

  如此高的二手交易税费,导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己,收益归别人的投资标的。

  这就导致商业地产毫无炒作的可能性,没有任何投机价值。

  你可以炒房,也可以炒绿豆炒藏獒,但你绝不可能炒商铺。

  因此,十年来,商铺的价格纹丝不动,一毛钱都没涨,疫情后还跌了。

  有人说,卖家可以转移税负,不管国家怎么加税都是买家出。

  实际上,税负的买卖双方共同承担。

  当少量加税的时候,比如加个1%,3%,因为数额太小,确实看不出来是谁在承担税负。

  但当税率加到一个很夸张的地步时,你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。

  转移税负?

  你转移一个给我看看,看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。

  除此之外,购买商业地产还有巨大的持有成本。

  其成本之大,让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。

  首先就是房产税。

  针对住宅的房产税喊了很多年了,一直没实行。

  但对商业地产的房产税早就开始了。

  如果你以个人名义购买商业地产,那么没有房产税,但如果你以公司的名义购买商业地产,那么就会有房产税。

  而且很高。

  房产税的计算,是你买入价*0.8*1.2%,也就是你买入价的8折,每年缴纳1.2%的税率,注意是每年缴纳。

  如果你不缴纳,国家也不催你。

  但是等你打算交易的时候,需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

  除此之外,还有物业费。

  住宅的物业费是很低的,一平米2块3块,还有1块的,但商业地产的物业费是很高的。

  你见过租金60元/平米/月,但物业费高达15元/平米/月的写字楼么?

  我见过,而且这样的写字楼很多。

  如果你租出去了,物业费由租户承担。

  但如果你租不出去,这个物业费是不可能免的,你需要自己承担,物业公司旱涝保收。

  高昂到可怕的房产税和物业费,让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产,因为不仅不产生任何收益,还在给你源源不断的放血。

  有很多人买了住宅后十年不住,甚至就一直毛坯放着,专等房价暴涨后发财。

  在商业地产领域,这是不可能的,购买商业地产的唯一目的就是出租,极其重视出租回报率,恨不能收房第二天就租出去。

  因此,商业地产领域做到了铺租不炒。

  决定商业地产价格的三大因素

  上面一段说了这么多,不还是在说政策的重要性么。

  之所以铺住不炒,完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步,所以才没办法炒,这其实还是在强调政策的重要性。

  但其实并不是这样的,因为商业地产的政策一直没改。

  无论是一铺养三代的那几年,还是三代养一铺的这几年,交易商业地产的税费都是这么贵。

  所谓一铺养三代,恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有,是靠租金来养三代,而不是短炒让自己瞬间暴富。

  那为什么十年前的商铺那么火?

  2010~2012年,是商业地产的巅峰,那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

  如今年龄达到50+的人,一提到商铺写字楼,都会迷之向往,眼神里充满羡慕。

  2010年,佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。

  贵吗?

  很贵,那可是2010年,武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。

  但也不贵。

  因为隔壁的广州,商铺普遍是十几万元/平米,2011年12月,最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。

  那可是2011年的118万元/平米!

  今天的深圳湾一号,人称深圳最强豪宅,历经多番暴涨,现在的房价高达20~30万/平米。

  但2011年的时候,深圳湾商铺的售价,就达到了48万/平米,那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

  现在嘛,呵呵。

  交房后,深圳湾商铺大量空置,有商铺六年都没租出去,幸运能租出去的,租金才200元/平,回报率1%。

  2017年,深圳湾商铺的售价普遍腰斩,最低报价甚至有10万/平米的。

  这十年,在深圳投资住宅的人赚肿了,而投资商铺和写字楼的人亏惨了。

  为什么商业地产交易一直有高昂的税费,2012年之前能涨到如此离谱的天价?

  为什么商业地产的交易税费一直没有变化,2012年之后价格如此萎靡不振?

  商铺价格的起飞,源自于2001年,中国加入了WTO,中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

  尤其是民间经济,增速堪称恐怖,远远超过GDP增速。

  2001~2011年的这十年,民间有很多1分、2分,甚至3分4分5分的高利贷,但民间一直维持的下去。

  这就说明,在当时投资做生意,回报率是比这个利息高的。

  1分利,合年息12%还多,5分利合年息60%以上。

  你可以想一想,当时做生意究竟有多赚钱。

  做生意,自然离不开商铺,谁能租到铺子,谁才有做生意的资格。

  深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子,里面的店主人可能身家就好几千万。

  那么为了占住这个铺子,店主人自然需要支付高昂的租金。

  2010年,广州的商铺每平米售价动辄十几万,几十万,甚至一百多万。

  但这并没有泡沫,因为当时商铺的租金贵的离谱。

  十几万,几十万一平买下的好铺子,年租金回报率可达到10%以上。

  而且租金还在连年上涨。

  写字楼那边的情况,也差不多,大量的公司都在抢租写字楼。

  这肯定不能叫泡沫,售价再高都不是泡沫。

  一铺养三代,这是真的,没骗你。

  2012年,是商业地产辉煌的巅峰,那个年代最好的地一定给商业地产,开发商最先盖的房子,一定也是商业地产。

  不管是商铺还是写字楼,只要开盘,一瞬间就会被人抢光。

  不像现在,同一片小区里住宅都交房了,写字楼还得卖好几年才能清盘。

  那为什么2012年之后就变成了三代养一铺?

  其中最主要的因素,是商业地产的大量供应。

  2012年,广州一个商铺居然能卖到上百万一平,同期的房子也就一万块一平。

  这说明啥?

  这只能说明商铺的供给不足。

  于是中国开始加大力度供应商业地产,商铺和写字楼的供应量节节增长,开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。

  当然,今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了,但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。

  于是,在已经配置了很多商业地产的基础上,各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速,远超过GDP的增速在增长,目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。

  而按照国际通用标准,人均商业面积的警戒线为1.2平米,人均2.5平米的数据明显过于饱和。

  目前,各大城市写字楼的空置率,那可是相当的高。

  很多人说,这十年商铺的生意不行,是因为互联网购物的兴起。

  互联网购物确实会影响商铺的销售量,但这只是原因之一,且不是主要原因。

  城市里人均商业面积的节节增高,才是主要原因。

  商铺的增速,远远高于人口的增速。

  同样多的人,商铺面积多一倍,生意自然要下滑一半,这帐并不难算。

  以前老铺王门口人山人海的沸腾景象,现在已经看不到了。

  电商是一个原因,但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体,大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。

  这十年,商铺的租金基本没跌,甚至依然每年依然可以微弱上涨,这已经是受益于中国GDP连年增长的福了,不然就凭这个供应量,租金早崩盘了。

  但想像以前那样年年租金大涨,这是不太可能的事情了。

  这十年,一直到疫情前,商铺写字楼的租金大概增长了50%左右,但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。

  这并不是疫情的影响,因为2019年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。

  疫情后,那自然跌的很多,现在我们分析疫情前。

  疫情前,租金虽然涨的不多,但50%左右还是有的,为何售价原地踏步?

  因为社会上的投资回报率整体在降低。

  2010~2012年的时候,商铺写字楼的租金回报率是10%左右。

  挺高的,但真的很高么?

  那个时候全社会的资金成本就是这么高,到处都是赚钱的生意,资金在哪都轻松有10%以上的的收益率,别说中国史,就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。

  就算你存个余额宝,那个时候都有6%以上的收益率。

  所以,那个年代10%的租金收益率,真的不算高。

  这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号,把售价拉上天,先售后租,然后过几年玩消失。

  这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率,也不完全是无的放矢,因为以前确实有这么高。

  但2015年之后,中国屡次降息,资金成本大幅下降,基础的建设和基础的工商体系也基本完成,原始资本也积累完毕。

  钱,不再那么值钱了,中国的平均投资回报率开始不断回归正常。

  今天的中国,资金的平均成本依然远高于欧美,投资收益率也远高于欧美,但和2010年及之前相比,差远了。

  目前,你想找到年收益12%以上的投资回报,很难,非常的难。

  2018年的时候,银保监会的郭树清主席说,理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。

  这就是官方认定的正常收益率。

  而商铺的租金回报率,也从10%下降到了5~6%左右,成为了一个典型的长期理财产品。

  大量的,充沛供应的商业地产,让商铺和写字楼的售价,不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。

  如果你持有不卖,只吃租金,那你的感受还没那么深刻,毕竟疫情前租金一直在涨。

  但如果体现在售价上,那可真的是太坑爹了,售价十年不涨,甚至还在跌,而且越来越难卖。

  虽然你不打算卖,也没办法卖,但看到售价节节下跌,心里也不好受。

  很多人当年是贷款买商铺写字楼的,商业地产的贷款利率远高于住宅。

  这么多年的租金,基本都给银行当利息了,账面上也没赚到钱,图个啥呢。

  所以这十年,是三代养一铺。

  疫情后,那就不谈了,这是个意外,不过投资商铺写字楼的就惨了,租金和售价双双大跌。

  如果把疫情后也算上,估计得五代养一铺了。

  从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出,商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本,这两项直接决定的商铺的售价。

  社会平均资金成本,是由国运及央行政策所决定的。

  而商铺的租金,则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。

  简单的说,商铺的售价,由国运、央行资金利率、新增商业用地数量来综合决定。

  正常来说,资产的价格,就应该由这三项来决定,不管是商业地产还是住宅地产。

  商业地产的价格是正常的,但住宅地产的价格却非常的不正常。

  被疯狂炒作的住宅

  刚才说了,商业地产的售价之所以牢牢的盯死租金,最大的原因是那高到可怕的二手房交易税费,导致购买商业地产只能通过租金来回本。

  但为啥住宅没有这个政策?

  实际上,个人所得税、增值税等,早在90年代就有了,最开始的时候是面对所有土地交易都生效。

  通过超高的累进增值税来遏制那些利用土地谋取暴利的行为,这一招40年前立法时就提前想到了。

  但后来,针对商业地产的增值税政策还留着,但针对住宅地产的各种税费都取消了。

  1994年,财政部发布《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]020号),其中明文规定个人转让自用达五年以上,并且是唯一的家庭生活用房,免征个人所得税。

  高达增值部分20%的个人所得税,就这么没了。

  这条规矩,一直延续至今,中间多次确认,从未取消过,只不过前提条件进行调整而已,目前的政策是满5唯一免征个人所得税。

  1997年,《关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知》(京财税[1997]198号)第五条规定,住宅只需居住满5年的,就可免征土地增值税。

  2008年,中国颁布《土地增值税暂行条例》,其中明确规定自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税,无任何限制。

  目前,最新的政策,是居住满2年,免征土地增值税,这个会收取增值部分30~60%的超高增值税种。

  买卖双方合计税率为千分之的住宅印花税,一开始也是有的,但自2009年开始,国家暂免征收。

  换句话说,商业地产身上的那些税收政策,住宅地产曾经全都有,最开始的时候土地税收政策并不区分商业地产和住宅地产,众生平等。

  但后来,住宅身上的税种都取消了。

  为何在1994年取消住宅地产身上的个人所得税?

  为何在1997年取消了住宅地产身上的土地增值税?

  制定这些政策,当然是有原因和目的的。

  1981年,中国开始推行房改,鼓励住宅商品化,鼓励职工购买住宅。

  但推进速度极为缓慢,大家都还是在等单位分房子,掏钱买房的人,被视为傻冒。

  1994年7月,国务院正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,要深化住房改革,全力推进。

  同年,住宅的个人所得税被取消。

  1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布同年下半年全面停止住房实物分配,全面实行住房货币化。

  在全面中止住房实物分配的前一年,国家取消了住宅身上的土地增值税。

  可以很明显的看出,1994~1998年中国在酝酿全面住宅改革,试图终结福利分房,彻底开启住宅市场化时代。

  那么对住宅另眼相待,在1994年取消个人所得税和1997年取消土地增值税,就是理所当然的一件事。

  都没人愿意买房,还收这些税干嘛呢,先让别人愿意买再说。

  而降低税负,也能刺激住房市场的火爆,刺激住宅建设量的增加。

  最开始推进住房改革,是为了扩大中国的人均居住面积,实现居者有其屋的目的。

  要达到这个目的,也不适合过量征税,让居民换房有困难。

  后来中国房价过热时,一系列的调控都是以限购限贷为主,其实都体现了这个房改的初始思想,尤其是最常用且第一时间用的限购,可谓是把这个思想体现到了极致。

  真想收税,犯不着限购,规避银行风险也犯不着限购。

  按理说,税收的最好对象就是有钱人,有钱人买的越多越好,所以限购政策的出炉和长期使用,可以很好的体现房改的思想核心。

  房改的最大目的,是解决中国的住房问题,其他的好处都是附带的。

  要是以收税为目的,按商业地产那么收就可以了,卖土地的时候不少卖钱,收税的时候收的更重。

  所以收税和卖地并不是中央推进房改的初衷。

  中国的住房改革,一直在持续,到今天都没停止。

  2009年,为维护住宅市场,政府还暂免征收了了对住宅的印花税,税率千分之一的小税种。

  2010年,根据(财税[2010]94号)文,90平米以下的住宅,契税被优惠到了1%,90到144平的为2%,144平以上为3%。

  个人所得税和土地增值税的取消,让住宅交易的成本被降低到了仅剩契税,而契税也被优惠到了1%。

  这些税种的取消和优惠,让二手住宅的交易成本,被降低到了最低1%左右,还没有中介费高,这简直令人发指。

  也正因为如此,住宅成了一个极好的投资炒作品种,交易非常便捷。

  买的进来,卖的出去。

  因此,银行降息给商业地产和住宅地产的刺激程度完全不同。

  银行一降息,住宅地产的价格就疯了,因为市面上的钱多,投机品的价格就高。

  但银行降息的时候,商业地产的价格近乎纹丝不动,市面上的投机资金对其毫不感兴趣,因为买了之后卖不掉,拿不到投机收益。

  住宅地产的价格走势,可以完全脱离房租,但商业地产不行。

  至于说靠商业租金把价格托起来。

  经济好了,租金是高了点,但政府同时供应了大量的新商业地产,导致商铺写字楼的价格被死死压制在市场可接受的最低回报率上,导致商铺写字楼的售价原地踏步。

  甚至,还更低,更难卖了点,因为新楼太特么多了。

  过去十年,商业地产的价格在降息面前的走势,就是这样的。

  而住宅的价格,则一飞冲天,只涨不跌,远远脱离了房租的基本面。

  这种情况能容忍,也不能容忍。

  房改的历史使命

  刚才说了,房改的初始目的是居者有其屋。

  什么叫居者有其屋?

  不是给每个中国人都发一套北京五环内的房子,没人可以做到这么发,因为五环内的房子总归是有限的,至于那些都跑到了河北的“北京房”,还不如回老家呢。

  从国家的层面看,居者有其屋就是在全国范围内,住宅的数量达到一定的标准,人均住宅面积达到了一定面积。

  只要你想住房子,就一定有地方住,无非就是住大城市还是小县城而已。

  在这个基础上,大城市的房子,能达到够用的水平,让人能生存。

  所以国家其实更在意的是住宅的开工量和销售量,这会直接影响整个国家政策的顶层设计。

  因为只有大量的新住宅落地,才谈得上分配。

  谁应该住北京五环内,谁应该住老家小县城,谁应该没房子住,这是一个分配问题。

  但无论怎么分,你首先得有那么多房子拿出来分。

  中国住宅市场的根本性矛盾,是中国疯狂进行城镇化和城市住房总数量不足的矛盾。

  住宅的数量不是太多,而是太少。

  目前中国的城镇化率,已经达到60%,而欧美发达国家的数据普遍是80~90%。

  换句话说,如果住宅的建设就此停工,那么中国目前的房子,是远不够用的,除非自己终止城镇化,暂停经济发展。

  而高昂的房价和只涨不跌的历史,能刺激房地产商不断的拿地进行建设,能刺激居民疯狂的购买。

  因此,高房价是暂时可以容忍的。

  但高房价又是不可容忍的。

  那种一个人独占几百、上千、上万套住宅,靠收租牟利的新地主阶级,目前在中国是不存在的,再有钱都不敢这么买。

  一套地级市小住宅100万,1000亿能买10万套,马云全款能买20万套,贷款能买60万套,靠这个收租就能千秋万代。

  但是他绝对不敢买。

  目前房价的主要矛盾,本质上还是人民群众内部的矛盾,没有房和只有一两套房的人之间的矛盾。

  所以无产阶级专政的手段没办法用,压根找不到良田万亩的地主。

  高房价会直接制造人民群众内部的矛盾,城镇化率摆在那里,甭管谁买了房,肯定有人没买到房。

  而没买到过房的人,对于那些提前买房上车,享受这巨额暴涨的人,会非常的痛恨。

  面对那高到离谱,高到让自己绝望的房价,会产生大量的不满。

  但这种不满,我们没有办法通过消灭新地主阶级来解决,因为找不到这样的地主,少量的炒房客也都伪装成了普通人民,混在了群众之中,而且单个的持有量并没有夸张到能被轻易发现的地步。

  这种提前上车的人利用高房价来剥削后上车之人的情况,造成了新的矛盾和不公。

  因此,是不可容忍的。

  可容忍和不可容忍交织在一起,高房价产生矛盾的两方又都是人民群众,这就让国家非常的难以处理。

  目前这种冻结房价的解决方式,是没有办法的办法,也是唯一的办法。

  涨是不能涨的,跌也不能跌,涨跌都有人民群众不满意,只能横着。

  唉,要是能抓几个万房地主祭旗就好了,借汝头以平民愤。

  但住房改革的推进,总有结束的时候。

  90年代之前,中国人的住房太少了,祖孙三代挤一个小平房的案例比比皆是。

  2000年之后,中国的城镇化率以平均每年1%的速度推进,住宅的开工建设量一年比一年高,至2020年总城镇化率已经达到了60%。

  按欧美的标准,80%以上,城镇化率将接近极限,按此估算,最多20年,中国的房子将彻底溢出,数量远远超过需求。

  当然,这里面还要考虑到中国的住宅建设是先慢后快,如今一年比一年快,2020年的开工建设量是2005年的好几倍,而中国需要新房子的年轻人口,是一年比一年少。

  综合考虑,我觉得10年左右,可能拐点就会出现,人民群众的房子够住了。

  一旦住房改革的初始需求消失了,人民群众总体的住房已经够用了,那再利用超低税率来激活房地产市场就没有意义了。

  换句话说,当年取消住宅个人所得税,取消住宅土地增值税这个政策的历史使命,届时就已经完成了。

  此外,还有一个蓄势待发的房产税。

  这些税种只要恢复一小部分,对住宅的投机氛围就是致命的打击,尤其是那个可怕的土地增值税,对投机客简直是绝杀。

  如果商业地产的所有税负,全部直接套用在住宅地产身上。

  那么根据目前商铺和写字楼的市场行情,可以直接判断出住宅的租金回报率应该为5~6%。

  按目前北京住宅的租金回报率1~1.5%来估算,北京房价会腰斩再腰斩,下跌至目前房价的20~25%左右。

  换句话说,北京五环的房价,将从目前的4~5万/平米,下跌至1~1.25万/平米。

  没房的人沸腾了,这是好事啊,赶紧把商业地产的税收加在住宅地产头上吧。

  我要房价崩盘,我要低价买房,强烈要求政府赶紧加税。

  别闹了,真跌的那份上,第一个拒绝买房的就是这种人,他们绝对会选择租房。

  如今的商业地产,租金回报率在这么一个合理的区间,有人愿意买么?

  当然没有,全是跑去租房的,宁可租商铺租写字楼,也不买。

  那为啥有人愿意这么高的价格买住宅?

  这还用问,当然是冲着投机收益去的,你还真以为他们有购买北京房子的刚需啊。

  真没了投机收益,这群人绝对会选择租房,和现在那群宁可租商铺也不买的人一样。

  如今,同一地段,写字楼的单价远低于住宅,但就是没人愿意买。

  所以,住宅价格在今天跌下来,没有人会真正获益,有房没房的人都不会获益,换句话说就是没有支持者。

  但房价一旦下跌,利益受损的群众就会大量出现,这群人的反对力量会大的惊人。

  见过在教育局门口下跪的学区房业主么?没见过你也看过新闻吧。

  如果你是教育局长,你怎么处理这个棘手的问题?

  那可是跪下的人民群众,而中国是人民民主专政。

  你想想万一上千人乃至于上万人在市政府门口下跪,市长怎么办。

  换你当市长碰到这种事,脚都软了,脑袋一片空白。

  所以这种事不能出现。

  因此,现阶段商业地产的税负政策,绝不可能直接在住宅地产领域恢复,时机不成熟,贸然这么干会引出太大的乱子。

  但住宅地产的这些税负优惠,因住房改革开始而起,也会因住房改革结束而消。

  土地增值了,凭什么不能收土地增值税呢?你在中国磨个面粉都得交增值税。

  所以这些税收优惠的取消,是早晚的事,而且快则10年,慢则20年,只等房地产市场失去其历史意义和历史使命。

  如果你打算持有房产超过20年,那你就应该好好的思考一下,住房市场在中国改革浪潮中的历史使命究竟是什么,住房改革的历史使命又是什么。

  这段历史使命开始的时候,你可以糊里糊涂的,但结束的时候,你不能糊里糊涂,这段历史你必须要了解。

  因为对于很多家庭而言,那代表了几代人的积蓄。

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