时差哥：愚蠢的西安

lameihua

　　尝到了甜头，现在西安一心只想赚快钱。

　　从哪里赚？房地产！

　　而西安的房地产，也全凭一口气吊着，岌岌可危。

　　后面“上车”的人，还活着梦里，这很危险！

　　01

　　西安，染上了“毒瘾”！

　　2017年，西安开始走火入魔，在错误的道路上一去不复返。

　　在此之前，西安房价常年保持稳定，是跟长沙最像的一个城市，也是中国城市的未来：经济强的可怕，房价低的惊人，民众生活富足，消费强劲。

　　据创典全程机构监测数据，西安商品房成交均价在2009年为5071元/㎡，2010年为6800元/㎡，上涨了1729元/㎡。而在2011年-2016年的6年间，西安房价在7000-7500元/㎡左右徘徊。

　　但是到了2017年，情况发生变化，出台无底线的抢人政策，名为落户，实为炒房。

　　当年，西安降低户籍门槛，出台人才落户政策，又把西咸新区划归西安管辖，新落户的人口不常驻西安，新增的常驻人口，也都是划过来的那群人，统计口径变了而已。

　　不得不说，西安这招政策非常有效，对房地产的影响立竿见影。

　　2018年，全国各大城市都在忙着调控房价的时候，西安房价大涨22.4%，一举跃居全国第一！

　　这一下子，西安在全国都出名了，上一次如此出名，可以追溯到一千多年的唐朝时期。

　　房价万年不涨的西安，突然尝到了甜头，赚快钱原来这么爽啊，然后一发不可收拾！

　　2019年上半年，西安房价又领跑全国，涨幅达19.3%，位居全球第二位。

　　2019年下半年，经过技术手段处理，西安房价还是连续上涨40多个月！

　　02

　　力压对手西安楼市很火爆！

　　西安的节奏跟全国其他城市不一样，别人都要转向了，它却意外自己捡到了宝贝。

　　2016年，国家提出房住不炒，不准再过度的发展吸血的房地产行业，要发展高新技术产业，高端制造业等等。

　　所以，全国各大城市都在限制房地产，内部把房价不准高于2018年，涨幅不准超过10%等等。

　　2020年，从国家层面，房地产继续控制，而据不完全统计，截至9月28日，全国房地产调控政策次数达376次。

　　尤其是，对房企融资划了“三条红线”，房贷资金的严监管，恒大“乌龙”事件等等，下半年的楼市走向，显然比寒冬来得更快，尤其是北方城市，甚至集体下跌。

　　其中，环京房地产价格，确实很惨。根据图中价格，在过去3-4年时间里，环北京地区房价普跌40%以上。

　　环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至今年的18000元，跌幅超52%。跌幅最大的永清，单价从23000元跌到6500元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，跌幅也有44%。

　　再看一组月度房价数据：

　　河南信阳：9月房价同比下跌2.43%。

　　河北邢台：9月房价同比下跌2.27%。

　　山东滨州：9月房价同比下跌5.73%。

　　山东淄博：9月房价同比下跌3.37%。

　　山东临沂：9月房价同比下跌4.06%。

　　河北保定：9月房价同比下跌3.01%。

　　河南郑州：9月房价同比下跌3.16%。

　　另外，辽源、鹤壁、德州、威海、日照、太原等城市，房价都出现了比较大的下跌幅度。

　　唯独西安，突然尝到了甜头，欲罢不能。西安房价，在北方城市里面一枝独秀！

　　8月份，西安新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，同时与上个月0.9%的幅度，涨幅呈扩大之势。同比上涨8%，涨幅非常明显！

　　是的，西安房价又涨了！目前，西安新房已经连续53个月环比指数上涨！环比涨幅全国第七！

　　如果同2015年对比，西安房价涨幅为77.7%，仍为全国涨幅第一，远高于排名第二徐州7.9个百分点（徐州涨幅69.8%）。

　　什么郑州、武汉、成都、合肥等等，房价涨幅根本没法跟西安相比！

　　03

　　西安，只有房地产？

　　房价如此上涨，是西安产业比较强么？想多了！

　　先看2018年。

　　西安的明星产业，比如科学研究和技术服务业，金融业，信息传输、软件和信息技术服务业，人才却全部在流出。

　　看数据：

　　西安农林牧渔业新增就业人口为101.25万人，基本全部集中于乡村，且人数持续减少。

　　2018年制造业就业人口为83.41万人，较2017年增长8.8万。

　　第三产业又都集中在住宿餐饮行业，2018年住宿和餐饮业吸纳了49.56万人口，较2017年增长5.11万人。

　　2018年，西安信息传输、软件和信息技术服务业的就业人口为15.21万人，较2017年大幅减少4.08万人。

　　西安的科学研究和技术服务业的就业人口也出现负增长，从2017年的17.94万就业人数，下降到2018年的16.74万，减少1.2万人。

　　2018年西安金融业就业人口从2017年的11.46万人下降到11.24万人，减少0.22万人。

　　再看2020年上半年。

　　上半年，郑州经济回血，外贸进出口是主要助力之一——进出口总额完成1583.5亿元，增长13.7%，总量和增速均居中部省会城市第1位。

　　西安呢？没有太多亮点，增速较快的是原煤产量，同比增长16.8%。

　　再看房地产。

　　上半年，河南房地产投资同比增长2.6%。

　　陕西呢？同比增长7.5%，是河南的3倍！

　　看看西安火爆的土地市场也知道了。

　　克而瑞数据显示，1-9月，西安共成交205宗经营性用地，成交金额947亿元，超过2019年全年土地成交金额。其中住宅用地成交73宗，有13宗溢价率超过100%。

　　04

　　房价靠亚运会？别蠢了！

　　关键问题是，今年经济这么困难，虽然想到了户籍人口，但是没有抢到常驻人口，产业也没有明显增多，那么西安房地产，凭啥这么强？

　　尤其是，其他北方城市房价都开始疲软的时候，西安凭啥这么强？

　　西安房价，全凭“全运会”这口气吊着！

　　从开发商，到新房售楼处，再到二手房中介，只要你去买房，他们一定会跟你说，西安房价还会涨，因为明年西安就要全运会了。

　　西安楼市也认这个逻辑，看看奥体中心那个鸟不拉屎的板块，这一两年房价涨了多少了！

　　但是，这个逻辑简直太蠢了！

　　说实话，这个全运会，除了西安，其他城市，真没多少人关心。

　　再说了，西安开全运会，是能忽悠运动员到西安买房啊，还是能忽悠观众到西安买房啊？都不能！

　　根本就不能吸引外来人口到西安买房啊！

　　等许巍、郑钧、张楚等等这些西安的名人，都从北京搬到西安再说。

　　很多人都用北京的亚运村，或者奥运村举例子，说原来这些地方也是鸟不拉屎，但是最后这个片区都成了中心。

　　拜托！别搞错了，那可是北京，那可是十几年前。

　　首先，时代不同了。当年北京、上海、广州举办大型赛事，那可是房地产发展的黄金时期。没有赛事，房价也会大涨。

　　其次，北京、上海、甚至杭州开大型运动会，高净值人群有可能会在当地买房，但是他们不会去西安买房啊，毕竟两个城市条件就差一大截。

　　最后，即便北京不开亚运会等大型运动会，那些片区也会被慢慢填平，也会住满人，因为北京这座城市的吸引力本来就很强。

　　西安呢？产业不行，大学生都留不住，高层次人才都留不住，只能留住他们的户口，不能留住他们的人，一个全运会就能拯救西安了？

　　如果这个逻辑的话，要想发展哪个城市，在哪个城市半个体育赛事就行了，遍地开花，那么全世界都没有贫穷了！

　　房价上涨，跟大型赛事，没有关系，都是开发商营销噱头而已。

　　其他城市，比如武汉，噱头是军运会；杭州，噱头是亚运会等等。

　　另外，还有一个规律是，大型运动会后，这个城市的房价是下跌的，主要就是过度透支未来涨幅导致的。

　　根据当下房地产宏观局势，以及西安楼市现状判断，2020年，应该就是西安房地产最后的疯狂了。

　　卖房的，赶紧卖，尤其是二手房，成交周期至少一年；

　　买房的，再等等，2022年，二手房限售到期，会有天量的房源出来；

　　开发商，拿地谨慎一点，别到时候站岗；

　　西安领导，要是上面没人，没拿着房价上涨的免死金牌，赶紧出手管管吧，已经被上面点名批评多少次了？

　　别再做蠢事儿了！