余丰慧：房地产金融风险最大灰犀牛在这里

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　　中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》发表文章：《完善现代金融监管体系》。郭树清在文中指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　这个说法是比较贴切的。由于房地产价值太大，房地产金融属性太强，房地产自身渗透进入的金融资金太多，看似近期爆发黑天鹅风险可能性小一些，其实风险正在慢慢走来。如果不采取对策，一直束手无策，那么当灰犀牛走近时一切都晚了。

　　2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，占同期人民币各项贷款余额的29.0%（郭树清说：“我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%”，

　　“相关”二字或决定统计标志不一样）。2019年末中国有153.11万亿元人民币贷款。这个44万多亿人民币的灰犀牛威力之大可想而知。一定不能让这个灰犀牛慢慢走进，必须在远远的地方就将其挡回去。

　　灰犀牛风险的重点在哪里呢？我们来分析一下房地产贷款的结构性问题。2019年末，房地产开发贷款余额11.22万亿元，占同期人民币贷款总量的7.3%。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，也就是说商业开发性贷款余额为6.61万亿人民币，占同期人民币贷款总量的4.3%。

　　2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元，占同期人民币贷款总量的19.64%。个人住房贷款由于多年来首付款比例较高，而且工薪阶层居多，按期月供以及归还本息的约束性很强，而且有本身远远超过贷款本息价值的住房抵押，应该风险不大。这也是商业银行将其作为优质资产的原因之一。

　　房地产领域里灰犀牛风险主要在两个方面：一是开发商的土地与住房开发贷款，主要是保障性住房开发以外的商业性开发贷款，即6.61万亿人民币。然而，这一块也仅仅占各项贷款余额的4.3%，目前看，商业银行完全可以承受得起。

　　二是开发商除了商业银行笼子以外的巨额融资包括高息融资、通过信托平台买入返售之类的银行理财产品投入房地产领域、券商保险基金等非银行金融机构给其的直接间接融资、特别是民间高利贷融资包括此前的网贷平台融资等。这才是目前中国房地产领域卧在阴暗角落里开始慢慢向前移动的灰犀牛。

　　灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。对于房地产领域里非商业银行笼子外的融资规模到底多大，至今底数多少？起码在我观察的视野里没有发现。

　　这才是防止灰犀牛房地产风险的重中之重。

　　至于中国目前监管笼子里或者存贷款表内的44.41万亿人民币房地产贷款，由于这么多年监管部门监管管理严格，商业银行对房地产贷款谈虎色变，非常谨慎，总体风险不大，发生灰犀牛风险的概率很低。

　　郭树清是金融专家型高级领导，对金融监管和金融风险了如指掌，总是能够抓住要害和观念。除了上述房地产金融风险是最大灰犀牛判断以外，他说，收益永远和风险成正比。古今中外，总有人盼望能以更低风险获取更高收益，但规律不可能打破。承诺低风险高收益就是诈骗，金融监管要永远与这类行为作坚决斗争。

　　抓住要害才能保护金融投资者，所有投资者特别是个人投资者一定要深刻理解高收益与高风险的关系，明确这个基本道理。只要高于社会资金平均收益率、回报率，投资时一定要多一个心眼；只要高于年息15%，个人投资者一定要清醒地认识到：你是图他高息的，他是要吞噬你本金的！