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刘晓博:楼市突传新利好,深圳被排除在外?!

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发表于 2021-2-22 23:58:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今天(2月22日)中午,楼市传来一个新利好:

  据“21世纪经济报道”等媒体报道,日前央行广州分行、广东银保监局下发有关广东(不含深圳)辖内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理相关工作的通知,对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点;2.5个百分点、2.5个百分点。
  这到底是什么级别的利好?为什么没有深圳?它又将对楼市产生什么影响?

  去年12月31日,央行、银保监局联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,把银行分为5个档次,分别提出了房地产集中度的要求。
  上面这个表格,就是具体要求。

  可以看出,7大国有银行房地产贷款上限最高,房地产贷款占比可以达到“人民币贷款余额”的40%,其中对个人发放的房地产贷款占比可以达到32.5%。

  至于第二、第三、第四、第五类金融机构,上限依次递减,调控力度非常大。

  对于房地产贷款超标的银行,要求是:

  1、2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;

  2、超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

  与此同时,央行还留了一个“后门”,规定:

  人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

  之所以留了“后门”,是因为各地经济发展水平不一样,人口趋势也不同。人口有显著增量的地区,新移民需要买房子,增加贷款比例是合理的;人口流失地区房地产市场不活跃,给了额度也用不完。

  此次央行广州分行、广东银保监局的操作,是在央行和银保监会授权范围内行事。

  而且我们看到,广东的做法留有余地,没有定格使用授权。比如第五类金融机构,就没有增加它们房地产贷款的比重。第三类只增加了2个百分点,没有达到2.5个百分点。

  之所以不允许涉及第二类银行,是因为这些银行已经在全国范围内开展业务,它们可以内部调剂贷款额度。

  央行广州分行、广东银保监局的文件,为何特别注明“不含深圳”?

  是因为深圳最近楼市比较活跃,正处于强调控时期吗?

  其实不是。

  之所以“不含深圳”,因为深圳是计划单列市,深圳有自己的“央行深圳中心支行”,还有“深圳市银保监局”,它们在级别上跟广州的分行和广东省银保监局是平级,业务管辖区域各不隶属。

  同样情况,也存在大连和辽宁省之间,宁波和浙江省之间,青岛和山东省之间,厦门和福建省之间。

  至于深圳会不会增加地方银行的房地产贷款比例,尚有待观察。

  那么此次广东省的利好,能在全省(不含深圳)增加多少房地产贷款额度?

  根据公开数据,截至2021年1月末,广东全省贷款余额为20.12万亿,如果剔除深圳的7万亿贷款,则大约13万亿。

  这13万亿里,第一和第二类银行占比会非常大,至少在80%以上,再剔除第五类银行,估计只有15%属于第三和第四类。

  所以,此次广东增加第三和四类银行房地产贷款比例,可以增加的额度应该不超过1000亿,可能在500亿左右。

  钱虽然不多,但表明了态度:金融监管当局希望看到房地产市场保持稳定。

  另外,这样做可以减轻城市商业银行、县域农村合作社的转型压力。毕竟,房地产贷款是优质贷款,风险相对较低,尤其是在广东这种有人口流入的、经济相对发达的地区。

  可以预计,江苏、浙江、山东、福建等有人口增量的省份,也有可能跟随广东,增加中小银行的房地产贷款比例上限。

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