刘晓博：楼市，为何惊现“反逻辑奇观”？

lameihua

　　今天（2月23日）上午，国家统计局公布了“2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

　　每月公布一次70城的房价数据，已经成为惯例。在这组数据里，二手房销售价格指数是最有价值，也是最值得留意的。

　　原因很简单，新房存在限价，对市场扭曲程度比较高。二手房价格虽然未必100%真实，但被扭曲得少一些。而且我们没有其他比较权威的数据可看，只能看这个。

　　如果你根据国家统计局的数据，梳理一下过去1年二手房的同比涨幅（从2020年1月到2021年1月），就会发现这个涨幅榜名单非常“反逻辑”。

　　上图：过去1年二手房涨幅最高的20城市里，有9个是北方（或西北）城市，占了近一半。说明北方虽然经济不行了，但房价表现还是可以的。

　　过去一年，二手房涨幅第一的是深圳，这没有人会感到意外（东莞没有纳入70城统计）。只是对于15.3%的涨幅，大家可能会有争议。

　　广州、上海、北京的二手房涨幅，都超过了6.9%，也在大家意料之中。但北京的涨幅有深圳的一半吗？是北京被高估了，还是深圳被低估了，这个可能有争议。

　　成都、杭州、宁波涨得也不错，这个大家也不意外。

　　但下面这些城市也位居涨幅榜前列，就显得“反逻辑”了：

　　1、沈阳、大连的涨幅分别达到了7.2%和6.5%，跟上海、北京基本在一个水平上，这出人意料。而同为东北四大城市的另外两个城市——长春和哈尔滨，都是下跌的。

　　2、银川、西宁、乌鲁木齐涨幅分别达到了9.7%、8.6%和6.1%，前两个涨幅超过上海，后一个涨幅比肩北京。这三个城市都位于“胡焕庸线”以西，不是说好的“投资不过胡焕庸线”吗？

　　3、徐州涨幅9.1%，唐山涨幅7.8%，基本上都赶上了上海、广州的涨幅。要知道，徐州和唐山都是地级市，而且是北方的地级市，不是说好的“北方衰落了”吗？

　　而这批“反逻辑”城市，竟然占了涨幅榜20强的近半席位。该怎么解释？

　　下面谈谈我的看法：

　　第一，每个城市都是要吃饭的，要发工资的。经济不好的时候，楼市反而更有必要适度回暖。

　　中国是一个强政府社会，政府在经济发展和社会进步中的主导作用非常突出。跟西方相比，我们有健全的基层政权，比如乡镇、街道、社区等等。这意味着，财政需要供养的人口比较多。

　　这是缺点吗？未必。看看疫情中各国的表现就知道了，关键时刻，还是中国的体制管用，能救命。西方的基层政权是虚化的，连小区保安员都不多，所以根本没有办法实施隔离和全面预防。看起来节省了成本，关键时刻就是大漏洞、大缺陷。

　　地方政府要保民生、保工资、保运转，就需要有财源。纵观中国历史上的改革，无不包含“开源节流”的内容。尤其是疫情当前，还要给实体经济减税降费，钱从哪里来？仅仅靠赤字、中央转移支付、特别国债，是不够用的。

　　所以在2020年，中国卖地收入达到了8.4万亿元，同比增长了接近16%，占一般预算的比重达到了46%。

　　想想看，如果卖地收入都集中在少数大城市，中小城市都熄火，将会产生什么局面？一定是政府收入更加不均衡，东北、西北和低层级城市难以运转。

　　所以我提出，未来10年中国楼市必须是、只能是“板块轮动、轮流吃饭”的模式。

　　也就是说，大家看不起的那些地区、城市，房价也需要适度上涨，才能稳住经济和就业，让公共服务可以持续。

　　更何况，中国有14亿人口，还有6亿多人口没有城镇化，而能接纳他们的只能是房价相对便宜的城市。去年年底以来，国家提出中西部有条件的省份要发展省域副中心城市，要以县城为主体推进城镇化，就是这个原因。

　　看懂了这一点，就会明白：所谓反逻辑的上涨，其实并没有反逻辑，而是要遵从更大的逻辑。

　　第二，大中小城市之间，存在房价的比价效应，跟涨、补涨的机会长期存在。更何况，还有通胀因素。

　　这个很容易理解，比如深圳核心区的房价已经超过20万奔向30万了，上海和北京房价也在涨。全国房价是一个体系，存在比价效应；此外还有通胀因素，建筑材料、人工成本都在不断上升，所以房价被“比价关系”和“通胀”推着走，是长期趋势。

　　下面再看一下，70城里面跌幅前20名：

　　上图：跌幅前20名里，有11个北方城市。在9个南方城市里，只有1个是省会城市，其他都是地级市，而且多在西南地区。也就是说，跌幅榜基本符合通常的“逻辑”。

　　或许有人还会问：天津、郑州、济南、青岛，经济状况比沈阳、大连、银川、西宁、乌鲁木齐好一些，也都是北方城市，为什么跟后面几个城市相比“冰火两重天”？

　　这就涉及到短期因素的问题。比如最近几年供应量的多少，棚改政策等。

　　天津、郑州、青岛等城市供应量比较大，所以回暖会相对晚一些。但如果你明白了“板块轮动，轮流吃饭”将是常态，就没有什么急的了，天津、郑州、济南、青岛这些城市，目前恰恰是买入的好时候，毕竟都是高等级城市，人口有增长。

　　那么问题来了：每个城市都要发工资、要谋发展，这个大逻辑会永远起作用吗？它可以打破人口流动、生产要素聚集的规律吗？

　　说白了，西北、东北的城市，真的可以永远跟涨吗？

　　这的确有点难。

　　从更长远看，人口向大城市，向东部、南部集中势不可挡。虽然国家政策会“逆周期调控”，未来甚至会要求东部、南部的大城市向东北、西北城市“购买建设用地额度”（相当于卖地收入直接转移支付到落后地区），但只是减缓马太效应而已。

　　目前在小县城或者东北、西北买房子的人，将来如果有条件一定会二次置业转移到长三角、珠三角为代表的东南沿海地区。因为只有在这些城区，发展才是良性循环的，各种公共配套、社会资源提升得会更快，业态也会更丰富，生活会更便捷。

　　随着中国城镇化率不断提高，东北西北和中部低层级城市获得增量人口的难度越来越大，慢慢显然人口流失，房子将会过剩。其不动产的投资价值会慢慢降低，跟涨、补涨的难度越来越大，房子的金融属性也会逐步消失。

　　所以，如果你不愿意被房地产市场剥削两次、三次，还是尽早布局经济发达地区、核心城市。