刘晓博：逃生之门，越来越窄！

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　　对于风格激进、资金紧张的房企来说，“逃生之门”越关越小了！

　　近日，多地发文规范商品房销售环节，加大对商品房预售资金的监管力度，防止建设资金挪作他用。

　　这意味着，开发商“拆东墙补西墙”，玩“资金池游戏”的机会越来越小了。

　　10月16日，银川住建局发布了“银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）”，银川市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

　　银川还规定：

　　1、一个预售项目只允许设立一个监管账户。

　　2、房地产开发企业应当在项目销售区域内显著位置公示监管账户，在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。

　　3、房地产开发企业可按照施工进程，申请拨付监管资金。

　　4、该《办法》自今年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。

　　很明显，当这些措施实施之后，开发商的资金就被彻底管住了。

　　以前，开发商的资金带有“资金池”性质。假设一个开发商同时在建设5个项目，其中甲项目拿到了预售证，开始有销售额进来。但甲项目的销售额，往往被用来建设乙项目，或者丙项目。

　　最后，由于乙丙两个项目滞销，可能会拖累甲项目，最后造成卖得很好的甲项目也出现烂尾。

　　更恶劣的是，预售款可能还被大股东拆借给其他房企，或者私人挪用，甚至出现老板带着资金跑路。

　　银川之后，北京也出手了。

　　10月21日，北京住建委的官微披露，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。

　　北京早在2010年就全面实施了商品房预售资金监管，截至目前全市在途监管预售项目近千个。为规范开发企业销售行为和监管银行出入账管理，市住房城乡建设委会同人行营业管理部、北京银保监局组织各区职能部门于10月至12月在全市范围内开展预售资金监管专项检查。

　　从媒体上述表述来看，北京虽然很早就建立了“商品房预售资金监管制度”，但很有可能没有实现“实时在线监管”，所以还需要做专项检查。

　　事实上，今年以来，房地产调控政策先是放松，7月之后才开始收紧。

　　由于疫情打击，楼市一度非常低迷，春节后各地都在拯救房企、拯救经济。当时普遍的做法是，降低开发商预售门槛，让开发商早点拿到钱。所以，上半年严格监管项目资金运用，是不太现实的。

　　后来经济反弹了，楼市回暖了，才开始着手强调监管。至于银川，是被叫到北京开会之后，才出台的监管政策。

　　由此可见，资金监管这一块存在很大的弹性。

　　但随着国家开始强调建立“房地产金融宏观审慎管理体系”，公布了“三道红线”的融资新政，再加上要求今年新增涉房贷款占比不能超过30%，开发商的日子越来越难过了。

　　如果全面落实“预售资金监管”，那些缺钱的开发商，很有可能被逼近绝境。

　　国家为什么要收紧“预售资金监管”？说到底，还是两大原因：

　　第一，这本身就是一项调控措施，收紧就是政策信号，是不希望楼市全面过热。

　　第二，正是因为房地产宏观政策在收紧，“三道红线”开始发挥作用，房企资金链紧绷，这时候资金容易被挪用，很可能出现烂尾。所以，这个政策主要是为了防止出现烂尾，保护购房者的利益。

　　买房是中国人一生的大事，很多家庭往往要掏干净“6个钱包”才能承受一套房子。如果烂尾，对他们打击非常大。这时候，地方政府很难坐视不管。所以楼盘烂尾，对地方政府来说是大麻烦，涉及到社会稳定。

　　开发商往往跨地域经营，挪用预收款无非是“拆东墙补西墙”。地方政府把自己城市里的卖房钱看管住，这很重要。

　　想想看，如果你是地方官，你辖区的房子卖得好好的，结果钱被开发商拿到其他城市打水漂了，你辖区的房子反而烂尾了，还要你来擦屁股，你一定觉得自己比窦娥还冤。

　　所以，对预收款的监管，就是对地方经济发展成果的保护，对官员自己工作成绩的保护。在房企资金链紧绷的时代，每个城市恐怕都会这么做。你做晚了，吃亏是一定的。

　　对于开发商来说，项目资金被严格监管住之后，腾挪的空间就小了很多。甲项目有很多预收款，但你就是不能乱动，放在银行账上只有活期利息；乙和丙项目缺钱，只能高息融资，承受较高的财务成本。

　　在“三道红线”逐步落实的大背景下，再加强“预售资金监管”，只能让部分中小开发商日子越来越难过。而降价促销又受到“限价”的制约，最后只能卖项目或者卖股权了。

　　所以，这又是一项有利于低杠杆率大房企的政策，让他们获得捡漏的机会。而那些“胆大妄为”的房子，或将猝死在这个冬天。

　　结论：

　　以后买房子，一定要选大开发商的，而且是杠杆率不高的。大城市、配套好的楼盘，烂尾的几率小很多。那些人口流失、低级别城市的郊区、新区，又是小开发商的项目，或者杠杆率非常高的大开发商的项目，烂尾的可能性就会大增。

　　从长远看，解决问题的根本办法，是全面推行商品房现房销售制度（海南已经开始）。只有这样，才能真正保证购房者的利益。当然，现售会全面提高开发商的资金成本，会让房价变得贵一些。

　　如果现售政策全面推出，中小开发商会死一大批。