刘晓博：2021年，两个最大的悬念…

lameihua

　　站在目前这个时间点上，2021年楼市有两个最大的悬念：

　　1、会加息吗？

　　2、北方楼市会回暖吗？

　　至于房地产税立法，随着“两会”的结束已经没有悬念了。至少在2021年，立法不会有实质性推进。

　　先看会不会加息。

　　疫情后，全球央行都在放水，货币扩张非常快。但随着通胀率的反弹，一些“体质偏弱、容易感冒”的国家已经扛不住了，开始加息。

　　在20大经济体里，巴西、土耳其、俄罗斯先后宣布加息。这些国家要么是资源国家，要么是典型的内循环国家，要么两者兼备。每到风高浪急的时候，往往先感冒发烧。

　　美国10年期国债收益率已经反弹到了1.75%附近，暗示着美元的加息周期也将提前到来。我个人判断，2022年一季度美联储可能停止购买资产（结束量化宽松）；2022年的三四季度可能开始加息。

　　当前主流媒体和经济学家的判断是：美国在2023年才可能开始加息。至于我的判断是否正确，大家可以一起见证。

　　在中国，央行和银保监会的领导近期也有过如下的表态：

　　既然如此，那么今年房贷利率看来铁定要反弹了。此前选了LPR浮动房贷利率的人，岂不吃亏了？

　　如果加息，那楼市和股市岂不要跌一波？

　　其实郭树清说的“预计今年贷款利率会有所回升”和“加息”是两个概念。

　　“加息”，是一个国家的央行公开宣布调高基准利率。这种比较正式的、官方的、带有调控色彩的“加息”，2021年很难在中国发生。

　　“预计今年贷款利率会有所回升”指的是市场里真实的利率，或者说企业、老百姓拿到的真实利率。

　　随着央行对市场注入资金的减少（中国主要是逆回购和中期借贷便利），广义货币M2的增速会放缓，社会融资额存量增速也会放缓，“全国银行间同业拆借中心”里的利率会反弹，各银行发放的贷款利率也会上升。

　　在2021年，LPR利率大概率是保持不动的，但新增贷款的“银行加点”可能会提高。

　　于是，对于购房者就出现了多种情况：

　　1、此前已经贷款，目前在按揭之中的购房者，你的房贷利率是不会上升的，因为LPR不会加息，你明年的房贷利率大概率跟今年持平。至于今年的房贷利率，或许还有下降的可能，要看你之前选定的“重新定价日”，因为去年的LPR利率是降低的。

　　2、今年新买房子的人，你拿到的贷款利率可能“变贵”。虽然基准贷款利率（LPR利率）是保持不变的，但各地市场情况不同。如果市场过热，“银行加点”部分会提高。

　　3、部分城市由于楼市偏冷，今年新增的房贷利率可能还会下降。

　　也就是说，当前楼市调控是“因城施策”，各地银行配合政府出台调控措施，贷利率千差万别。不仅不同的城市利率不同，同一个城市里的不同购房者（首套、二套等）拿到的利率也会有所不同。

　　至于当初没有选固定利率的人，也没有必要因为“未来利率或许会走高”而后悔。还贷是一个漫长的过程，会经历很多加息和降息周期。

　　从长时段看，中国未来利率趋势性走低，是大概率的。

　　欧美日的利率，就是趋势性走低的。主要原因是：人口红利终结、少子化；央行不断放水刺激经济，货币供应量长期偏大；石油的重要性越来越差，石油带来的大通胀几率锐减（很难再有石油危机）。

　　只要中国留在全球主流经济体系内，中美斗而不破，那么中国长期利率一定是走低的。

　　利率高企、通胀长期困扰的，多是经济结构单一的，真正内循环的国家，比如伊朗、俄罗斯、委内瑞拉、土耳其等。这些国家固然利率高，购房者看起来负担会加重，但其房价常常飙升，那点加息就完全不算什么了。

　　上图是伊朗的利率走势，这么高的利率，伊朗购房者岂不很惨，楼市价格暴跌了吗？

　　恰恰相反，伊朗房价几乎年年翻倍。如果你10多年前买的房子，现在的月供估计就是买个羊肉串的钱。这种高利率恐怕不用担心吧。

　　上图：德黑兰房价按照本币计算，基本上年年翻倍；但按照美元计算，一直维持在1000美元每平米的价格，这就是所谓的“美元顶”。

　　再看悬念二：大华北片区，楼市会不会回暖。

　　行政区划意义的“华北”，是指京津冀、山西和内蒙。河南则属于“中南地区”，山东属于“华东地区”。

　　但从地理概念来看，河南的全部，山东、江苏、安徽的相当一部分地区，都属于华北平原。

　　虽然“六大区”是五十年代的行政区划，但影响仍然延续到今天。每当我说山东属于华北市场的时候，就有人提醒我：山东属于华东。

　　其实无论是经济结构、市场氛围、人的观念，山东和河南都属于华北。至于内蒙，反而不太像华北。

　　我这里讨论的“华北会不会回暖”，说的是京津冀、山东、河南、山西、内蒙，这个板块楼市最近几年一直偏冷，只有唐山等少数城市大涨过。

　　最近大湾区和华东的核心区——江浙沪、安徽、福建，楼市调控都有加强的趋势，因为整体偏热了。

　　无论是各种“花样限购”和查经营贷、修改学区房规则，其实都是一个目的：稳住楼市，把资金赶到华北等比较冷的片区去。

　　所以我们看到，青岛、廊坊都在降低落户门槛，俨然开始承接增量人口和资金了。而洛阳的扩容，也来的恰是时候。

　　这其实就是我一直在说的，中国楼市的基本运行规律是：轮流吃饭，板块轮动。

　　大湾区因为受香港拖累，为了对冲，2019年率先开饭，率先吃饱；然后是长三角，现在怎么轮到“大华北片区”了。

　　所以，我的结论是：2021年，京津冀、山东、河南、山西、内蒙这个板块，有较大概率出现回暖。