易宪容：房地产这头“灰犀牛”会以什么方式冲出？

lameihua

　　最近，中国监管层对金融风险关注比任何时候都多，不仅在最为重要的文件中一直在强调要守住不发生系统性风险的底线，而且更是直接指出房地产和金融科技是中国经济面对的两头最大的“灰犀牛”。对于金融科技这头“灰犀牛”，中国银保监会最近宣布，曾经“野蛮生长”高峰时达到近五千家的网络贷款“P2P”业者，今年11月中已经全数清归零，以及对一些金融科技产品及企业还在进一步整顿，预计中国金融科技的风险会逐渐地降低及化解。

　　但是对于中国房地产这头“灰犀牛”来说，不仅其体量是金融科技的几百倍，甚至于几千倍、几万倍，而且持续“野蛮生长”了十几年，目前还在“野蛮生长”、增加体量。试想，中国的房地产市场从2003年开始“野蛮生长”，房价只涨不跌已经十几年，特别是在2009年之后，其“野蛮生长”的态势比P2P有过之而无不及。可以说，就目前中国房地产市场体量及总市价来说，P2P最大时的规模及市值完全可忽略不计。

　　只要看以下几个简单的数据，就会知道中国房地产是一头什么样的“灰犀牛”。曾有人测算过，当前中国房地产住房的总市值达到64万亿美元，大于美国、欧盟、日本三个地区住房市值的总和。中国规划要建造的住房可容纳34亿人口居住。2018年末，中国金融资产总规模达722.1万亿元，是2007年末的4.54倍，年均增长14.7%。金融资产与GDP之比由2007年末的588.9%上升至2018年末的785.5%；2018年末，贷款余额较2007年末年均增长17.7%。2007年至2018年，居民部门贷款余额由5万亿元升至53.6万亿元，年均增长24.1%。2020年底肯定超过60万亿元。至2019年底，全国房地产开发企业负债总额高达76万亿元，占GDP比重高达76.7%等。

　　中国金融资产的快速增长，主要是银行贷款增长所推动，主要是商业银行资产增长快。而这两者的年均增长速度都在15%以上，而个人银行贷款年均增长速度则达到24%以上。这些数据是GDP增长速度2倍以上，甚至3倍以上。这说明有大量的资金流出银行体系。而大量的资金流出银行体系，基本上都涌入住房市场，及全面推高国内各个城市的房价，甚至于小地方，那些偏远落后的小城市，房价也由大量的资金涌入而快速推高。这就是十几年来国内房价只涨不跌的根本所在。有人曾说，中国的房地产市场既要打破房地产市场发展史上的规律，也要打破市场经济价格有涨有跌的铁律。这几年来政府的房地产调控政策也是希望托住房价，让这成为现实。还好，目前的监管层已经看到问题所在，也知道中国房地产不可能打破市场经济的铁律，持续推高及托住的房价总有一天会跌下来。中国房地产这头“灰犀牛”总有一天会冲出而引发金融危机。

　　现在的问题是，中国房地产这头“灰犀牛”是以什么样的方式冲出来？是房地产企业债务负担过重破产吗？至2019年底，全国房地产开发企业负债总额高达76万亿元，其数量之大当然十分惊人的。根据报道，今年新冠疫情暴发以来，房地产企业新增法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条目明显增多。2020年1月-10月，在人民法院网发布破产文书的房地产开发企业已高达294家。也就是说，国内房地产企业破产数达到近300家觉得很奇怪。事实上，前十几年国内根本不存在房地产企业破产之说，房地产企业破产当然是怪事。所以，目前出现有近300家房地产企业破产倒闭觉得是天大的事情。但实际上与全国目前有近10万家房地产企业相比，其比重也只是千分之三，特别是这些房地产企业都是中小型房地产企业，在这个体量如此大的市场，几百家中小房地产企业破产不会有多少事情，“灰犀牛”也不会由此冲出。

　　还有研究者根据房地产企业的负债率来测算房地产市场之风险，比如2019年，工业资产负债率为58.6%，房地产业资产负债率为68.6%，房地产开发企业负债率为80.4%。根据沪深两市172家上市房地产企业2020年中报数据，按照“三道红线”标准（即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1倍”），目前有121家上市房企踩线，占比为70.4%。其中“三道红线”均踩的上市房企占比为19.2%，踩中两道红线的上市房企占比为18.6%，踩中一道的上市房企占比为32.6%。也就是说，尽管当前国内房地产企业总负债额达78万亿元，踩监管部门确定的红线占比也不低，但是只要房价在上涨，住房销售金额还在创历史记录，房地产企业都有能力来化解负债率过高风险。目前国内金融市场的利率为何层次那样多及十分复杂，影子银行的利率是那样高，都与房地产企业的融资有关。房价在上涨，房地产企业就不用担心用高成本的融资来保证其流动性及正常，债务风险也能够化解。

　　现在则要回到个人以住房按揭贷款为主的近60万亿元贷款风险上。对于这些贷款，就国内银行来说，他们一直把这些贷款当作是优质贷款。因为，只要房价在上涨，这些贷款根本就不存在风险。但实际上，尽管今年疫情爆发之后，国内各城市的房地产市场还是在上涨，房地产作为居民的投资工具观念并没有多少改变，而且目前各城市的居民更知道如何利用银行这个金融杠杆购买住房。同样，只要房价在上涨，居民债务增加也不是什么大事。

　　从中可看出，房地产这头“灰犀牛”冲出核心的问题还在于房价，只要房价在上涨，房地产市场什么风险都可以掩盖，这就是政府要稳房价的核心所在。如果房价下跌，房地产这头“灰犀牛”一定冲出不可。目前在各地的房价推得越来高、进入购买住房投资的居民偿还债务能力越来越弱、许多城市住房越来越过剩的情况下，即使房地产企业把其风险转移到居民手上，但住房作为投资工具的功能正在全面减弱，政府房地产托市的调控政策还能稳定房价多久？国内不少城市已经有了答案了。