智谷子：2021楼市魔幻一幕：有人拼命排队抢房，有人亏到免费送房，房地产迎来大转折？

lameihua

　　01

　　深圳楼市的魔幻，已经到了令人发指的新境界了。

　　比造一台EUV光刻机更难的，是6个月内从地球飞到火星。

　　比半年飞到火星更难的是，在一辈子走完之前能成为一名深圳房东。

　　2021年刚刚开年，每个人都感受到，楼市弥漫着一股紧张的气氛。

　　在深圳，听到“打新”时人们第一时间想到买房，而不再是炒股。

　　为了遏制疯狂的“打新”，深圳不断加码调控。网红盘沙井万丰海岸城开盘时，根据无房优先、社保排序的原则，最低的准入门槛居然演变成了：

　　缴纳社保278个月。

　　个人购房者，除非在深圳交满23年社保，否则不可能买到这儿的一套新房。

　　什么叫呼吸的痛？这就是了。

　　疫情后，全球货币流动性增大。经济学家们在惊呼，这是核动力印钞机。

　　连带着，一二线城市燥热不安。从深圳、广州，到上海、杭州，越来越多的城市的楼盘门口，排起了长长的队伍。

　　深圳连二手房都推出了指导价，上海把增值税免征年限上调到5年，又祭出5年限售，广州收紧了黄埔、南沙，杭州开始限购法拍房……

　　一幕幕魔幻的情景正在上演：

　　有深圳业主名义上按照指导价卖房，却给自家“字画”挂出了天价，令人啼笑皆非。

　　有深圳业主以指导价卖房，引来哄抢，最后享受了开发商的待遇，让买家“全款优先”，摇号购买……

　　严厉到变形的调控动作，背后是前所未有的抢房热潮。变动不安的时代下，优质的资产被越捧越高。

　　但是，很多人没有感受到，中国楼市另一面的寒冬凌冽。

　　还有一些遥远的哭声，稍纵即逝，总是被淹没在如潮的“涨声”之中。

　　就在最近，环京的燕郊就传来消息，又又又有人扛不住了。

　　一名叫“厚土”的网友发帖，“赠送（燕郊）天洋城房产，先到先得，自己还贷款”。新京报求证后发现，是真的。

　　原来，“厚土”在2016年冲进燕郊楼市，买了套40平米的房子，到现在已经亏掉了首付，几年房贷也白交了。

　　“越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。”

　　燕郊“免费送房”，只是中国楼市中被套牢故事的一个缩影，还有无数的人们在问：

　　为什么我的房子没有涨？

　　回顾2020年，哈尔滨在跌，天津、郑州在跌，石家庄、济南、青岛、太原都在跌，不少“房价跌回一年前”。

　　别看富人们排队抢房，躺赚几百万，买错一套房，代价也是极为沉重的。

　　如果你没有看清中国的大趋势，不清楚当下正在发生什么，千万别再乱买房。

　　02

　　很少有人清醒地意识到，当前中国楼市的分化，到底有多么剧烈。

　　我有个同事的亲戚，这几年赚了些钱，过年回家的第二天，就在乡下买了套房。现在她已坐拥几套农村大别墅，每个孩子都可以分两套。

　　这样的房子，未来除了自住，几乎没有升值的可能，流动性也极差。

　　事实上，全国大部分三四五线城市，甚至部分二线城市，完全没有房产投资的价值。

　　就拿让网友“厚土”欲哭无泪的燕郊来说，这里是河北的三河市，因为2017年出台限购，正在飙升的房价被突然腰斩。

　　其坠落悬崖的根本原因，就是本土缺乏足够的经济、产业、人口，支撑飞起来的房价。

　　现在总算企稳了，但回暖还遥遥无期，累计跌幅已经达到三成。

　　首付都跌没了，难怪心态要崩。

　　2020年，中国楼市的南北分化，体现的淋漓尽致，别说燕郊这样的小城市，很多大城市甚至特大城市，房价都受到了重挫。

　　哈尔滨、天津、郑州、太原、济南、青岛、吉林、呼和浩特……房价都跌回了一年前，这些都是北方重要的省会城市/直辖市。

　　在国家统计局监控的70城中，北方城市有48.2%在下跌，南方城市只有24.4%。

　　而且，南方房价下跌的多为中小城市，如北海、韶关、常德等。

　　随着天津房价的下行，很可能在不久的将来，中国房价榜单Top10的城市中，也会和GDP排行榜一样，只剩下北京这一个北方城市。

　　南北分化还仅仅是一个开始，更重要的趋势，也已经出现。

　　不知道大家注意到没有，即使在同一个省份，比如全国最发达的广东省，不同城市的楼市也是天壤之别。

　　我说的不仅是价格水平，更重要的是涨跌的趋势。

　　涨幅最高的东莞、深圳，属于全国遥遥领先，但同样属于广东的云浮、揭阳、汕尾等城市，房价却在下降。

　　根据中国房价行情网的二手房数据：

　　在广东，去年东莞和云浮之间，涨跌幅度的落差高达55%。

　　在江苏，涨幅最高的淮安，和最低的苏州落差约40%；

　　在浙江，年涨幅最高的嘉兴，跟最低的湖州，落差约20%；

　　除了城市之间，城市内部也在分化，不同地段的表现，可能是天差地别。

　　上海的黄浦区涨幅高达24.89%，而金山区下跌了0.74%，落差约25%；

　　深圳涨幅最低的盐田区（10.69%），也远远追不上福田区（38.41%）……

　　（注：房价行情网数据仅作为一种参考，具体以官方公布数据为准）

　　难怪总有人说，看新闻到处在涨价，回到自己的小区一看，房价还是趴着没有动。

　　03

　　今天楼市上各种各样的分化，跟全球大放水的背景是分不开的。

　　2020年，放水的程度超过人类历史上的任何时候。有史以来的美元总量，有21%是在这一年印出来的。

　　资产保值，刻不容缓。但资金只会流向更优质的资产，不断地一层一层筛选，从区域到省份，再到城市、地段。

　　只有最具有竞争力的地段，才能吸引源源不断的资金流入，夯实自己的人口、产业基础，成为时代的赢家。

　　比如这张图，是最近出炉的广东省2020-2035年国土空间总规，就明确规划珠三角地区在未来15年内，人口将增长足足2140万人。

　　与此同时，粤北的生态发展区，则要逐渐减少大约180万人口。而这些区域，正是广东省产业相对薄弱，房价在下跌的区域。

　　人口新增长2千多万是什么概念？

　　相当于在粤港澳大湾区，足足塞进一个上海的人口。

　　强劲有力的经济增长，持续的科技创新和源源不断的人口流入，让粤港澳大湾区成为真正的大国重器，与东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区并驾齐驱。

　　这也是为什么，在全国政治经济版图上，粤港澳大湾区都是顶尖的存在。

　　04

　　我们今天主要探讨楼市，对粤港澳大湾区的各项数据，就不做详细的展开。我只说说最近的一条刷屏的新闻。

　　同样是在广东省国土空间总规披露的，粤港澳大湾区正在预留两条超级廊道：

　　从港澳出发，直达北京的京港澳高速磁悬浮；

　　从广深出发，直达上海的沪（深）广高速磁悬浮；

　　这两条磁悬浮，不仅有望以600-1000公里/小时的高速，把上海-深圳-广州-北京四大一线城市直接贯通，更重要的是，它将驱动粤港澳大湾区进一步融合：

　　广深同城的时代，真的来了。

　　要知道，粤港澳大湾区的9+2城市群，城市特色和产业分工是全国互补性最高的，城市之间的合作基础非常好，越来越融合为一个超级大都市区。

　　从楼市来观察，粤港澳大湾区更有其独特的神奇之处。

　　一方面，它处在急速融合的“拆墙”过程中，时空距离快速拉近，另一方面，它又是全国制度差异、管理体制甚至房价落差最大的区域。

　　三个行政区，有两种制度共存，实施三个关税区、三种货币，房价从港澳的十几万每平，到深圳的领跑全国，再到珠海、东莞等环深城市，广佛大后方的广阔腹地，有着巨大的想象空间。

　　05

　　正因如此，粤港澳大湾区的楼市才会成为全国分化的重要一极，源源不断地吸纳资金流入，同时在内部产生剧烈的流动和再调整。

　　2019年11月，智谷趋势的楼市研究团队，已经捕捉到东莞楼市异动的信号，并明确提醒大家，东莞只有三五个月的窗口期，要赶紧上车。

　　看过文章的朋友应该还记得，当时我们专门为此组织了考察团。

　　后来的事情大家都知道了，2020年，东莞楼市伴随着深圳，量价飞涨，房价一路攀上高峰。

　　东莞成为全国房价增速最快的城市，就是环深格局巨变的结果，也让许多人第一次拿到了大湾区的楼市红利。

　　当初跟着智谷买东莞的朋友，起码赚到上百万了。

　　为什么智谷的判断如此精准？

　　粤港澳大湾区的机会，往往隐藏在错综复杂的规划、宏大的经济数据和图景中，稍纵即逝，需要有敏锐的嗅觉和判断。

　　为了深入了解市场的脉搏，智谷组建了数十人的楼市团队，不是在调研，就是在调研的路上，深耕大湾区。

　　在过去的800多天时间里，我们跑遍了大湾区内地9个城市1000+楼盘，带回真实而新鲜的一手楼市信息。

　　作为首个系统性研究粤港澳大湾区的楼市团队，智谷趋势从宏观层面的买房逻辑、城市分析，到每个楼盘的测评，都深入钻研和打磨。

　　我们的《大湾区投资红宝书》一经推出便饱受追捧。20万字的研究成果，影响了15万用户的投资决策。

　　06

　　现在，专注于粤港澳大湾区投资的智谷趋势房产俱乐部，正式成立了！

　　由两位行业大咖领衔，团队在走遍大湾区的基础上，结合宏观研究、楼盘分析，精准推荐具有超高投资价值的项目。

　　黄大大，智谷趋势合伙人、楼市主编，曾任国内一流大报首席记者、国内TOP 3房企首席品牌官，同时也是10年资深房地产行业观察者；

　　黄汉城，智谷趋势合伙人、执行总编，拥有10年城市发展研究经验，《中国城市大洗牌》、《谁是中国城市领跑者》两本畅销全网书籍作者，多篇区域观察文章还惊动了高级领导。

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