明哥在路上：如果你开公司，租写字楼好，还是买写字楼好？

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　　在明哥创办的私密知识圈子：知识星球，读者们的问题，可不局限于股票投资，还有房产买卖、职业规划、创业思路、商业决策，等。

　　今天，有个开设了设计公司的小老板，发出了一个关于写字楼，是租，还是买的问题。

　　杭州有个小的设计公司，大概10个员工。每年需要支付的办公室租金在26万元左右，现在考虑是否购买一处办公室。

　　目前看中的是杭州市滨江区世贸开发的智慧之门，将来会是滨江区的地标最高楼。以我们的预算只能购买210平左右，单价在3万元，总价630万元，首付50%比例后贷款，2022年亚运会之前交付。

　　1、当下购买写字楼，对于公司自用来说，和租办公室相比，哪种选择更好？

　　2、对甲级写字楼而言，210平方小面积的，是否方便转卖或者租赁？

　　明哥一眼看出来，他关注的时间还不太长，可能没有读过以前千叮咛、万嘱咐读者们的知识要点。

　　第一，对中小型公司而言，租用写字楼，比购买投资，更划算，压倒性的优势。

　　第二，210平方面积的甲级写字楼，非常不容易转手，买家很难找到，并且交易过程中产生的税费，占到成交总价的30%；即使要租赁出去，产生现金流，也很难找到租客公司。

　　之前，明哥撰写过一篇文章，详细阐述了《投资房产时的这种坑，能让你亏到怀疑人生》。

　　实际上，不要说210平米的甲级写字楼了，这3-5年的经济趋势，已经表明了，在工业用地、商业用地之上的公寓、商铺、写字楼的行情，已经急转而下，不仅很难产生预期之中的回报，整个市场的买卖行情，几乎是枯竭型的。

　　具体到这家公司，目前只有10个人，每年租金26万元，已经很贵了，完全可以考虑更便宜的租金场所。

　　以深圳举例子，在福田、南山、宝安的各种CBD区域，放眼望去，写字楼漫山遍野，触目所及的写字楼，空置率都接近了50%。

　　前几年鼓吹宣扬的前海自由贸易区，写字楼销售给业主的时候，单价都在10万元每平米，也就是说，一套200平米的写字间，不算税费和贷款利息的话，总价就有1000万元。

　　然而，现在企业租客数量，经历了互联网金融爆雷潮、疫情催生的倒闭潮，让前海自贸区甲级写字楼的租金已经暴跌至非常低廉的程度了，很多业主把价格压得很低，也要找到租客，为的就是让租客帮业主支付每个月的物业费。

　　杭州和深圳差不多，这几年，未来科技城、钱江新城等大面积的CBD写字楼拔地而起，写字楼供大于求了，写字楼租赁市场的价格也在下行。

　　灯红酒绿的霓虹灯下，华丽的写字楼，可能是吞噬创业公司现金流的黑洞。

　　所以，作为设计公司的负责人，起码的观察市场行情、评估投资回报的能力和眼光，是要具备的，现在不仅不能买写字楼，团队才10个人，要找到每平米100元以下的写字楼，并不是难事，将每月租金降低到5千-1万的水平，每年就在6-12万元完全可以，不用每年缴纳26万元租金，当冤大头！

　　我曾经创业过5年时间，现在回想起来，让人肉疼的惨痛教训就是：小公司，节省现金流，保住公司的活力，最为重要；切不可在能力不到位时，就打肿脸来充胖子，非得高端上档次的门面，这样死要面子活受罪，给房东打工了！

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　　依照惯例，再梳理一下近期的市场热点。

　　1、在周五的下午，市场上突然传出了「小米集团」，要下场造车的重大新闻。

　　在香港的「小米集团」的股价，突然直线拉升，暴涨的最高幅度达到了+12%以上，后来回落，收盘时涨幅依然达到了+6.42%。

　　这个周末，多家自媒体集中报道了小米、雷军的决策心路历程，有鼻子有眼。

　　不过，就在今天，公司发布了公告：本集团一直关注电动汽车生态的发展，并就相关行业态势进行持续评估及研究，电动汽车制造业务的研究还没有到正式立项阶段。

　　新能源汽车的赛道，已经让特斯拉、马斯克从人变成了神；

　　有「蔚来汽车」在前，「恒大汽车」连一辆车都没有，光靠PPT，就有了6083亿港币市值，还计划二次登陆科创板；

　　连远在美国的贾跃亭，都咸鱼翻身了，和珠海地方政府达成了合作，回国有望。

　　「小米集团」本身就有智能家居、物联网、IOT的战略方向，启动调研、立项，也在情理之中。

　　2、格力电器：公司董事、执行总裁黄辉先生，书面辞职。

　　这可是公司干了28年的元老级人物。仅次于董明珠的二号人物。

　　格力电器，能够做决策的，是不是只剩下董明珠的孤家寡人了？

　　3、温氏股份：发布2020年度业绩预告，实现营收 749.35 亿元，归属于上市公司股东的净利润为 74.11 亿元。同比下降 46.94%，大幅低于各大机构预期。

　　看来，同样是养猪公司，温氏股份、牧原股份的股价走势，差距越来越大，背后反映的公司经营模式，确实存在着本质上的不同。

　　牧原股份采用的是自繁自养的模式，虽然前期投入大、重资产，但是一旦运转起来，成本可控、出栏效率高。

　　温氏股份，采用的是和农户合作的模式，虽然前期投入小、轻资产，但是议价权也变弱了，成本难以降下来。

　　4、智飞生物：2020年实现营业收入151.9亿元，同比增长43.48%；实现净利润33亿元，同比增长39.47%。

　　但是，市值已经有2920亿元了，静态市盈率逼近了100倍……

　　5、比特币，继续狂飙，一度突破5.7万美元关口，总市值更是首次超过1万亿美元。

　　实在是太疯狂了。就算是最狂热的支持者，比如特斯拉的CEO：Elon Musk，也瞠目结舌，他表示：比特币的价格“似乎高了”。

　　6、银保监会出台了互联网贷款的监管规定：

　　单笔商业银行互联网贷款中合作方出资比例不得低于30%；

　　地方法人银行开展互联网贷款业务的，应服务于当地客户，不得跨注册地辖区开展互联网贷款业务。

　　虽然，包括蚂蚁集团在内的互联网金融平台，以后要发放贷款的话，杠杆规模被严格限定死了，银行每发放一笔，金融平台自己的出资要占到30%以上；同时，地方法人银行，也无法通过互联网金融平台，跨区域发放贷款了。