牲产队：深圳房地产新政出台，价格引导价值理性回归

lameihua

　　为落实“房住不炒”，咱们可以说出台了非常多的动作，比如地产界的三道红线，再比如银行发放贷款的限制规则。

　　尽管我们看到在新冠疫情的冲击下，咱们的房地产价格出现了回暖的波动，但是这些政策的的确确对房价的调控，起到了很关键的作用。

　　最近深圳一则新闻，引爆了整个深圳的地产圈。

　　就是深圳官方给深圳主要的小区，全部标注了参考价格，这样的行为可以说是全国首次。并且官方给出的参考价格，比当前的市场价格，要普遍便宜了3成。

　　那么这个参考价格的出台，会给深圳房地产带来怎样的影响？

　　我们先来看深圳地产界的背景。

　　深圳，一直属于牵一发而动全身的角色，他的房价变化，会成为其他一二线城市的提前指标。

　　之前为了稳定深圳的房价，大多是对新房进行购买限制，针对的都是新房操作。

　　会这样限制也是有原因的，很多人为了赚钱，甚至搞众筹买新房，然后转手就卖，一下就有很高的套利空间。

　　可以说，很多投资客，都在深圳房地产交易中赚得盆满钵满，这样的操作模式也争相被效仿。所以说不针对新房进行限制，是绝对不行的。

　　而这次深圳出台的文件，是针对二手房的，直接给二手房交易，定制了一个参考标准。

　　很多小区的价格，都便宜了好多。

　　当然，官方出台这样的文件肯定是为了稳定深圳的房价，可问题是，这样出台一个参考价格，真的能影响到深圳的房价么？

　　首先我们看这个价格出台的依据，这个指导价的价格，依据的是周边新房的备案价。比如新楼盘的现价是10万/平，那么官方给出的二手房指导价也是这个水平。

　　一手多少，二手就多少。

　　众所周知，消除买房套利空间的方法有两种，第一，使得新房价格上升，与二手房持平，第二，就是给二手房限价，不超过新房的售价。

　　假设，二手房的价格被强制按照指导价格交易，那么深圳就不再存在买完新房转手的套利空间。

　　深圳给出的二手房交易参考价，其实就是更青睐了第二种方法。

　　但我们需要明白的是，参考价，仅仅是参考，并没有强制，官方也不可能强行去干预房产交易价格。

　　让二手房的买家买家听话按照参考价销售购买，也是天方夜谭。

　　那么这个参考价的诞生，产生影响的，其实就是银行的放贷行为。

　　银行会如何评估房贷，其实就很重要了。

　　一旦银行按照参考价来评估贷款的额度，进而发放贷款，确实是有助于对二手房价格进行强力调控的。

　　也就是说，市场价1000万的房子，参考价500万，银行按照6成的参考价进行放贷，只能带出来300万，那么想买这个二手房，就要花700万的首付，这比起先的200万，多了500万，买家的资金成本大幅增高，二手房市场也会从热，转，稳。

　　从官方的角度来看，整个深圳的杠杆率也会下降，一些高杠杆炒房的人的资金链也会断裂。

　　所以说，从参考价的出台，到银行的行为，一旦落实，就是从金融上控制了房产的7寸。

　　当然会不会落实，还要具体看深圳官方的再评估与决心。愿不愿意把那些各种各样搞经营贷、抵押贷、买房贷款继续打新的各式各样的炒房客控制下来。

　　在地产圈里面，投资客会经常开玩笑，没有月供10万，都不算一个合格的投资客。而他们的钱，基本都是贷出来的，玩转的金融杠杆。

　　目前，深圳的房价，几乎算的上被搞的最离谱价格城市了，北方的资金进来买房，外资也通过各种模式在深圳买房，这给想在深圳实现自我价值的年轻人生存，都出现了一定的挤压效应。

　　很多年轻人面对深圳的房价，望而却步，转战广州。

　　所以深圳的参考价格出台，在我看来是恰如其时，这个参考价，其实才是深圳的理性价格，合理价格，引导深圳房产价格回归理性。

　　这就是依靠市场行为，给楼市降温。让价格回归理性。价格继续走高，银行的坏账风险也会越来越大，泡沫破裂的危害也会更大。

　　一个良性发展的城市，需要一个理性的生存空间，有了生存空间，才会有新鲜的血液进来创造价值，才会少一些打工人的抱怨，多一些社会和谐的声音。

　　房价至关重要，房子对大多数人来说，是生活的根，有了房子，异地过年，就是在家过年。