刘晓博：楼市，两个“坏消息”？

lameihua

　　对于希望楼市大涨的人来说，今天有两个“偏空”的消息。

　　消息一：国家统计局发布了一系列3季度的经济数据，“转正”成为主基调。既然经济不错，楼市会不会“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”？

　　消息二：有媒体报道说，深圳部分大行收紧“房抵贷”：住宅类放缓、商铺、公寓等基本停贷。

　　先看消息一，当前经济走势的确不错。

　　根据国家统计局今天上午公布的数据——前三季度国内生产总值722786亿元，按可比价格计算，同比增长0.7%。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%。

　　也就是说，1到3季度的累计，中国经济增长已经转正。预计全年实现2%的增长，是没有大问题的。在全球来看，主要经济体能在疫情时代实现正增长的，只有中国了。

　　再看主要的经济指标。下图是“规模以上增加值”，同比增长达到了6.9%。

　　房地产销售额同比增长了3.7%：

　　房地产开发投资增速达到了5.6%：

　　值得注意的是，规模以上工业增加值（实体经济）的增速，超过了房地产两大指标的增速。这是一个值得祝贺的现象。

　　社会消费品零售总额的增速也转正了，为3.3%（见下图），略低于住房销售额的增速。

　　三季度，全国工业产能利用率为76.7%，同比也是正值了，说明生产基本正常化了。

　　固定资产投资也转正了，为0.8%，相比去年增长水平还有一定差距。

　　那么问题来了：这组亮丽的经济数据，是否对楼市构成较大利空？

　　我的看法是：对于希望楼市短期出现大涨的人来说，这的确是利空。因为经济的确走稳了，央行暂时没有降准、降息的必要了。

　　但也应该看到，经济恢复得还不是尽善尽美。比如固定资产投资额，增长只有0.8%，显示大家投资信心仍然不足。另外，在欧美疫情正开始秋季攻势，随时可能让中国的主要贸易伙伴受到重创。

　　在这种时候，宏观政策没有转向的可能。虽然官方不再提“逆周期”，而是提“跨周期”。但这不是掉头，不是踩刹车，而是“让子弹飞”，或者暂时不再“加油”而已。

　　在这种时候，楼市还是要保持平稳。深圳、东莞、唐山、银川这种涨幅太大的城市，当然要收紧调控。但其他调整时间较长的城市，比如北京、上海、广州是被允许回暖的，至于郑州、济南、天津之类明显偏冷的，我觉得应该允许适当放松一些。

　　至少在明年6月末，看不到宏观政策转向的可能性。要知道，欧美的抗疫之路还有很多曲折在后面。

　　其实3季度GDP的增速4.9%，是低于多数学者预测的。此前普遍的预测是高于5%，甚至达到5.5%。为什么只有4.9%，这跟央行提前停止降息有很大关系，也跟楼市出台“三道红线”有关。

　　也就是说，当前国家的战略定力明显增强了，担心过度宽松的政策，给明年带来后遗症，比如高通胀。

　　再看消息二，深圳部分银行收紧了“房抵贷”。

　　具体做法包括：提高个人经营性贷款合规审核门槛，抵押率有所收紧，穿透审查企业资金流水。其中，住宅类房抵贷放款速度有所减缓，商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

　　深圳楼市是全国的风向标，这是否意味着全国都会“跟”？

　　我的看法是：楼市偏热的城市，会跟进。楼市偏冷的城市，就很难说了。

　　收紧“房抵贷”的背景，当然有经济回暖的因素。“房抵贷”，就是用房子抵押获得贷款。这个贷款，是不允许买房子的，只能用于个人消费或者小微企业经营。

　　一般来说，个人消费抵押自己家的房子，这个概率非常低。用来拯救企业，这是有可能的。所以“房抵贷”中的大部分贷款，还是流入了楼市，用来买房子了。

　　对此，不仅央行心知肚明、各商业银行也心知肚明。银行的小算盘是：如果你真的用贷款去经营企业，我反而要担心了；你去买房子，我反而放心了。因为买房的风险小于实体经济。

　　但国家有命令，要求清理违规资金流入楼市，而且动辄开出大罚单。此前有深圳的大银行，一次一张罚单就达731万元，理由包括“住房租赁贷款资金被用于房地产开发”等。

　　此外，临近年底各银行信贷额度比较紧张，央行还要求涉房新增贷款不能超过全部新增贷款的30%等等，都可能成为上述举动的诱因。

　　另外值得注意的是，这次深圳的大银行限制“房抵贷”的时候，“商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放”。这句话值得购房者关注，这意味着商铺和位置不好的商务公寓，是被银行歧视的。为什么？因为这种资产流动性差，税费高，附加的权利（比如学位、落户）比较少。所以买房子的时候，尽量买住宅。

　　未来楼市出现单边大涨的难度越来越大，只要中国和国际主流社会保持正常的关系，就有条件稳住楼市。

　　反之，如果被主流社会“全面脱钩”，本币计价的房价才有暴击的可能。