明哥：深圳领到的政策大礼包，吹响了房价转向的号角

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　　2020年10月11日，深圳迎来了经济特区建立40周年的庆祝大会，也等来了国家赋予她的政策大礼包。

　　《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，为深圳特区，指明了未来打破制度藩篱的方向：

　　支持深圳在土地管理制度上深化探索，

　　永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权给深圳市政府自行批准。

　　仅仅是土地行政的变更，审批手续由高高的庙堂，下放给深圳市政府，仿佛并没有直接赋予深圳任何市场资源、政策红利。

　　以土地管理领域里的专业术语来表述这一制度红利，会让很多外行之人一头雾水，完全不明白，所谓的红利，和每一个身在深圳的人，有何关系。

　　但是事实上，这一权力的下放：

　　不仅精准解决了横亘在深圳发展天空上的瓶颈矛盾，将二度解放深圳的经济前景；

　　同时，轰击了深圳的房价泡沫，将让更多在深圳创业的年轻人，买得起房，安得起居。

　　语不惊人、平淡无奇的文字背后，彰显着时代的春雷，已经由远而近，轰隆而来。

　　一句话：深圳房价要降！

　　现在，就请让明哥带领你，从源头来梳理我国土地管理制度的来龙去脉，追根溯源深圳经济辉煌发展历史后面临的桎梏、高房价的根本原因。

　　只有领悟了这些，我们才能品味出政策大礼包的含金量、提前预判影响到2200万人半生命运的转折点。

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　　什么是「永久基本农田」？

　　什么是「建设用地」？

　　这些概念是每一个地方主政者、规划城市发展的行政官员，都要捻熟于胸的。

　　我们先回顾下原来的《土地管理法》中，为了保护好18亿亩耕地红线，国家对于土地保护的原则性要求。

　　我们脚下的每一寸土地，按照性质来分，要么是：农用地，要么是建设用地。

　　农村的耕地、林地，属于「农用地」；

　　农村家庭分配所得的宅基地，用来盖房子的，属于特殊的集体建设用地；

　　其他土地，例如城市里的商品房住宅用地、商业用地、工业用地，都属于「建设用地」。

　　在建国以来的70多年岁月风云里，国人在前半段时间，总是处于吃不饱、穿不暖的状态，于是国家出台了全国18亿亩耕地红线，红线之内的土地是「永久基本农田」。

　　在特殊的年代里，这道红线牢牢守护着国家的粮食安全。

　　（图源：青驿网 小橙，版权所有。）

　　如果高高的庙堂，或者地方政府，出于经济建设、国家安全的需要，征收农民土地，那么就涉及到性质的变更，从「农用地」转为「建设用地」。

　　为了遏制地方政府在征收、拆迁、大搞城镇化而吸引农民离地进城的内在冲动，并保护国家所制定的18亿耕地红线，国家在《土地管理法》中，明确规定了地方政府征收土地时的政策红线，不可僭越。

　　如果要将「永久基本农田」的性质变更为「建设用地」，省、自治区、直辖市没有权限，必须是要由高高的庙堂，来审批通过。

　　任何地方层级的政府权限，都被牢牢地监管着。

　　时代巨轮滚滚向前，机械化耕作设备和技术普及，富营养的化肥和培育技术的提高，使得土地耕作效率突飞猛进，单位面积上的粮食产量屡上台阶。而另一方面，城市的发展，对于土地的需求量越来越多了。

　　作为世界工厂的中国，制造业企业需要广袤的厂房和制造基地；处于城镇化进程中的千万农民进城安家，需要住宅用地；建设机场、高铁、地铁、图书馆等各种公共设施，最大的难题就是拆迁征收。

　　所以，社会上对于取消18亿亩耕地红线的呼声，一浪高过一浪。决策者们也认识到了，我们需要的，也许并不是18亿亩耕地，而是能够产出原来18亿亩耕地产出的粮食而已。

　　所以，早在2020年3月13日，高高的庙堂，就印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》文件，在经济发达区域的8个省或直辖市：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，对于「永久基本农田」转为「建设用地」，完全放权，试点期限1年。

　　由于深圳市隶属于广东省管辖，因此，深圳市也获得了试点1年的资格，只需要报请广东省政府同意即可。

　　但是，国家依然觉得，对于充满活力，却深受土地资源严重紧缩而困扰的深圳来说，松绑力度依然不够大。

　　借着庆祝经济特区成立40周年的契机，为这片热土，彻底松绑：「永久基本农田」以外的农用地，转为「建设用地」，更不需要报请省政府同意，深圳市层面就可以自行决定。

　　综合3月份的试点、10月份的政策礼包，深圳市完全拥有了自行决定将任何「农用地」变更为「建设用地」的权限了。

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　　为什么拥有变更土地性质的权限，对于深圳来说，如同久旱逢甘霖、玉门关唤来了春风？

　　特区这片热土，不缺人、不缺资本、不缺创新精神。深圳在下一个40年，引领全国经济发展的桎梏，就剩下了一项：土地。

　　明哥查阅了国家统计局的权威数据：北京市城区面积为1.6万平方公里，广州城市面积为7434.4平方公里、上海为6340.5平方公里。

　　但是，深圳城市的土地，面积仅为1997.47平方千米，只相当于北京的1/8，广州的1/4，上海的1/3。

　　京沪穗深，4个一线城市中，土地面积最狭窄的就是深圳。

　　然而，深圳一直以包容为城市精神，是一个典型的移民城市，人口一直呈爆炸性增长，常住人口规模，居全国各大城市之首：

　　2012年常住人口基数为1055万人；

　　2013年新增8万；

　　2014年新增15万；

　　2015年新增60万；

　　2016年新增53万；

　　2017年新增55万；

　　2018年新增56万。

　　哪怕是在北京人口净流出的2019年，上海人口只微增7万人，深圳的常住人口也新增了41.22万人。

　　到了2019年年末，深圳常住人口是1343.88万人；如果加上大量的流动、无户籍人口，总量达到了2200万。

　　深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313/平方公里、广州的2059/平方公里、上海的3830/平方公里、杭州的1249人/平方公里。

　　深圳，既是中国经济的创新制高点，也是人口聚集的制高点。

　　（图源：央视时政新闻眼）

　　土地资源总量是狭窄、逼仄的，也就罢了，偏偏在内部性质的划分上，深圳面临着一道又一道紧箍咒。

　　因为，住宅用地，在「建设用地」的总盘子中，占比少得可怜。

　　前面我们说了，深圳的土地，面积只有1997平方公里。

　　根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》，深圳基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里，占总面积的近一半。

　　其次，深圳划定了270平方公里的「工业红线」，这又进一步加大了向工业用地的倾斜力度。

　　这样，剩下的753平方公里土地，要容纳商业场所、交通设施（道路、地铁）、公共服务设施（公园、医院、学校、体育馆、博物馆）、居住等一系列城市功能。

　　是的，你没有看错。

　　用于居住的住宅用地，在「建设用地」土地的所有子类别中，排名末尾。

　　目前深圳的「居住用地」面积仅占「建设用地」总面积的22.6%，远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准》中25%-40%的下限标准。

　　深圳规划和国土资源委员会数据显示，截至2018年，深圳仅有1000万套住房。听起来不少，但是扣除宾馆93万套、单位自建房55万套、工业配套宿舍183万套、城中村的小产权住房510万套，市民可以参与购买的商品住宅+保障房仅224万套。

　　过去十年来，深圳住宅用地成交面积总和仅为431.5万平方米，位居103个城市的倒数第4位。

　　在深圳，租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。

　　这就导致了，无论谁在深圳，是否站到了中产阶级之上，都被迫在住房问题上，陷入内卷化竞争、被迫追高房价的洪流里。

　　深圳居民的财务杠杆率，明显高于京、沪、穗。深圳住户在银行的贷款多于存款：存款约1.381万亿，贷款却接近2万亿元，贷款余额中99.7%都是房贷。

　　按照1343.88万常住人口计算，人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。

　　上海的情况与深圳相反，上海住户的存款多于贷款：存款2.857万亿，贷款2.22万亿。房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。

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　　深圳市完全拥有了自行决定将任何「农用地」变更为「建设用地」的权限了。

　　这意味着什么？

　　明哥查阅了下官方数据，深圳全市（不含深汕合作区）的「农用地」面积有870平方公里，其中的「永久基本农田」约20平方公里，和深圳市基本生态控制线内的土地相重合的788平方公里是林地。

　　所以，按照国家释放的政策大礼包，深圳市可以拿来变更为「建设用地」的潜在土地面积是62平方公里。

　　听起来好像不多？

　　要知道的是，政策礼包之前，深圳全市剩下的未开发「建设用地」总量，不到新近释放的一半。

　　按照目前深圳全市2200万实际管理人口来计算，目前深圳每平方公里居住用地大约可供10万人居住。以这个标准来计算的话：

　　假如62平方公里的「建设用地」，进一步确定为「居住用地」，那么可供620万人居住。

　　春风再度玉门关。

　　国家能够在深圳经济特区建立40周年时，如同及时雨降落一般，为深圳市送上这份大礼，背后一定包含着多年来，对深圳经济的发动机、拖后腿瓶颈，全方位地调研和洞察。

　　深圳缺少居住用地，基本上是个伪命题。

　　只要国家真的认为有必要，那么居住用地大幅扩张，也是轻而易举的决策！

　　房价的涨跌，说白了，无非是土地供给、住房需求的博弈游戏。

　　当年轻人涌入，住房需求高涨，而土地供给却如盲肠小道一般，那么房价自然不断上涨。

　　当土地供给，随着经济发展和人口涌入，成比例地增加入市，不断有新的房子加入到城市区块的体内，房子自然无法奇货可居，稀缺性如同泡沫一样，一吹击破。

　　（图源：青驿网 肖希泽，版权所有）

　　曾几何时，北京、上海、深圳，不仅是中国经济发展的3只领头羊，更是房价的三极制高点。

　　对北京、上海而言，过于高昂的房价，已经对经济和城市发展，起到了反向倒推的作用。无论是大学毕业生，还是中低端务工人员，在房价这根指挥棒的指挥下，开始远离了北京、上海。

　　在过去的3年中，房价发挥了它应有的调节作用。然而，对深圳，却失效了。

　　根本原因在于两点：

　　第一，深圳落户，对于本科学历以上年轻人，几乎是无门槛的。

　　第二，深圳的经济结构依然是全中国经济版图上，最健康的那一块拼图。

　　国家已经清醒地意识到了，再任由2200万奋斗的青年，在狭窄的土地上，内卷化竞争，抢夺奇货可居的住宅用地，那么这块奔涌、滚烫了40年的热土，很可能会慢慢熄火。

　　这是我们社会承担不了的代价。

　　所以，增加土地供给，是国家层面，从供给端的突破手段。

　　深圳落户门槛非常低。35岁以内的专科、45岁以内的本科，都可直接落户。一落户就可以买房，突破种种限购政策。

　　在今年的7月15日之前，要说深圳是全国所有一二线城市中，唯一一个让限购政策形同虚设、一捅就破的城市，毫不夸张，总结得非常贴切。

　　任何人，只要有钱，来深圳买房就毫无门槛。

　　2020年7月15日，在国家住建部的统一安排下，深圳市就出台了史上最严格的限贷、限购措施，管控上了任何不以家庭自住为目的的炒房、投资、囤房的伪需求。

　　限购升级：

　　本市落户满3年、且连续缴纳36个月个人所得税或社保；

　　非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社保证明；

　　夫妻离异的，自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　信贷勒紧：

　　家庭名下无房且无商贷、公积金贷记录的，首付依然30%比例；

　　家庭名下无房但有商贷、公积金贷记录的，购买普通住房的首付款比例不低于50%，购买非普通住房（豪宅）的首付款比例不低于60%；

　　家庭名下拥有1套住房的，购买普通住房的首付款比例不低于70%，购买非普通住房（豪宅）的首付款比例不低于80%。

　　这是从需求端、信贷通道，精准打击。

　　千万级别人数的奋斗者，安其居，才能乐其业。

　　所以，为了中国经济的健康发展，深圳特区的下一个40年，深圳的房价必须控制住。

　　来自于国家意志，从供给端入手的礼包，将携手需求端的调控政策，显著地转变深圳房价的航向，将它带入历史隧道的另一段征程。

　　它不会3年、5年之内结束，带来的影响会超越10年以上。

　　你准备好了吗？