刘晓博：地产富豪“最悲催”的一年

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　　对于地产富豪来说，2020年可能是自“1998年房改、地产大跃进”以来“最悲催”的一年。

　　年初，先是被疫情吓出一身冷汗；后来货币政策宽松，刚刚喘口气，楼市风向就发生了7月逆转；随后“三道红线”政策出台，部分房企被迫断臂求生。

　　在资本市场上，地产股的估值也一直低迷，龙头老大万科不仅被“养猪”、“做酱油”的超过，还被“卖水的”秒杀。

　　今天（10月20日）上午，胡润百富发布了2020年度的中国富豪排行榜。不出所料，上榜富豪里地产商的占比出现罕见的暴跌。

　　上图是2019年的榜单，可以看出当时地产富豪仍然占据上榜人数第二位，占比为14.8%。

　　上图是今年的榜单，地产富豪上榜人数退居第三位，占比只有10.6%，被大健康一举超过。

　　在2012年的胡润百富榜上，地产富豪的占比是19.8%，2019年占比为14.8%。也就是说，在这7年时间里地产富豪占比平均每年下降0.71个百分点。但过去一年，一下子就下滑了4.2个百分点。

　　这种下滑速度史无前例，所以可以说地产富豪在2020年遭遇了史上最严重的“大挫败”。

　　为什么会如此？

　　最直接原因，是A股和港股给予地产股的估值一直比较低，基本上在6到12倍之间。

　　自疫情以来，A股走了一轮波澜壮阔的结构性牛市，医疗、生物科技、军工、芯片、新材料、航天、白酒、粮食等板块都出现了大涨，但地产和银行却呆若木鸡，始终被主流资金冷落。

　　股市里的资金，是非常敏感、也非常“势利”的。地产股被冷落，是因为这个行业受到政策的冷落。有基金经理跟我说，主流资金不太可能炒作地产股，因为政策不支持，地产股大涨“在政治上不正确”。

　　的确，在过去几年很多高规格的表彰名单里，地产商都缺席了。最近一个案例是：深圳特区建立40年，表彰了对特区贡献比较大的40个人。中国头部房企的总部“扎堆在深圳”，但这40人名单没有一个地产商的代表。

　　今年出台的“三道红线”融资新政，也对地产股的估值造成了较大压力，并把房地产行业带入了新时代。

　　从2002年土地招拍挂政策出台，到“三道红线”政策落地，这十七八年时间里，房地产行业尽享“金融红利”。

　　一方面，银行、信托和债券市场，都对开发商开放，融资比较容易，让房地产市场的供给端“金融化”，推动了地价的上涨。另外，房价的快速上涨，让需求端也高度金融化，加剧了房价的上涨。

　　但随着“三道红线”落地，以及严查违规资金流入楼市，房地产的“金融红利时代”终结了，未来是“管理红利时代”（郁亮的说法）。粗放经营、赚惯了大钱的开发商们，未来的日子不会太好过。

　　而随着政府管制政策越来越严格（限价、限贷、限购等），开发商不仅失去了定价权，也失去了很多客户（限购），基本上沦为“包工头”，利润也越来越薄。所以从中长线看，富豪排行榜里地产商的比重还会趋势性下降。

　　至于高端制造业、大健康等行业，其估值持续偏高、不断诞生新的富豪，是可以预期的。

　　但这不构成对大家的投资建议，因为高估值的股票风险也比较大。过高的估值，只会摧毁创业企业，让他们急于套现、而不是专心做企业。

　　值得注意的是，今年的胡润百富榜再次公布了上榜富豪的城市分布（见下图）。

　　北京、深圳、上海、杭州、广州是富豪人数最多的城市，别分达到了325人、275人、216人、155人和117人。

　　在上榜城市里，深圳富豪人数增长最快，过去1年增长了84人，这跟深圳过去一年有较多企业登录科创板、创业板有较大关系。其结果是，深圳跟上海的距离进一步拉开，有直追北京的态势。

　　杭州也继续拉大了跟广州之间的差距，无论是上市公司市值、还是富豪人数，杭州近年来都力压广州。

　　广州虽然被杭州超过，但在传统大城市里表现还是不错的。重庆虽然号称GDP超过了广州，但汇聚的富豪人数还差距巨大。至于重庆汇聚的资金量，跟广州的差距都相当于一个强二线城市。

　　苏州、佛山这两个普通地级市，实力也非常雄厚，超过了很多副省级城市、省会城市，也超过了两个“二流直辖市”。

　　香港的富豪人数是62人，需要说明的是，这是内地富豪居住在香港的人数，没有计算香港本地富豪。如果全面统计，香港跟深圳是一个量级。

　　富豪人数居前的非省会城市还有宁波、厦门、无锡、东莞、绍兴、常州、嘉兴，这些城市都超过了老牌直辖市天津，以及很多省会城市。

　　由此可见，天津等城市的民间经济之“不活跃”。也说明所谓的“陆权复兴”，主要是国企、地方政府投资拉动的，缺少民企的跟进。

　　“城市权力”和“民营经济活跃度”哪个更容易影响房价？其实很难给出先后顺序，只能说这两个因素都是影响房价最重要的因素。

　　所以，当我们再次审视这份富豪榜单，会发现：北京、深圳、上海、杭州、广州这几个“有权力”（政策支持）而且“有民间财富效应”（富豪、名企聚集）的城市，才是投资房地产最好的地方。

　　当然，还有他们的都市圈。

　　比如上海旁边的苏州、嘉兴、无锡、常州也很强，可以形成一个更强的城市群；而“深圳+香港+东莞+广州+佛山+珠海”也形成了一个黄金投资带。至于北京，虽然自己超强，但天津和廊坊一般般，整体效应就差一些。