刘晓博：在这10个城市买房，慎重！慎重！

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　　过去10年中国的主要城市里，哪些城市增长最好、哪些增长最慢？

　　这对于购房者来说，至关重要。

　　如果在增长最好的城市买房，升值就会比较快。反之，则很有可能增长缓慢。

　　今天，我们来看一下中国内地27个省会城市、5个计划单列市、4个直辖市，以及8个重点地级市的增长情况。

　　这8个重点地级市是：苏州、无锡、佛山、东莞、温州、南通、烟台和泉州。

　　指标一：GDP

　　GDP是很玄妙的指标，属于政治经济学范畴。鉴于整个社会仍然有强烈的GDP崇拜，我们还是要看一下这个指标的情况。

　　上图是44个城市在过去10年的GDP增长情况，合肥、贵阳、拉萨位居前3名，成都、福州、厦门的增长也不错。

　　需要指出的是，在增长最好的前6名城市里，合肥和成都在这10年里有过扩容，其中合肥参与了瓜分地级市巢湖，分到了降级之后的巢湖市和庐江县，等于增加了两个县的面积。而成都则实现东扩，拿下了县级市简阳。

　　面积大了，统计范围也大了，所以合肥、成都增长比较好有扩容的因素。济南也实现了扩容，拿下了地级市莱芜，但GDP增长一般。

　　GDP增长靠后的，是沈阳、大连、哈尔滨、呼和浩特、石家庄、天津等6个城市。

　　指标二：一般预算收入

　　一般预算收入主要来自税收，是地方政府最稳定的财政来源，它没有包含卖地收入。卖地收入是计入“政府基金收入”的。

　　一般预算收入增长最好的6大城市依次是：拉萨、武汉、海口、石家庄、深圳、济南。

　　在这6个城市里，济南有过扩容，统计范围加大了，带有某种不可比性。拉萨、海口基数都比较低。基数相对较高，增长相对较好的城市是武汉、深圳。

　　增长最差的6个城市分别是：大连、呼和浩特、哈尔滨、沈阳、广州、无锡。

　　大连、呼和浩特、沈阳增长差，不出大家意料。但广州增长差，略出大家意料。值得注意的是，北京、上海也位居增长最差的10大城市之列。或许是北上广原来的基数偏大吧。

　　指标三：资金总量

　　“资金总量”（金融机构本外币存款余额），是非常重要的核心经济指标，它是经济运行的结果，也是下一步发展经济的基础。近年来在我的提倡下，学界对资金总量重视度日益提升。

　　资金总量在过去10年增长最快的，是贵阳、深圳、合肥、拉萨、长沙、南昌。其中合肥有扩容因素，当然本身增长也不错。拉萨有基数小的因素。

　　资金增长最差的6个城市依次是：大连、太原、天津、佛山、无锡、哈尔滨。

　　这6个城市里，有4个是北方城市，2个是南方城市。两个南方城市，都是普通地级市。

　　指标四：小学生人数

　　小学生人数，是重要的人口增长指标。之所以不用“常住人口”，因为误差太大，这里有政绩考核的干扰因素（人均指标很重要）。

　　过去这些年，我一直倡导使用小学生人数来衡量人口增长情况，目前这个指标也越来越被重视。

　　从上面表格可以看出，苏州、厦门、深圳、郑州、长沙、合肥，是中国主要城市里“小学生人数”增长最快的。苏州疑似在早期的统计里，没有统计民办学校的小学生，是后来加上的，所以增速比较惊人。其他城市统计口径应该是没有变化过的。

　　有6个城市小学生人数在过去10年出现了下跌，依次是：哈尔滨、长春、南昌、昆明、西宁、重庆。都是省会城市或者直辖市，其中南昌是东南部少见的人口竞争力偏弱的省城。

　　总排名：

　　综合上述四大指标，把每个城市在每个指标里的排名简单相加，就得到一个总排名的积分。得分高的，排名靠后；得分低的，排名靠前，就有了下面这个表格：

　　可以看出，过去10年增长最好的10大城市依次是：

　　合肥、深圳、郑州、武汉、拉萨、贵阳、长沙、厦门、成都、南京。

　　过去10年增长最差的10大城市依次是：

　　大连、哈尔滨、呼和浩特、沈阳、长春、无锡、烟台、天津、温州、佛山。

　　在增长最好的10个城市里，除了拉萨、贵阳之外房地产都有较高投资价值。拉萨、贵阳增长位居前10，跟基数低有密切关系。相比之下，贵阳不动产投资价值显著高于拉萨。不建议大家到拉萨投资不动产。

　　增长最差的10个城市，东北四大城市全部名列其中，说明东北的衰落非常明显。另外，呼和浩特、烟台、天津也都是北方城市，过去10年也处于衰落之中。

　　无锡、温州、佛山，则是南方的明星地级市。其实我早在6年前就指出，省会城市在崛起，改革开放初期的明星地级市普遍在衰落。如果这些地级市能靠近一个外溢能力大的中心城市，则相对会好一些。

　　8大地级市除了泉州之外，都位于增长的“下半区”（后面22名）。泉州看起来很另类，不靠近特大城市，增长又不错。但其实如果你考察主要城市GDP的含金量，泉州是最低的。这意味着什么？就不说了。

　　北上广深四大一线城市里，北上广增长都位于“下半区”（后面22名），只有深圳增长非常好，位居全国第二。第一名，被合肥拿下，但合肥这10年里有过一次规模较大的扩容。

　　不是说增长最差的10大城市，一定不可以买房子，而是说这些城市你要特别小心——增长已经偏差了，选盘就要优中选优了。