刘晓博：信息量巨大！高层重磅文章，谈城镇化与“买房”

lameihua

　　据新华社报道，11月1日出版的第21期《求是》杂志将发表习近平总书记的重要文章——《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》。

　　这篇文章是总书记2020年4月10日在中央财经委员会第七次会议上的讲话，它首次提出了“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

　　文章还阐述了要坚定实施扩大内需战略，要优化和稳定产业链、供应链，要完善城市化战略等，是制定十四五规划和2035年远景目标的重要指导。

　　其中有相当篇幅谈到了城镇化，甚至提及了“买房子”的具体问题，向我们传递了一系列重要信号。

　　在谈及城镇化的时候，文章说：

　　我国城市化道路怎么走？这是个重大问题，关键是要把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标。目前，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，今后一个时期还会上升。要更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

　　增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，这是符合客观规律的。同时，城市发展不能只考虑规模经济效益，必须把生态和安全放在更加突出的位置，统筹城市布局的经济需要、生活需要、生态需要、安全需要。要坚持以人民为中心的发展思想，坚持从社会全面进步和人的全面发展出发，在生态文明思想和总体国家安全观指导下制定城市发展规划，打造宜居城市、韧性城市、智能城市，建立高质量的城市生态系统和安全系统。

　　产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。目前，我国超大城市（城区常住人口1000万人以上）和特大城市（城区常住人口500万人以上）人口密度总体偏高，北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上，东京和纽约只有1.3万人左右。长期来看，全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

　　我国各地情况千差万别，要因地制宜推进城市空间布局形态多元化。东部等人口密集地区，要优化城市群内部空间结构，合理控制大城市规模，不能盲目“摊大饼”。要推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构。城市之间既要加强互联互通，也要有必要的生态和安全屏障。中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。在城市旧城和老旧小区改造，地下管网、停车场建设，托幼、养老、家政、教育、医疗服务等方面都有巨大需求和发展空间。

　　下面是我的点评：

　　第一，文章为中国城镇化描绘了新的蓝图，这就是——“产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张”。明确提出：城市发展不能只考虑规模经济效益，必须把生态和安全放在更加突出的位置，要控制大城市的人口密度。

　　也就是说，国家鼓励“中心城市+都市圈+城市群”的新型城镇化方向，不再机械地追求“大中小城市协调发展”。但很显然，新冠肺炎等一场系列问题，也提醒高层要适度控制大城市的规模和人口的密度，否则将带来一系列很难逆转的大城市病。

　　文章还举例北京和上海，指出其中心区人口密度远超东京和纽约，未来超大城市都需要制定标准，控制人口密度。

　　第二，提倡大城市多中心发展，郊区化发展。

　　文章提出，“要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。”

　　建立雄安新区和通州副中心，就是北京多中心发展的重要实践。随着轨道交通的普及和速度的提升，城市具备了多中心发展和郊区化发展的基本条件，通勤半径大大提升，一线城市可以达到60公里，强二线城市也可以达到45公里到50公里。

　　可以预见，未来超大城市、特大城市都会更加有意识地追求多中心发展、郊区化发展，这对于郊区不动产价值的提升是重大利好。

　　第三，一线城市将控制人口规模，强二线、普通二线城市和各省的副中心城市获得较大发展空间。

　　文章提出：“东部等人口密集地区，要优化城市群内部空间结构，合理控制大城市规模，不能盲目摊大饼。”

　　还提出：“中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免一市独大的弊端。”

　　这意味着，一线城市不仅要控制人口密度，还要控制人口规模。对于实际管理的城市人口超过2000万的北上广深来说，未来人口绝对增长空间将受到限制。

　　这当然是强二线和普通二线城市的利好，它们本来就具有房价低、营商成本低的优势，未来发展空间巨大。但这些城市也受到牵制，从文章提出的理念看，有条件的省份“要有意识地培育多个中心城市”。

　　什么是有条件的省份？就是人口和经济达到一定规模的省份。比如宁夏，由于面积非常小，银川之外没有必要搞副中心；至于青海，面积虽然大，但人口非常少，也没有不要搞副中心。

　　比如河南这个人口大省，目前是郑州一城独大，但省内规划洛阳为副中心。

　　广东省在广深双核的基础上，规划了湛江、汕头和珠海三个副中心。

　　未来四川、湖北、湖南、安徽、河南等省份，估计都会强化省域副中心的战略。

　　但有一点需要指出，即便是人口经济大省，在省会之外也最多适合规划一个副中心。多个副中心的结果是相互抵消，达不到效果。（下图，中国内地省会城市资金方面的首位度排名）

　　第四，国家将重点发展一批县城。

　　文章说，“我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍。要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。”

　　这意味着，国家不会放弃县城层面的发展，要重点发展一批有良好产业支撑和人口增量的县城，成为经济发展的重要支点。

　　为什么国家提出要控制超大城市的人口规模和密度，要求“一城独大”的省份发展副中心？还要发展一批县城？

　　说到底，是避免人口过于集中造成发展的不均衡，带来房价过度上涨，最终影响内需，影响实体经济的发展。

　　那么问题来了，这将怎样影响我们的投资？我的看法如下：

　　这意味着，国家将增加城市建设用地的供应量。多中心化、郊区化，显然需要有大量新增建设用地来支撑，这一方面可以抑制房价上涨，另一方面可以降低市民购房负担，便于启动内需。最终降低城市的人口密度，让城市更安全、更宜居。

　　这对于城市中心的高密度住宅是利空，对于旧改是利空。

　　城镇化的基本逻辑是“人口跟着饭碗走”。能持续创造就业机会的城市，才有条件持续吸引人口，也才有条件真正实现“多中心化发展”和“郊区化发展”，也才能把“郊区新城”发展起来。

　　所以，在大湾区、长三角的核心区，郊区新城是可以发展起来的。但到了中西部，如果盲目发展郊区新城，将成为投资陷阱。我刚刚去过昆明的呈贡新区，那里人气就比较淡。虽然市政府迁过去几年了，也建成了高铁站，但由于昆明增量人口有限、新区很多，所以分流了极其有限的资源。

　　即便是河南这种人口大省，9000万常住人口垫底，也最多发展一个省会城市和一个副中心。如果规划多个副中心城市，必然分散资源，最终也构成投资陷阱。所以，对中西部的副中心城市以及过多的郊区新城，还是要保持一份清醒。

　　鉴于国家明确要求控制超大城市人口和密度，估计要不了太久，深圳、广州也会继北京和上海之后限制人口流入。这对二线城市构成利好，但部分二线城市比如成都，其实也管理了2000万以上人口，未来会不会限制人口也很难说。

　　此外，这篇文章还提到了国企的发展问题，也值得注意。文章说：

　　在这次抗击疫情过程中，国有企业冲在前面，发挥了重要作用，在促进产业循环中也起到了关键作用。国有企业是中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础，是党执政兴国的重要支柱和依靠力量，必须做强做优做大。当然，国有企业也要改革优化，但绝对不能否定、绝对不能削弱。要坚持和完善新型举国体制，不断增强领导力、组织力、执行力。

　　文章还用相当篇幅谈到了产业链问题，说：

　　一是要拉长长板，巩固提升优势产业的国际领先地位，锻造一些“杀手锏”技术，持续增强高铁、电力装备、新能源、通信设备等领域的全产业链优势，提升产业质量，拉紧国际产业链对我国的依存关系，形成对外方人为断供的强有力反制和威慑能力。

　　二是要补齐短板，就是要在关系国家安全的领域和节点构建自主可控、安全可靠的国内生产供应体系，在关键时刻可以做到自我循环，确保在极端情况下经济正常运转。