一棵青木：精准预测房价走势，其实并不难

lameihua

　　想不想精准预测房价走势？

　　有一只团队专门负责这个，预测准确率99%，而且可以提前半年以上反应出全国房价的涨幅。

　　最重要的是，他们团队会免费公布自己的预测结果。

　　看起来很像广告，但还真不是广告，中国确实有这么一个团队。

　　最聪明的资金

　　有一个地方，是专门预测未来的，这里聚集了各路金融精英团队。

　　没错，那就是股市。

　　股价的走势，远远提前于公司的实际业绩。

　　一群聪明资金，你别管他是自己猜出来的还是内幕消息知道的。

　　在公司业绩恶化半年前，他们就知道这家公司不行了，然后提前抛售股票。

　　在公司业绩大涨半年前，他们就知道这家公司马上就要牛逼了，然后提前买入股票。

　　几乎每家公司的都是这样，股价一定远远提前于业绩报表。

　　对于那些以业绩为中心的蓝筹白马股，更加如此。

　　这群聪明资金手眼通天，无所不能。

　　你知道的，他们都知道。

　　你不知道的，他们也知道。

　　你想都想不到的，他们还是知道。

　　他们的本事，你纵然没有见过，应该也听说过。

　　这世界上，就没有他们看错的公司，说99%胜率那是保持谦虚。

　　无所谓道德，无所谓善恶，也不看所谓的政治正确，只要有利润，他们就会蜂拥而至，如果没利润，他们就会立刻出逃。

　　如今，他们出手了。

　　然后，2020年诞生了一个新名词，叫地惨股。

　　蓝筹牛里的一朵奇葩

　　众所周知，2020年是蓝筹牛，蓝筹白马股涨的特别好。

　　在众多小票的哀嚎里，蓝筹白马股的价格节节攀升。

　　但是有一个蓝筹板块却与众不同，那就是地产板块。

　　身为蓝筹，跌起来速度不亚于小票。

　　最终，荣获地惨股的称号。

　　为什么蓝筹都在涨，就地惨股不涨？

　　因为蓝筹炒归炒，核心还是要看业绩的。

　　你只有业绩好，才有被炒的价值。

　　你再蓝筹，要是亏损或者业绩预期不行，那只能说是一个披着蓝筹外衣的小票。

　　不是说你市值大，就是蓝筹股的。

　　炒地产股的资金，对于房价的波动极为敏感。

　　历次房地产大牛市，地产股都提前启动了，我们可以从地产股的历史中总结出明确的规律。

　　地产股爆发式启动，房价未必牛市，但大概率牛市。

　　地产股没有爆发式启动，房价一定不会有牛市。

　　我们甚至可以通过对某只地产股的走势进行研究，判断出几线城市未来的涨幅预期更强。

　　比如说广泛布局三四线城市的碧桂园，在2015年的涨幅就不大，只能说是顺着大牛市在上涨。

　　但碧桂园的股价，在2016年8月出现诡异的逆势拉升，一年翻了15倍。

　　这就是典型的预测未来。

　　等碧桂园的股价都涨半年了，很多人才反应过来，开始在2017年抢购三四线的房子。

　　房价上涨的时候，是房企获利大，还是炒房客获利大？

　　房企的表面毛利率非常低，很多时候10%都不到，为什么房企这么赚钱？

　　因为房企并不是靠卖房子发财的，而是靠储备土地发财的。

　　假设房价上涨1倍，炒房客就发大财了，因为炒房有3倍杠杆，房价涨1倍等于本金涨3倍。

　　那你知道房企的杠杆是几倍么？

　　10倍杠杆，近乎成了行业标配，这还只是明面上的贷款，桌子底下的都没算入在内，最后迫使央行不得不压制和缩减对房企的贷款。

　　房企正常销售住房，毛利确实只有10%，勉强够给员工发工资。

　　但只要房价上涨10%，那么房企本身的资产就可以直接翻倍！

　　假如不继续买入新土地，那么这么多钱全部都是净利润！

　　如果房价上涨100%，那么房企的利润会……

　　现在你知道为什么碧桂园的股价在2016年可以翻15倍了吧，因为人家的资产真的涨了这么多。

　　所以房企的赚钱逻辑，并不是靠卖房赚钱。

　　而是年年买入土地，年年开发土地。

　　正常年份，只要保证自己够发员工的工资，不倒闭就行了。

　　始终保持一定的土地和库存楼盘规模，然后默默等待。

　　只要等到房价暴涨，那就一笔暴富。

　　当初卖1万/平保本的房子，还有几千万平正在出售或者尚未开发，现在房价突然飙升到了2万，你说这房企得赚多少。

　　所以，平时靠10%的毛利续命，保证土地储备，等房价暴涨时候大赚特赚，这才是现阶段中国房企的生存之道。

　　因此，明明国家打压房企，各路房企还是要高价抢土地，就是这个原因。

　　这么高价格买下的土地是肯定赚不到什么钱的。

　　但必须得买。

　　买在最高峰，也就是亏这个项目而已。

　　但只要这不是最高峰，那这次的高价土拍就是有意义的。

　　解释完房企的利润来源后，问题来了。

　　为什么地产股在2020年成了地惨股？

　　很明显，各路资金预计至少未来半年内，中国的房价不会暴涨。

　　所以他们没有买入。

　　不仅如此，他们还在渐渐卖出，导致地产板块的股价连绵下跌。

　　地惨股的惨，已经惨到普通人无法理解的地步了。

　　不止是股价下跌，还有估值下跌。

　　地产板块已经出现了大量市盈率3~4的公司。

　　市盈率3~4的意思，是每年创造出250~300亿利润的地产公司，市值居然只有1000亿，只要3年的利润就可以买下这整个公司。

　　但就是没有资金愿意买！

　　而且这还是在蓝筹牛，无数人期待地惨股价值回归之类的。

　　如果不是蓝筹牛，地惨股能跌到十八层地狱。

　　全中国最聪明的资金都在这里了，他们用手中的真金白银集体预测了中国未来的房价走势。

　　你觉得是你聪明，还是这群人聪明？

　　限价逻辑

　　有些人说不对啊，深圳上海杭州的房价确实涨了呀，天天在报纸上看到抢房新闻。

　　说的一点都没错，这些城市的房价确实涨了，而且也确实发生了抢房事件。

　　但这些少数城市的涨价现象，无法蔓延到其他城市。

　　不知道你有没有发现，这些城市之所以抢房是因为一二手房倒挂，一手房太便宜，只有二手房涨了。

　　而一手房太便宜的原因不是因为房企不想卖高价，而是因为政府强制要求房企不准卖高价。

　　为什么政府要求房企不准卖高价？是为了表面房价好看么？

　　当然不是。

　　限一手房的价格，是真真正正的限房价。

　　二手房可以涨，但一手房绝对不能涨。

　　因为只有房企才有资格去拍卖土地，散户是不能的。

　　中国的房企在疯狂的抬高地价，有钱就买，出于我前面告诉大家的房企生存逻辑，称职的房企必须年年抢土地，价格再高都得抢，2020年的中国平均地价就这么被强行推升了10%。

　　这一切，政府无法阻止。

　　而不断推升的地价，会直截了当的刺激周边的二手房价格。

　　一旦政府限制了开发商的一手房价格，那情况就不一样了。

　　开发商的杠杆太大了，10倍杠杆可以大幅度的放大利润，也可以大幅度的放大亏损。

　　个别的项目亏钱是可以的，但大面积的亏钱是不可容忍的。

　　如果政府明确表态一手房的房价必须被限定死，而且长期坚决执行，那么开发商拿地的时候就会很谨慎。

　　他们会根据一手房的价格，来倒推一个土地价格，这就等于限定死了土拍价格。

　　这才是政府对一手房限价的真正目的。

　　但很多人说，就算一手房价格不涨，就算地价也不涨，但二手房价格涨了啊，这说明炒房是有赚头的。

　　亲，动动你的脑子好好想一想，一手房和地价被限定的含义到底是什么？

　　房企只能通过一手房涨价来获利，政府只能通过拍卖土地来获利。

　　如今政府想方设法的限定房企的利润，反过来限定了土地的售价，这究竟代表了什么含义？

　　政府连地价都不想涨，怎么可能希望二手房的价格涨。

　　二手房的无序上涨，给政府带来的只有麻烦，没有一丝一毫的好处。

　　一个只能给政府带来坏处没有好处的事情，你觉得政府会容忍么？

　　或者你认为，就算政府倾尽全力打击，也不可能打下来房价。

　　你哪来的这股自信哦。

　　想让房价一直涨挺难的，需要全民共识，但想让房价崩简直有一万种办法，只不过目前不想用而已。

　　政府不赚钱，房企不赚钱，就炒房客聪明，能赚大钱。

　　请问你是在侮辱政界和经济界的精英呢，还是在侮辱自己的智商呢。

　　房价是可以跌的

　　有人说，房价永远不可能跌，因为政府不敢。

　　这句话基本是没错的，我也认同。

　　但局部城市的下跌，政府是可以忍受的，也不会出啥事。

　　比如环京城市，最近两年的房价下跌了50%以上，大量炒房客亏的一无所有，一样没有出啥问题。

　　不信？不信你看下面这个视频。

　　为啥他愿意免费送自己的房子？

　　因为免费拿他的房子有一个前提条件，就是你要承担这套房身上的230万贷款。

　　但你直接从二手房市场买，比这个数要低几十万元。

　　所以他愿意免费送，但不可能有人愿意接。

　　首付全亏光，房子亏成负价值，这不是不可能发生在中国的事情。

　　而且，就发生在北京附近。

　　政府既然可以接受环京城市跌成这个样子，那当然可以接受全国房价长期不涨。

　　甚至偶尔选几个倒霉城市出来杀鸡儆猴，那也不是不可能。

　　很多人说，地方政府需要卖地收入，所以肯定支持房价上涨。

　　这句话对不对我们先不谈，就算是对的吧。

　　你越相信地方政府需要卖地收入，那你在地方政府不打开一手房限价的地方买房就要越谨慎。

　　买一手房套利就算了，买二手房就真的是在接盘了。

　　因为一手房不涨价，政府的卖地收入就上不去，政府赚不到钱而你可以，出了事所有麻烦政府来背锅，那你不觉得自己很危险么？

　　如果人人都不愿意在一手房限价的区域买二手房，只愿意买低价一手房套利，那请问二手房的房价又怎么可能支撑的住呢？

　　股市里无数的聪明资金，早就看穿了这一点，于是他们集体抛弃了地惨股。

　　未来中国房价的走势，已经被这群人用真金白银给投票预测出来了，那就是惨。

　　未来半年的房企，业绩肯定是惨惨惨，这一点是确凿无疑的，请不要怀疑内幕资金的实力。

　　在房地产行业玩了几十年，每年花几十亿工资雇佣一大堆地产精英的房企没有能力从楼市里赚钱。

　　一群一辈子只买几套房的散户，却指望在楼市里纵横捭阖，吊打地产精英。

　　呵呵，你是不是想太多了。

　　请记清楚你的身份，你只是棵韭菜，只有顺大势的时候，房企能吃肉的时候，你才可以喝点汤。

　　如果房企只能喝汤，那你就只配喝西北风了。

　　怎么，对自己的韭菜身份有质疑？

　　质疑无效，建议回家多照照镜子。

　　房企股价突然暴涨，未必代表房价一定会涨。

　　但房企股价节节下跌，那房价肯定不会涨。

　　当然，如果你觉得自己比庄家+主力+内幕资金合起来还要厉害，还要聪明。

　　那你随意。

　　中国永远不缺这么自大的韭菜，年年都会新长一波。