刘晓博：楼市陡然生变！深圳刚刚表态，万科率先出手……

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　　在深圳、南京、杭州、成都等城市愈演愈烈的“打新热”，陡然生变！

　　“抽中一套房，净赚几百万”的时代，即将走到尽头。

　　而造成这一变局的，除了“房住不炒”的主流民意之外，更是源于新华的一篇短短的“新华时评”。

　　11月28日晚上，新华社发布了一篇题为《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》的“新华时评”（见下图），对深圳“华润城润玺一期”（民间又称“润4”）的打新热进行了分析，直指其中可能存在的“众筹打新”、“借票代持”等现象。

　　文章说：“十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。”评论还要求地方政府出台“硬核措施”来治理乱象。

　　今天（11月30日）傍晚，深圳住建局局长张学凡在接受深圳卫视采访的时候，对“代持炒房”做出了回应。他说：

　　深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。

　　针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

　　同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。

　　从张局长的表态里，我们可以获知：深圳正在研究制定“综合调控政策”，来打击市场投机炒作行为，给“打新热”降温。

　　那么，深圳方面可能出台什么政策呢？正当市场对此做出猜测的时候，万科出手了。

　　万科在深圳前海片区正好有一个热点盘——“瑧山海家园”即将发售。今天傍晚，万科通过公众号“万科瑧山海家园”发布了《瑧山海家园与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》。

　　从上面截屏可以看出，这个倡议主要是在提示风险，而且重点在“代持风险”。

　　万科把“代持风险”概括为两大类8条，其中包括“代持协议被法院认定为无效协议”等等，应该说是非常到位的。

　　此外，今天还有一个传闻也在朋友圈刷屏，就是下面的这个所谓“深圳市房地产税征收试点运行方案”。

　　按照这个“方案”，深圳家庭第一套房子，无论多大面积都可以免征。超过人均60平米，且为第二套房的，开始征税。第二套房超过的面积，按照市场评估价的1.5%征收每年的房地产税，第三套则按照2.5%的税率征税，第四套及以上按照4.5%征税。

　　按照这个说法，一套市值1000万的住房如果是第四套，每年要缴纳45万的房地产税，依靠房租是无法支撑的。

　　马上就有一些持有多套房的读者向我询问。其实这个截屏在去年就流行过一阵，显然是一个谣言。造谣者水平不高，应该是业外人士，因为他连“国家住建部”都不会说，竟然说成了“中央住建局”。

　　至于中国未来的房地产税，一定会开征。但目前国家确立了“税收法定”的原则，也就是说要开征一个新税种，必须要立法。房地产税立法的“一读”都还没有进行，而这种重要的法律至少要3读，甚至4读。按照常规，最快速度也需要3年才能完成立法。

　　即便国家要求深圳试点，也需要在全国人大层面给与充分授权。以深圳自己拥有的立法权，是没有可能自己为房地产税立法的。因为开征房地产税事情太大了。

　　即便是开征房地产税，也很难是4.5%这样杀鸡取卵式的税率。要知道，美国是没有土地使用费的，在这种情况下美国的房地产税率一般在1%到2%，其房地产税的真实水平，大约相当于每套房子每年的水电费。

　　中国房价很高，是因为包含了数十年的土地使用费。在这个基础上开征3%到4%房地产，除了“很解气”，没有任何正面意义。房地产税说到底是地方政府的“长期饭票”，必须保证稳定征收。杀鸡取卵式的税率，只能让房地产税越征越少。

　　想想看，如果一个城市所有的家庭都只买1套房子，那么这个城市的房地产税岂不是归零了？

　　治理“打新热”，房地产税是远水，解不了“近渴”。

　　要抑制住“打新投机热”，还是要用下面几招：

　　第一，减少新房和二手房的倒挂。

　　新房和二手房价格倒挂，以至于“打新”有暴利可图，是楼市打新热的根本原因。改变不切实际的房价调控目标，承认市场现状，把价格倒挂尽量减少，才能遏制住“被投资欲望点燃”的“伪刚需”，否则就是抱薪救火，适得其反。

　　第二，最好让最高人民法院出台司法解释，明确法院在审理相关案件的时候，不保护“代持”、“众筹”等炒房者的利益。这样，就没有多少人敢于火中取栗了。

　　第三，对于热点“价格倒挂盘”，不能单纯地给部分人优先购房权，而是应该允许所有“有房票”的人购买。如果超额认购，要求购房者自己承诺限售年限。

　　比如深圳目前普通住宅是限售3年。热点盘应该在3年基础上继续提高，谁申报的自持时间长，谁优先购买。这样就可以把投资客彻底挤出市场。办理不动产证的时候，把购房者当初承诺的自持年限写上去。

　　第四，对于情况特殊，无法完成自持年限，需要提前卖房子的，应该制定一个阶梯税率。卖房越早，税率越高。可以把个人增值税、土地增值税、契税、增值税等结合起来，用到极致。

　　“楼市打新热”如果不能顺利解决，“房住不炒”事实上无法落地。在打新热盛行的城市，人们已经无心工作，都在想着找房票、腾名额、找资金来抽签，因为其中的利益实在太大了。