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朱末:疯狂的东南亚炒房团:有人暴赚上亿,有人破产跳楼!

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发表于 2021-1-8 18:00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
  凡炒必伤,上解下套。

  近段时间,深圳“抢房大战”又上演魔幻一幕。

  起因在于,一个被“控价”的网红楼盘,预期售价远低于周边小区,哪怕抢到最小面积的房子,倒手就能赚到500万,如何不叫人心动。

  这场闹剧中,众筹打新、名额代持、合伙买房等奇葩乱象层出不穷,个个以为胜券在握,却被突如其来的新政策打得猝不及防。失望叠加之下,毗邻的东南亚,成了实现阶级跃升的最后出口。

  作为罕有的价格洼地,泰国、柬埔寨、越南的房产市场正异军突起。在上海某场房地产经纪峰会上,有炒房团一出手就是2亿美金,壕气冲天。

  另据曼谷媒体报道,中国买家在泰国的托管公寓投资额已超过100亿美元,泰国每建造五套公寓,就有一套归中国人所有。

  然而,是投资就有风险。东南亚置业先天缺少本土市场支撑,全靠外来资金维持繁荣假象,唯一运转下去的动力,就是不断忽悠更多异国“韭菜”入局。

  当人人为之疯狂时,泡沫就要破了。

  01

  炒房团爆买东南亚

  虚火背后暗流汹涌

  “未来全球经济看东南亚,现在去东南亚买房,相当于十年前投资了北京。”

  就是这样一句直白粗暴的话,加上有意美化的经济数据,点燃了国人心中的火,一发不可收拾。

  以泰国为例,从2017年开始,来自中国的买房者,已占据所有外籍买房者的25%,数字持续飙升。截至目前,曼谷公寓房总量达到了55万套,而在10年前,这个数字还只是10万。

  邻国柬埔寨也不遑多让,首都金边炙手可热。2018年,中国买家咨询量猛增550%,此后金边城区面积由300平方公里扩至700平方公里,一座座现代化公寓拔地而起,内地看房团络绎不绝,售楼处24小时灯火通明。

  据居外网数据显示,78%的中国询盘买家咨询的房产价格在5万美元~25万美元之间,有88.7%是用于投资。

  毫不夸张,数百套住宅仅需一天就能被哄抢而空,来自上海、温州、广州的客户出手极狠,最少也是2套起,金边日成交额破亿元人民币。

  不仅如此,连带着越南、马来西亚、菲律宾等地也成了国人眼中的香饽饽。越南的地产中介在宣传时,干脆将越南河内标注为“北京”,胡志明标注为“上海”,因市场供不应求,也开始了摇号。

  但问题在于,不是所有的投机都能“稳赚不赔”。被捧上神坛的东南亚房市,表面看起来“遍地黄金”,实则风险重重,一着不慎,便是粉身碎骨。

  1.本土房企卷款跑路

  东南亚的违规成本较低,使得无资质开发商大行其道。

  较为典型的骗局,是“羊毛出在羊身上”的售后包租。很多楼盘都会用包租来打消客户的疑虑,并许以高额租金,而这部分费用,都是用多收取的房价进行返还(国人购房价格虚高在东南亚相当普遍)。

  此外,海外中介推荐的房产几乎都是期房,漫长的交房期间存在太多不确定性。如泰国普吉有名的翡翠天堂海景公寓,项目烂尾后CEO在潜逃中被捕,共计造成10亿泰铢损失,无数国内买家折戟于此。

  2. 政治环境夕令朝改

  还记得X桂园在马来西亚新山的森林城市项目吗?曾经轰轰烈烈的造城运动,新上台的总理马哈蒂尔一句“不能卖给外国人”后,连开发商都直接套牢了。

  政局动荡带来的影响并非孤例。泰国开发商Kata Beach,就因被举报非法占用林地被吊销土地所有权,由泰国军方介入,宣布该项目不能作为公寓使用,强制更改成租贸产权的酒店,哭都没地方哭。

  同时,东南亚各国的规划执行力令人担忧,基础设施利好兑现艰难。比如胡志明市地铁1号线,原计划2017年开通运营,可实际情况是仍未能使用,与中国的基建速度有着天壤之别。

  3. 汇率暗藏贬值风险

  东南亚各国经济体量都不大,对外经济依存度高,抵御风险能力差,其货币都承受着不小的贬值压力。

  以越南盾为例,过去10年,越南盾每年对人民币贬值4.6%左右,而越南房价每年上涨5%~8%,算上汇率因素,越南房价年增幅仅0.4%至3.4%。

  这一点,国内投资客并未引起足够重视。

  4. 隐形费用超乎想象

  东南亚国家大部分处于热带,自然灾害也相对更多更严重,导致房子折旧速度很快,维修保养费用因此水涨船高,价格不菲。

  此外,无论住与不住,物业费都是要交的。目前曼谷新楼的物业管理费,一平方收费在9~16元人民币,50平方的公寓,一年下来物业费要近万元。

  许是我们炒房历史悠久,膨胀到以为可以将国内的这套“经验主义”在东南亚发扬光大,一本万利。

  这本身就不是捡漏,而是赌博,很多人猜中了开头,却没料到结局。

  02

  投资赢家or接盘侠

  人为制造的套利游戏

  在东南亚的炒房客中,从不缺“一夜暴富”的故事。

  其中流传最广的版本是:有位包工头,曾以每月1万美金的价格长期租下了柬埔寨市中心广场旁一块不到两亩的土地,并在这片地上建起一座高6层的楼房,最后只建了9个月,就被一家酒店以每月14万美金的价格连租了12年。

  照此计算,理论上这位包工头抵扣租金后至少赚到了1亿元人民币,而建这栋楼只花了900万元。

  这个致富经很快口口相传开来,柬埔寨的房地产市场在源源不断的国内买家推动下,迅速爆发。

  西港的优质地价,由最初的50美金每平米,到如今基本超过5000美金。这意味着,最先入局的那部分中国炒房客,手中所持有的地皮的价格已经涨了近100倍,身家不可同日而语。

  2017年,堪称东南亚楼市腾飞的分水岭。彼时中国房地产调控收紧,北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购,“南下”掘金恰到好处地填补了某种空白,国人再次将“炒楼花”的功力发挥得淋漓尽致。

  以菲律宾一套100万人民币的房子为例,首付通常在15万,房期3~4年,每月交付三四千块,相当于可以在40个月左右的时候付清首付,而三四年间房子的升值空间大约是每年15%,这样四年后房子价值170多万,纯获利六十多万。

  而在越南,房价上涨速度同样惊人,一些新开楼盘在两三年里甚至上涨了三四倍,利用其中的杠杆效应,魔术般地变成千万富翁者比比皆是。

  然而,事情的走向在潜移默化中,逐渐开始失控。一个危险的信号是,东南亚很多热门城市的供需关系已经畸形。

  热钱涌动下,曼谷公寓的均价达到2.8万元人民币,地段好一点的能卖到4~6万,房价收入比达到21.52,超过了广州。

  金边的房价,也早已突破2万元/㎡,且物价惊人。一瓶0.33升的小瓶矿泉水3元,1升的普通牛奶要15.7元,比肩深圳,直逼香港。

  与房价表现截然相反的是,泰国2019年的GDP仅有5436.5亿美元,体量不及湖南省;越南的GDP为2619亿美元,相当于中国的黑龙江省;柬埔寨的GDP才240多亿美元,也就比中国GDP最少的西藏高一点点。

  换言之,东南亚本国居民,根本无力承担当前房价,只能望之兴叹。那么问题来了,投资最后都是要变现的,这些房子最后又该卖给谁呢?

  答案已呼之欲出。先将弹丸之地的房价炒高,搞到连当地人都买不起,然后又无视相关房产缺乏二级市场流动性的致命弱点,继续忽悠大把国人过来买高价新盘,有如击鼓传花,一旦没有后来者,就是崩盘之日。

  中国人最懂国人的投资癖好。这场蓄谋已久的套利游戏里,处于金字塔尖的玩家早已赚得盆满钵满,安全离场,剩下不明就里的“韭菜们”,甘之如饴地嚼着别人吃剩的残渣。

  枪声响起前,谁都相信自己会是豪赌中的幸运儿,谁都不愿承认会沦为最后的“接盘侠”。

  直到血淋淋的事实摆在面前。

  03

  财富美梦终成泡沫

  割韭菜仍生生不息

  反噬比想象中来得更快。

  亡羊补牢,为时已晚。据泰国当地媒体报道,东北一家企业高管,眼见手中持有的30余套房产抛售无望后,在中介机构大打出手,后遭到相关黑势力报复,最终不治身亡。

  无数中产家庭一朝破产返贫。有人因无法挪腾周转银行贷款,导致房产被开发商没收,财物两失,负债累累,不仅上了失信名单,下半辈子的生计都成问题。

  有人转而寻求出租,却被现实打垮。一个楼盘里绝大多数买家都是中国投资客,90%的房子都在出租,供应量极大的买方市场下,唯有不断突破下限拼低价,陷入无休止的恶性循环,加之疫情冲击,使得大环境更为雪上加霜,哀鸿遍野。

  如同潘多拉的魔盒,欲望一经放出,又岂会轻易休手,韭菜与镰刀的“空中接龙”,还在如火如荼地继续着。

  2020年6月,界面新闻报道,一场关于财富管理的论坛上,座无虚席,人满为患。被奉为“炒房天王”的欧成效,循循善诱地劝导在场散客,抛售高仓位的房子,特别是那些深圳15万元一平米的房子,来买自己在柬埔寨的地块项目。

  据现场介绍,欧成效在柬埔寨当地注册的公司“京柬置地”,共拿下柬埔寨西港6300亩土地,土地性质是“中央政府推出的99年产权用地”。

  京柬置地将土地拆分成小块卖给国内炒房客,最低1亩起手,一亩地的价格为全款48万人民币,分期一年支付的价格是53万人民币,至于投资收益问题,只需“坐享其成”。

  但经有心人查证,这不仅是块只剩下88年租期的“三手”经济特许用地,性质类似于国内的土地承包经营权,且这种特许经济用地一旦未按照协议进行建设,中途有极大可能被柬埔寨政府收回。

  而土地使用期满之日,目标土地的使用权与地上物自动无偿归柬埔寨政府所有,并无续期之说。

  说得再如何天花乱坠,白纸黑字的合同总蒙不了人。购地者与京柬置地签订的合同显示,地块注明为“长期租赁”,从头到尾没有“产权”一词。

  合同中还多次提及,协议全部按照柬埔寨王国法律执行,“巧妙”规避开中国法律的管辖。

  有资深律师表示:“东南亚很多国家的土地产权不会被允许直接卖给中国公民,在中国境内这样卖土地涉嫌诈骗;如果是获得柬埔寨官方认可,是在柬埔寨法律许可范围内的交易,那么购地者一旦投资失败,将面临血本无归,投资风险极大。”

  尽管如此,在利益驱动与人性贪念下,东南亚炒房还将在未来一段时间内“发烧”下去。

  楼市里,有句经久不衰的暗话:“凡炒必伤,上解下套。”骗局年年相似,但架不住“韭菜”们前赴后继。

  与其“飞蛾扑火”,不如“适得其所”。

  至于天降横财的幻梦,该醒就醒了吧。

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