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刘晓博:楼市,为何惊现“反逻辑奇观”?

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今天(2月23日)上午,国家统计局公布了“2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

  每月公布一次70城的房价数据,已经成为惯例。在这组数据里,二手房销售价格指数是最有价值,也是最值得留意的。

  原因很简单,新房存在限价,对市场扭曲程度比较高。二手房价格虽然未必100%真实,但被扭曲得少一些。而且我们没有其他比较权威的数据可看,只能看这个。

  如果你根据国家统计局的数据,梳理一下过去1年二手房的同比涨幅(从2020年1月到2021年1月),就会发现这个涨幅榜名单非常“反逻辑”。

  上图:过去1年二手房涨幅最高的20城市里,有9个是北方(或西北)城市,占了近一半。说明北方虽然经济不行了,但房价表现还是可以的。

  过去一年,二手房涨幅第一的是深圳,这没有人会感到意外(东莞没有纳入70城统计)。只是对于15.3%的涨幅,大家可能会有争议。

  广州、上海、北京的二手房涨幅,都超过了6.9%,也在大家意料之中。但北京的涨幅有深圳的一半吗?是北京被高估了,还是深圳被低估了,这个可能有争议。

  成都、杭州、宁波涨得也不错,这个大家也不意外。

  但下面这些城市也位居涨幅榜前列,就显得“反逻辑”了:

  1、沈阳、大连的涨幅分别达到了7.2%和6.5%,跟上海、北京基本在一个水平上,这出人意料。而同为东北四大城市的另外两个城市——长春和哈尔滨,都是下跌的。

  2、银川、西宁、乌鲁木齐涨幅分别达到了9.7%、8.6%和6.1%,前两个涨幅超过上海,后一个涨幅比肩北京。这三个城市都位于“胡焕庸线”以西,不是说好的“投资不过胡焕庸线”吗?

  3、徐州涨幅9.1%,唐山涨幅7.8%,基本上都赶上了上海、广州的涨幅。要知道,徐州和唐山都是地级市,而且是北方的地级市,不是说好的“北方衰落了”吗?

  而这批“反逻辑”城市,竟然占了涨幅榜20强的近半席位。该怎么解释?

  下面谈谈我的看法:

  第一,每个城市都是要吃饭的,要发工资的。经济不好的时候,楼市反而更有必要适度回暖。

  中国是一个强政府社会,政府在经济发展和社会进步中的主导作用非常突出。跟西方相比,我们有健全的基层政权,比如乡镇、街道、社区等等。这意味着,财政需要供养的人口比较多。

  这是缺点吗?未必。看看疫情中各国的表现就知道了,关键时刻,还是中国的体制管用,能救命。西方的基层政权是虚化的,连小区保安员都不多,所以根本没有办法实施隔离和全面预防。看起来节省了成本,关键时刻就是大漏洞、大缺陷。

  地方政府要保民生、保工资、保运转,就需要有财源。纵观中国历史上的改革,无不包含“开源节流”的内容。尤其是疫情当前,还要给实体经济减税降费,钱从哪里来?仅仅靠赤字、中央转移支付、特别国债,是不够用的。

  所以在2020年,中国卖地收入达到了8.4万亿元,同比增长了接近16%,占一般预算的比重达到了46%。

  想想看,如果卖地收入都集中在少数大城市,中小城市都熄火,将会产生什么局面?一定是政府收入更加不均衡,东北、西北和低层级城市难以运转。

  所以我提出,未来10年中国楼市必须是、只能是“板块轮动、轮流吃饭”的模式。

  也就是说,大家看不起的那些地区、城市,房价也需要适度上涨,才能稳住经济和就业,让公共服务可以持续。

  更何况,中国有14亿人口,还有6亿多人口没有城镇化,而能接纳他们的只能是房价相对便宜的城市。去年年底以来,国家提出中西部有条件的省份要发展省域副中心城市,要以县城为主体推进城镇化,就是这个原因。

  看懂了这一点,就会明白:所谓反逻辑的上涨,其实并没有反逻辑,而是要遵从更大的逻辑。

  第二,大中小城市之间,存在房价的比价效应,跟涨、补涨的机会长期存在。更何况,还有通胀因素。

  这个很容易理解,比如深圳核心区的房价已经超过20万奔向30万了,上海和北京房价也在涨。全国房价是一个体系,存在比价效应;此外还有通胀因素,建筑材料、人工成本都在不断上升,所以房价被“比价关系”和“通胀”推着走,是长期趋势。

  下面再看一下,70城里面跌幅前20名:

  上图:跌幅前20名里,有11个北方城市。在9个南方城市里,只有1个是省会城市,其他都是地级市,而且多在西南地区。也就是说,跌幅榜基本符合通常的“逻辑”。

  或许有人还会问:天津、郑州、济南、青岛,经济状况比沈阳、大连、银川、西宁、乌鲁木齐好一些,也都是北方城市,为什么跟后面几个城市相比“冰火两重天”?

  这就涉及到短期因素的问题。比如最近几年供应量的多少,棚改政策等。

  天津、郑州、青岛等城市供应量比较大,所以回暖会相对晚一些。但如果你明白了“板块轮动,轮流吃饭”将是常态,就没有什么急的了,天津、郑州、济南、青岛这些城市,目前恰恰是买入的好时候,毕竟都是高等级城市,人口有增长。

  那么问题来了:每个城市都要发工资、要谋发展,这个大逻辑会永远起作用吗?它可以打破人口流动、生产要素聚集的规律吗?

  说白了,西北、东北的城市,真的可以永远跟涨吗?

  这的确有点难。

  从更长远看,人口向大城市,向东部、南部集中势不可挡。虽然国家政策会“逆周期调控”,未来甚至会要求东部、南部的大城市向东北、西北城市“购买建设用地额度”(相当于卖地收入直接转移支付到落后地区),但只是减缓马太效应而已。

  目前在小县城或者东北、西北买房子的人,将来如果有条件一定会二次置业转移到长三角、珠三角为代表的东南沿海地区。因为只有在这些城区,发展才是良性循环的,各种公共配套、社会资源提升得会更快,业态也会更丰富,生活会更便捷。

  随着中国城镇化率不断提高,东北西北和中部低层级城市获得增量人口的难度越来越大,慢慢显然人口流失,房子将会过剩。其不动产的投资价值会慢慢降低,跟涨、补涨的难度越来越大,房子的金融属性也会逐步消失。

  所以,如果你不愿意被房地产市场剥削两次、三次,还是尽早布局经济发达地区、核心城市。

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