华夏幸福[600340]：凭本事借来的3000亿，如何糟践完？

lameihua

　　昨天，著名的地产开发商，曾经在中超联赛养活一支烧钱俱乐部的「华夏幸福」，第一次公开承认了自己的债务问题：

　　已经有52亿债务逾期，公司可动用资金仅有8亿。

　　这是「华夏幸福」首次承认债务危机。

　　我看到，很多平台和专家都在解读「华夏幸福」的债务危机。但是，他们更多都是从财报的角度。

　　四平八稳有余，鞭辟入里不够。

　　作为一个常年观察地产开发商，并且和行业相爱相杀多年的自媒体，我们也刚从环京和环沪回来，哪怕单纯从楼市的角度来探讨下这个问题，真相也会让人大吃一惊：

　　「华夏幸福」的债务违约背后，到底藏着怎样的无尽欲望？

　　1

　　如果你是河北近郊的购房者，你有可能深陷雷阵中，发不出声音来。

　　如果你是关注中国足球的球迷，你也已经知道，曾经风光无限、烧钱无数的「华夏幸福」俱乐部，面临着解散传闻。

　　如果你是一个股市的投资者，你一眼就看出来，不仅「华夏幸福」自身股价跌跌不休，当年花了540亿元投资它的「中国平安」，也受到了严重的波及。

　　（「华夏幸福（600340）」2021年2月6日及之前，每周价格走势图）

　　「华夏幸福」背后的雷，到底有多大？

　　我们从公开财务报告上，摘取几组数据，请随意感受一下：

　　扣除预收款后的债务总额，接近3000亿元；

　　其中1000亿，是一年内就需偿还的短期债务；

　　1月底，公司可动用的现金仅有8亿，且已有52亿的债务逾期。

　　有个资深追债人，曾给我说过几句刻骨铭心的话：

　　如果有个人，开奔驰住豪宅，看起来有上亿资产兜底，他突然向你借了5万块钱，到期了也还不上，那么，你就要做好被生活暴击的准备了；

　　连5万块钱都还不上的上亿身家，往往已经到了暴雷的边缘，背后债务往往至少是数十亿。

　　5万块钱的背后，往往是一眼望不到边的滚滚天雷。

　　个体债务人如此，公司债务人同样如此。

　　华夏幸福，曾经是一家总资产规模超过5000亿，且营业收入连续多年破千亿的巨型开发商。

　　平日里，稍稍挤出点尿，都能染出一地黄。

　　这样的巨型开发商，连52亿的债务都要逾期。

　　甚至，还要专门开了一个清偿会。拉着几个债权人，加上属地政府、央行、银保监会和金融机构一起参加。

　　老板王文学，还在会议上检讨、致歉……

　　只能说明一个问题：事儿很大，非常大。

　　52亿的逾期，可能只是开始！

　　52亿的背后，可能是连锁性的债务危机！

　　甚至，可能牵连着金融机构和债权人，一起滑落向深渊之中。

　　这个小作精，是怎么把自己作到了如此地步？借过来的钱，是怎么糟践完的？

　　我曾在环京的固安、环沪的嘉善，分别目睹了两场惨烈的塌陷。

　　两场塌陷，都与华夏幸福毫无克制的扩张欲望，息息相关。

　　2

　　2003年，河北省固安。

　　「华夏幸福」的产业新城，第一次落地在天安门正南50公里的环京县城。

　　整整18年过去了，固安的永定河孔雀城，其建成规模已经膨胀到近百平方公里，超过3000年历史的固安老城。

　　3000年历史积淀，抵不上「华夏幸福」18年的鲁莽一瞬。

　　「华夏幸福」的一小步，固安城市化的一大步。

　　2016年，浙江嘉善。

　　华夏幸福的产业新城，终于走出河北，落地在大虹桥西南60公里的环沪县城。

　　五年过去，嘉善的新西塘孔雀城，其规划面积已经膨胀到12个平方公里。

　　3年后，新西塘孔雀城的12平方公里，开发尚不过半。

　　我们的华夏幸福，再一次出手了——

　　再次圈地4.3平方公里，又搞起了新浦西孔雀城。

　　前有新西塘孔雀城，后有新浦西孔雀城。

　　「华夏幸福」左右开弓，在嘉善狠狠折腾5年，圈地16平方公里，规划面积超过6000年历史的嘉善老城。

　　6000年文化传承，抵不过「华夏幸福」5年的大笔一挥。

　　「华夏幸福」的又一小步，嘉善城市化紧赶慢赶的又一大步。

　　步子迈大了，难免会拉到胯。

　　在嘉善和固安，「华夏幸福」“左一小步，右一大步”，把两个县城拉的一地稀碎。

　　3

　　产业新城里，没有产业。

　　无论是固安的近百平方公里，还是嘉善的16平方公里，华夏幸福用来圈地的钩子，都是产业。

　　那么，这些产业的落地究竟如何？

　　下面这些照片，是我在固安产业新城拍到的实景。

　　在下班高峰期的肽谷医药孵化港，我看到——

　　园区内，一片漆黑。

　　只剩下，道路照明和门口站岗的两位保安。

　　在上班高峰期的航空产业园，我看到——

　　偌大50栋楼的产业园区，入驻率只有3成。

　　即便是已经入驻的企业，很多只有牌子入驻，没有员工入驻。

　　大家都只是，在门口挂个牌子。

　　锁已生锈，空空荡荡，许久没有生产的痕迹。

　　在正常工作日的无人机研发企业，我看到——

　　车间里已经打扫的干干净净，墙上只留下一句标语：

　　对于无人机产品来说，不是100分，就是0分。

　　看起来，这家公司并未做到100分。

　　于是，草草归零了。

　　下面这些照片，是我在嘉善产业新城拍到的实景。

　　在正常工作日的上海人才创业园，我看到——

　　正常的写字楼，实际入住率只有3成上下；

　　研发企业独栋，实际入住率只有4成上下。

　　走进看似入驻率达到3成的写字楼里，我看到——

　　「牌子入驻」的模式，从固安复制到了嘉善。

　　部分企业，只是挂个牌子，并无员工。

　　要么是大门紧锁，停工许久，空空荡荡；

　　要么是200㎡，50个工位的偌大办公室里，只有一台电脑和一个人。

　　在上海人才创业园里，我遇到了两位员工。我借口想在园区开餐厅，跟他们聊了一会——

　　千万别在这开餐厅，不会有生意；

　　上班的人不多，餐厅从来没坐满；

　　中午吃饭的人，差不多二三十个；

　　刚进来的企业，陆陆续续搬走了；

　　哪有上海企业，多数都是本地，我们都是本地的……

　　固安产业园里的「无人机企业」，没有无人机，

　　嘉善产业园里的「上海人才园」，没有上海人才。

　　不得不说，「华夏幸福」是真厉害，总能出其不意的送你一个精致的黑色小笑话。

　　一出手，就是老黑色幽默大师。

　　以上，就是固安和嘉善产业新城里的产业，就是「华夏幸福」用以勾地的产业，就是动辄数平方公里产业园里的产业……

　　有的企业，他们从未出现过。

　　有的企业，他们出现过，又离开了。

　　有的企业，出现过，也未离开，但归零了……

　　4

　　网红商业里，既没有网红，也没有商业。

　　下面这些照片，是我在固安孔雀城拍到的实景照片。

　　在固安孔雀城的大湖商业街，我看到——

　　巨大的人工湖盘，围绕着半圈的商业街区。

　　半圈的商业街区里，从KTV咖啡馆，到大剧场高级餐厅，一应俱全；从日料西餐，到韩餐川菜，应有尽有。

　　唯独缺少的，是人。

　　真的没有人。

　　餐饮店里的上客率，不足20%。平日需要排队的胡桃里，在这里只开了三桌。

　　KTV里的大屏，还在放着响亮音乐，大厅里却空空荡荡。

　　这是个典型的网红地。遗憾的是，没有网红。

　　在固安孔雀城的孔雀广场，我看到——

　　商业街上，挂满了ins风的彩色灯笼。

　　远远望去，流光溢彩，灯火辉煌。

　　走近一看，接近一半的商铺，都是黑着灯、锁着门。

　　唯一亮着尾灯的汽车，只有我，只有我。

　　仿佛所有的人都被时空黑洞抽走，只剩下闪着光的彩色灯泡。

　　只有你一个人行走在虚假的骗局里，活像一棵韭菜。

　　下面这些照片，是我在嘉善孔雀城拍到的实景照片。

　　在嘉善孔雀城的嘉善越里，我看到——

　　偌大的江南小镇里，绿水悠悠，白墙黛瓦。

　　遗憾的是，同样也没有人。

　　整个街区，只有6家商铺营业，整片的商铺关门，连片的商业闭店。

　　我用了两个小时，才逛完整个街区。

　　整整两个小时，碰到的人不超过10个。

　　一家名叫青溪上的民宿，此前既开了民宿，也开了茶楼，还开了农家餐厅。看阵仗，显然是某个文青老板要大干一场。

　　一番折腾，只剩下民宿，剩下的两家，接连闭店。

　　中午，我在整个街区唯二营业的一家餐厅吃饭，遇上了一个小哥。

　　小哥，是这家店里的收银员。

　　以及：备菜员、采购员、服务员、洗碗工。

　　小哥说，60张餐位的砂锅店，每天的客人不超过10个；砂锅店刚开业时，是7个员工；开业俩月，跑了5个。

　　小哥叹气说：

　　早都想关门，但因为签了合同，「华夏幸福」不让我们关门。

　　我曾一度很好奇：

　　在固安大湖，在嘉善越里，为什么没有一个客人，但是商家却不闭店；

　　老板却不关门，偏偏要营造出灯红酒绿、宾客满堂的诡异气氛？

　　从砂锅店小哥的口中，我得到了答案。

　　「华夏幸福」的招商，属于典型的一锤子招商策略：

　　最高15年免租金，你敢来，我就敢免租；

　　来了就签合同，签了就不让走；

　　签了合同，每天必须开门营业。

　　起初，很多原本在老城区开店的老板们，被「华夏幸福」的概念所迷惑，又贪图免租的便宜，就把店开到了华夏幸福一手构建的产业新城大梦里。

　　租金免了，店装修了，开业大吉了，客人却没来。

　　想关门？对不起，不可以。

　　合同签了，就必须开门；没有客人，也要营业；你敢关门，我就法院起诉。

　　挺也要给我挺下去，一直挺到死为止。

　　砂锅店对面的商铺，在关门的第二个月，就接到了被起诉的讯息。

　　嘉善越里，那些关门的店铺背后——

　　要么是一个挺到已死的商家，要么是一个背上官司的商家。

　　再或者，是一个懂得曲线救国的商家。

　　青溪上的民宿，既不想死，也不想背上官司，就在门口挂了个「装修升级」的牌子。

　　招商招到把商家们，逼成这个狗样的，恐怕也只有「华夏幸福」了。

　　被逼成狗的不仅有商家老板，还有店员们。

　　砂锅店的小哥说，他已经有200多天没有休息了。

　　自从店里只剩下他之后，他就没有休息过。为什么不让休？

　　因为不能关门。

　　老板让休，但「华夏幸福」不让休。

　　民宿里的小哥说，他也有四个月没有休息了。他的店里，也只剩下他一个。

　　小哥说：

　　干民宿就是图个自由；

　　结果，没被老板PUA，却被「华夏幸福」逼成了997。

　　偌大一个江南水镇，只剩下这两个孤独的小哥。

　　他们的孤独，就像上了ETC的高速收费员。没有同事，也等不到过路的客人。

　　他们成为孔雀城商业大梦里，最后的哨兵。

　　以上，就是固安和嘉善产业新城里的商业，就是江南水乡和网红打卡地里的商业……

　　「华夏幸福」，为了营造出灯红酒绿的歌舞升平，硬生生把一群无辜商家，以及更加无辜的打工人捆绑上轰隆前行的战车。

　　一个都不能少，挺也要挺下去。

　　谁先下车，谁先死。

　　说好一辈子，就是一辈子。

　　少一天，少一个时辰，都不是一辈子……

　　5

　　产业园区里，没有产业；

　　网红商业里，既没有商业，也没有网红。

　　那么，地呢？地都用来干什么？

　　堆楼！疯了一样堆楼！

　　下面这些照片，全是固安产业新城的航拍实景。

　　目之所及，全是房子。

　　一望无际的房子，各种各样的房子。

　　仍在建设的房子，让人绝望的房子。

　　除了各种各样的房子，还有无人居住的房子。

　　无论是，嘉善还是固安。

　　下面这些照片，是我分别在嘉善孔雀城和固安孔雀城拍到的实景。

　　固安孔雀城，入住率最高的「英国宫」二期。

　　一栋楼300多套房子，亮灯户数大约在130户。实际入住率，大约只有50%。

　　2018年交房的剑桥郡，实际入住率只有20%。

　　夜幕之下，一片漆黑。

　　亮着灯的，只有不知疲倦、仍在堆楼的塔吊。

　　嘉善孔雀城的入住率，比固安更加惨烈。

　　交房两年的社区，大片的漆黑，大片的塌陷。

　　数百户的社区，亮着灯的，不超过10户。

　　甚至连置业顾问都说，50%都是投资客。

　　实际的入住率，连1%都达不到。

　　我不知道你看到这些照片之后，究竟是什么感受。

　　我剥离开自我身份，站在一个普通人角度，我最大的感受是——

　　这片土地，正在被人骑在身上糟蹋。

　　偌大的土地上，成片的堆积着混凝土坟墓。

　　黑洞，这是一个黑洞。

　　不，这是一片黑洞。

　　6

　　讲到这里，回顾我在以上两个城市看到的种种。

　　我很害怕，我真的很害怕。

　　恕我直言，我从未对一家房企怀揣如此大的恐惧。

　　它以产业勾地，但产业园里却是紧锁的大门空荡；

　　它以商业造梦，但商业街里却是成排的商铺闭店；

　　它以住宅造血，但住宅区里却是黑色的入住噪点。

　　这还不是最大的恐惧，我更大的恐惧，源自于下面这张图。

　　这是「华夏幸福」在全国的产业园布局图——

　　目前在全国已经布局了近50个产业新城。

　　最大的178平方公里，最小的也有2平方公里。

　　环武汉都市圈，孝感：汉孝产业园规划面积16.58平方公里，约等于孝感建成区面积。

　　再建，1个新孝感。

　　环郑州都市圈，武陟：武陟产业园规划面积142平方公里，约等于武陟建成区面积的4倍。

　　再建，4个新武陟。

　　环长沙都市圈，湘潭：雨湖产业园规划面积113平方公里，约等于湘潭建成区面积。

　　再建，1个新湘潭。

　　环南京都市圈，和县：和县产业新城规划面积157平方公里，约等于和县建成区面积的5倍。

　　再建，5个新和县。

　　环京都市圈，大厂：大厂潮白新城和新兴产业示范区规划面积83平方公里，约等于大厂建成区面积的3倍。

　　再建，3个新大厂。

　　还有，

　　环沪都市圈、环长沙都市圈、环杭州都市圈、粤港澳都市圈……

　　还有，

　　元氏、邯郸、新郑、长葛、舒城、六安、肥东、问津、团风、江门……

　　城镇化的步伐，显然已跟不上“三步并作两步”的华夏幸福。固安和嘉善，仅仅是华夏幸福产业新城模式的两个样本。

　　如果，我是说如果，这些产业新城的终局，都走向嘉善，亦或是固安……

　　我感到深深的恐惧，一种深入骨髓的恐惧。

　　这不是开发，而是一场毫无节制的欲望扩张。

　　这也不是城市进化，而是一场绚烂而腐败的城市失格。

　　7

　　最后，作为升斗小民，我有两个建议。

　　可能不太成熟，但我依然要说。

　　第一，决策者一定要控制风口上的地产开发商，毫无节制的扩张欲望。

　　「华夏幸福」走到这一步，充分证明了一个道理：企业无序扩张的欲望，是无底线的。

　　动辄就是上百平方公里的土地开发，动辄就是再造一个新城市，而且是几十个城市一起来……

　　你永远无法想象，开发商那个聪明的小脑袋瓜里，能张罗出什么样的惊天大饼。

　　不加以节制，雷肯定会爆。

　　没有一家企业，能撑得住如此大的盘子。一旦爆雷，偌大国土上，留下的就是满目疮痍后的伤疤，

　　以及，无数个被套牢的商家、投资方和更加无辜的购房人。

　　第二，购房者一定暂时要远离资产负债率高企、顺风时加大杠杆、和大时代趋势博弈的开发商。

　　「华夏幸福」这一关，属实有点难过。无他，唯摊子太大尔。

　　乐视网、海南航空集团、安邦保险、万达集团、泰禾地产、恒大地产、明天系、苏宁集团……

　　依靠高杠杆、多元化的激进策略，站上时代风口的企业，哪家没有坠落地面，摔个狗啃屎的姿势？

　　这么大的摊子，但凡出现一点问题，就是系统性的风险。社会肌体上被它们戳一个大洞，投资者、员工、购房者、金融行业、地方财政，就都可能卷入漩涡黑洞中。

　　所以，华夏幸福，表面上看是52亿的债务逾期，背后的坑可能远超我们的想象。

　　作为一个个的购房者、商铺投资者、中小店家，都是升斗小民，我们一旦踩上这种雷，绝对是扛不住的。

　　看到这么大的饼，你还敢信，你还敢张嘴咬？

　　你怕不是疯球了吧。