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明哥在路上:如果你开公司,租写字楼好,还是买写字楼好?

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发表于 2021-2-22 09:07:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  在明哥创办的私密知识圈子:知识星球,读者们的问题,可不局限于股票投资,还有房产买卖、职业规划、创业思路、商业决策,等。

  今天,有个开设了设计公司的小老板,发出了一个关于写字楼,是租,还是买的问题。

  杭州有个小的设计公司,大概10个员工。每年需要支付的办公室租金在26万元左右,现在考虑是否购买一处办公室。

  目前看中的是杭州市滨江区世贸开发的智慧之门,将来会是滨江区的地标最高楼。以我们的预算只能购买210平左右,单价在3万元,总价630万元,首付50%比例后贷款,2022年亚运会之前交付。

  1、当下购买写字楼,对于公司自用来说,和租办公室相比,哪种选择更好?

  2、对甲级写字楼而言,210平方小面积的,是否方便转卖或者租赁?

  明哥一眼看出来,他关注的时间还不太长,可能没有读过以前千叮咛、万嘱咐读者们的知识要点。

  第一,对中小型公司而言,租用写字楼,比购买投资,更划算,压倒性的优势。

  第二,210平方面积的甲级写字楼,非常不容易转手,买家很难找到,并且交易过程中产生的税费,占到成交总价的30%;即使要租赁出去,产生现金流,也很难找到租客公司。

  之前,明哥撰写过一篇文章,详细阐述了《投资房产时的这种坑,能让你亏到怀疑人生》。

  实际上,不要说210平米的甲级写字楼了,这3-5年的经济趋势,已经表明了,在工业用地、商业用地之上的公寓、商铺、写字楼的行情,已经急转而下,不仅很难产生预期之中的回报,整个市场的买卖行情,几乎是枯竭型的。

  具体到这家公司,目前只有10个人,每年租金26万元,已经很贵了,完全可以考虑更便宜的租金场所。

  以深圳举例子,在福田、南山、宝安的各种CBD区域,放眼望去,写字楼漫山遍野,触目所及的写字楼,空置率都接近了50%。

  前几年鼓吹宣扬的前海自由贸易区,写字楼销售给业主的时候,单价都在10万元每平米,也就是说,一套200平米的写字间,不算税费和贷款利息的话,总价就有1000万元。

  然而,现在企业租客数量,经历了互联网金融爆雷潮、疫情催生的倒闭潮,让前海自贸区甲级写字楼的租金已经暴跌至非常低廉的程度了,很多业主把价格压得很低,也要找到租客,为的就是让租客帮业主支付每个月的物业费。

  杭州和深圳差不多,这几年,未来科技城、钱江新城等大面积的CBD写字楼拔地而起,写字楼供大于求了,写字楼租赁市场的价格也在下行。

  灯红酒绿的霓虹灯下,华丽的写字楼,可能是吞噬创业公司现金流的黑洞。

  所以,作为设计公司的负责人,起码的观察市场行情、评估投资回报的能力和眼光,是要具备的,现在不仅不能买写字楼,团队才10个人,要找到每平米100元以下的写字楼,并不是难事,将每月租金降低到5千-1万的水平,每年就在6-12万元完全可以,不用每年缴纳26万元租金,当冤大头!

  我曾经创业过5年时间,现在回想起来,让人肉疼的惨痛教训就是:小公司,节省现金流,保住公司的活力,最为重要;切不可在能力不到位时,就打肿脸来充胖子,非得高端上档次的门面,这样死要面子活受罪,给房东打工了!

  2

  依照惯例,再梳理一下近期的市场热点。

  1、在周五的下午,市场上突然传出了「小米集团」,要下场造车的重大新闻。

  在香港的「小米集团」的股价,突然直线拉升,暴涨的最高幅度达到了+12%以上,后来回落,收盘时涨幅依然达到了+6.42%。

  这个周末,多家自媒体集中报道了小米、雷军的决策心路历程,有鼻子有眼。

  不过,就在今天,公司发布了公告:本集团一直关注电动汽车生态的发展,并就相关行业态势进行持续评估及研究,电动汽车制造业务的研究还没有到正式立项阶段。

  新能源汽车的赛道,已经让特斯拉、马斯克从人变成了神;

  有「蔚来汽车」在前,「恒大汽车」连一辆车都没有,光靠PPT,就有了6083亿港币市值,还计划二次登陆科创板;

  连远在美国的贾跃亭,都咸鱼翻身了,和珠海地方政府达成了合作,回国有望。

  「小米集团」本身就有智能家居、物联网、IOT的战略方向,启动调研、立项,也在情理之中。

  2、格力电器:公司董事、执行总裁黄辉先生,书面辞职。

  这可是公司干了28年的元老级人物。仅次于董明珠的二号人物。

  格力电器,能够做决策的,是不是只剩下董明珠的孤家寡人了?

  3、温氏股份:发布2020年度业绩预告,实现营收 749.35 亿元,归属于上市公司股东的净利润为 74.11 亿元。同比下降 46.94%,大幅低于各大机构预期。

  看来,同样是养猪公司,温氏股份、牧原股份的股价走势,差距越来越大,背后反映的公司经营模式,确实存在着本质上的不同。

  牧原股份采用的是自繁自养的模式,虽然前期投入大、重资产,但是一旦运转起来,成本可控、出栏效率高。

  温氏股份,采用的是和农户合作的模式,虽然前期投入小、轻资产,但是议价权也变弱了,成本难以降下来。

  4、智飞生物:2020年实现营业收入151.9亿元,同比增长43.48%;实现净利润33亿元,同比增长39.47%。

  但是,市值已经有2920亿元了,静态市盈率逼近了100倍……

  5、比特币,继续狂飙,一度突破5.7万美元关口,总市值更是首次超过1万亿美元。

  实在是太疯狂了。就算是最狂热的支持者,比如特斯拉的CEO:Elon Musk,也瞠目结舌,他表示:比特币的价格“似乎高了”。

  6、银保监会出台了互联网贷款的监管规定:

  单笔商业银行互联网贷款中合作方出资比例不得低于30%;

  地方法人银行开展互联网贷款业务的,应服务于当地客户,不得跨注册地辖区开展互联网贷款业务。

  虽然,包括蚂蚁集团在内的互联网金融平台,以后要发放贷款的话,杠杆规模被严格限定死了,银行每发放一笔,金融平台自己的出资要占到30%以上;同时,地方法人银行,也无法通过互联网金融平台,跨区域发放贷款了。

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