黄汉城：一二线城市一年只能卖三次地？这一招调控真的是太狠了

lameihua

　　早上起来看手机，我都惊呆了。

　　截止十点十五分，港股内万科企业涨超12%，融创中国涨超10%，中国恒大、绿城中国涨超8%，佳兆业集团、华润置地涨超7%，碧桂园涨超6%。

　　这两天，香港因为经济衰落，准备上调印花税收割全球人民韭菜补充税源，导致股市大跌。我的助理路口大爷痛哭流涕：咱啥事都没干，就被人偷了一辆丰田，我能不能报警啊。

　　没想到，隔天就峰回路转。

　　资本异动的背后，是这样一条消息：

　　网上传闻，2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，要求被点到名字的一二线城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

　　网传名单包括北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　消息未经证实。不过目前，已经有一部分城市披露了官方文件。

　　这招，实在是高。

　　网上有一些解读，但都说得云里雾里。大家看我这一篇就够了。

　　01

　　首先，大家应该知道，对开发商来说，土地就是不动的印钞机，拿地越多越好。

　　但房企又不是银行。

　　没钱了怎么办？

　　有一种非常绝的招数，叫做高周转。

　　“摘牌后，通宵做设计，当天出图纸，20天开工，4个月开盘卖楼、5个月回款、6个月现金流为正、8个月再投资。

　　房企投资1亿元，2年后最快可以做到175亿元的规模！

　　真XX太狠了。搭积木都没这么快。

　　虽然它导致国人买到史上最差的房子，但开发商可是乐开了花。

　　只要资金能够迅速回笼，就能立马冲进土拍市场，买下一块地。以此滚动开发，赚得盆满钵满。

　　所以越是地王，大家越要抢到头破血流，溢价率特别大。

　　反正最后不愁卖，能赚很多钱。一年后，又是一条好汉。而且拿下一块地王赚的钱，足以撬动下一轮同时好几块土地的购置。

　　老实说，高周转太有了魔力，比乔杉的洗脚城还要吸引人。

　　它就像病毒一样，感染了很多房企。

　　你想啊，“江湖中有一本葵花宝典，大家都想得到它。因为得到之后，可以天下无敌，但如果有一天，葵花宝典被公开了，人人都有机会练。这是好事，还是坏事呢？”

　　有人说，这会成为一个灾难。

　　“因为一个人拥有时，练不练是一个人的事。大家都拥有，练不练就不由自己决定了。比如你有一个仇人，如果你不练，你的仇家就会练成后来杀你。所以逼得你也得练。最终，所有人都会练葵花宝典。整个江湖都自宫变成了太监。”

　　总结起来就是，以往地方的供地模式是连续供应土地，开发商则配套利用了高周转模式。

　　大家的资金利用效率都比较高，在单次招拍挂当中，有能力喊价，争地，把地价推了上去。

　　面粉贵了，最后苦的还是那些买不起面包的普通人。

　　越来越少的人愿意做侠之大者去为国接盘，生育率越来越低。

　　现在让一二线城市集中出让土地，有一个非常大的颠覆，就是打破了以往政府连续供地，开发商滚动开发的模式。

　　打个比方。A市决定每年在3月、6月、9月分三批次集中供应土地，所有房企能够拿到地的时间就这三个档期，错过这个村就没有这个店了。

　　大家只好集中拿地，争取一次多拿几块，这对资金链的要求比较高，占用了企业的很多流动现金。

　　而且，你最后开盘的时间是受到各方面因素影响的，开发商的资金回笼后，不一定能够无缝衔接，赶上下一次集中供应土地的档期。那么，资金就会沉淀在池子里头，没办法高效利用起来。

　　前后这么干下来，房企的资金周转次数就会变少。杠杆率下去了，净资产收益率自然会下滑。

　　以后在一级土拍市场上，大家就没法像过去那样豪气云天，竞拍轮次动不动就几十轮，甚至几百轮。

　　土地溢价下来了，房价也就可能稳住了。

　　对于开发商来说，实力不强的中小房企会感到有压力，更加难以追赶头部企业。大房企则明显占了优势，先期的资金优势，未来会转换成持续扩大的规模优势。这也是为什么万科、融创中国能够狂涨十个点的原因。

　　对于普通人来说，由于所有房企集中批次拿地，加上开发周期不会相离太远，到时候集中开盘的项目也会变多。竞争激烈，促销活动多，刚需客可以拿到一些优惠。

　　以上，或许就是有关部门出这个决策的逻辑链条吧。

　　02

　　之前楼市总是越调控，房价就越要涨，陷入调控怪圈。

　　很大一个原因，就是我们许多政策自相矛盾，彼此抵消。

　　举例来说，房价猛涨之后，大家怨气就很大，恨不得把开发商扒了皮。

　　好，那就满足大家，限制房企融资。债也不让发啦，银行贷款也断流啦。一路撸下来，看起来就爽，但问题的关键是，人家没钱怎么拿地开发，没有地开发怎么卖房给你？

　　大哥，价格是由供需关系决定的。

　　这种人为拉长房子上市周期，市面上的房子供应量少了，房价岂不是更有上涨的动力？

　　真正有效的调控逻辑，应该是这样的画面：

　　在需求端抑制炒房投资，留下刚性需求；在供给端搞“大跃进”，政府拼命卖地，让房地产企业有更多的项目可以开发，住宅入市的数量如果一年能翻好几倍，单价就不值钱了，并且发动国企大力发展长期租赁市场，让民众有更多的选择性。

　　也就是说，我们应该“压缩无效需求，扩大有效供给”。

　　这样供需失衡的尖锐关系才能缓和下来，不让房价狂飙突进。

　　理论很简单，但地方就是做不来。

　　为什么？

　　你用你的肾想想：土地财政贡献了各地一半的收入，如果拼命卖地导致房子不值钱甚至下跌，以后谁还来买我的地，地价卖不高我又怎么发工资？

　　所以啊，房价降不下来，最大的障碍其实就是地方政府自己。

　　既得利益者，绝不止开发商一个。

　　当然啦，地方上也有自己的难处。

　　在社会保障、教育医疗等刚性支出方面，政府担当了最大的责任，很难相信地方政府没钱会是什么样子。

　　所以，这也是一个非常矛盾的地方。就像一个打不开的死结。

　　今后实行集中供应土地到底有没有用呢？这个大家可以见仁见智。

　　我想说的是，长期来看，我们可能还是坚持“压缩无效需求，扩大有效供给”，这样才能取得最好的效果。

　　根据1月份的国家统计局数据，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5％、0.6％、1.0％和0.3％。

　　一线的房价，到底啥时候能让人买得起啊？