刘晓博：深圳，万众瞩目的时刻即将到来！

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　　今天（10月12日）上午，新华社播发了一条重要的新闻通稿，其核心内容如下：

　　这意味着，深圳、粤港澳大湾区乃至全国万众瞩目的时刻即将到来。

　　跟此前几次深圳特区“逢十”的大会相比，今年的“深圳经济特区建立40周年庆祝大会”显得非同寻常：

　　当今世界，正处于百年未有之大变局之中。自地理大发现以来逐步形成的全球化，正遭遇最强的逆风；中美两个大国的战略博弈，进入到了空前激烈的程度；为了因应新的局面，中央提出了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，并即将制定第十四个五年计划，以及2035年远景目标。

　　在这样的关键时刻，庆祝深圳特区成立40周年，意义重大。

　　1980年8月26日，全国人大批准在深圳、珠海、厦门、汕头设立经济特区，这可以视作是中国全面改革开放的起点。

　　而深圳，又是四大特区里唯一跻身于中国一线城市、世界一线城市的成功范例。深圳的成功，证明了中国道路的成功。正因为如此，去年8月中央决定把深圳定位为“中国特色社会主义先行示范区”，希望深圳未来担当更大的历史使命。

　　而昨天晚上，中办、国办印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》全文发表，深圳再次获得了一个大礼包。

　　其中包括：赋予深圳更多省级经济社会管理权限、在深圳推进更大力度的土地制度改革与创新、支持深圳在资本市场上先行先试、支持深圳在推进人民币国际化方面先行先试。

　　深圳的发展，已经不仅仅是深圳的事情、广东的事情，更是关系到发展全局的大事。

　　我们有理由相信，在10月14日的庆祝大会上，关于深圳的定位、使命会有进一步的阐述。当然，这也是中国宣示更高层次对外开放、更大力度改革的重要机会。

　　根据新华社的报道，届时中央广播电视总台、新华网将对大会进行现场直播，人民网、央视网、中国网等中央重点新闻网站和人民日报客户端、新华社客户端、央视新闻客户端等新媒体平台同步转播。

　　到那时，大家关注的更多的热点问题，会有一个最权威的答案。

　　下面谈谈《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》给与深圳的利好，可能对深圳楼市产生的影响。

　　在昨天公布的这份“实施方案”里，关于土地政策有以下表述：

　　支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

　　探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

　　提升城市空间统筹管理水平。按照相关法律法规，支持推动在建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，探索按照海域的水面、水体、海床、底土分别设立使用权，促进空间合理开发利用。开展深化自然生态空间用途管制试点。按程序赋予深圳占用林地省级审核权限。探索优化用地用林用海“统一收文、统一办理、统一发文”审批机制，推动自然资源使用审批全链条融合。开展航空资源结构化改革试点。完善无人机飞行管理制度。

　　下面谈谈我的看法：

　　1、到目前为止，中央给与深圳的利好里面，尚未出现行政区划的扩容。昨天的文件只是提到了扩权，而且表达比较简洁：

　　广东省要积极为深圳开展综合改革试点创造条件，加大行政审批、科技创新、规划管理、综合监管、涉外机构和组织管理等方面放权力度，依法依规赋予深圳更多省级经济社会管理权限。

　　至于在深圳都市圈里深圳怎样扩权，文件没有涉及，所以未来一定会有更多的界定。所以，深圳的利好尚未完全展现。

　　2、在土地审批上，赋予了深圳省级权限。

　　文件的表述是：“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”

　　对此，有私募大佬解读为深圳拿到了“国务院才有的审批权”，这其实是严重误读。在今年3月，国务院已经把上述审批权授权所有的省级政府。此外，还给与了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市政府“永久基本农田转为建设用地审批权”。也就是说，跟深圳相比，上述8省市的审批权更大一些。

　　按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田；征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；征收其他土地超过七十公顷的。

　　目前深圳拥有了后面两种审批权，但尚不具有第一种情况的审批权。而北京、上海、重庆和广东省政府，拥有第一种情况的审批权。

　　那么问题来了，这个授权将给深圳释放多少增量空间？根据深圳商报的报道，截止2017年末：深圳耕地面积10.41万亩（含深汕合作区4.66万亩），永久基本农田面积5.76万亩（含深汕合作区2.72万亩）。

　　深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出，深圳通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。

　　由于深汕合作区距离深圳较远，因此那边释放的土地基本不会影响市区。能影响市区的，只有这2.71万亩，大约18.1平方公里，或者1806.5万平方米。

　　深圳去年全球招商的时候，一次性拿出的土地面积是30平方公里。可以想见，18平方公里的土地增量，只相当于深圳一年的土地需求。

　　我们还可以对比一下：东莞凤岗镇的总面积是82.4平方公里，是上述释放空间的4.5倍。

　　如果18平方公里的土地里，25%用来建设住宅，按照4.5倍容积率计算，可以建设20万套100平方米的住宅（相当于惠州全市一年的供应量）。但这些土地会分年供应，如果5年内建设完成，每年可以增加4万套住宅，并不算多。

　　所以，从长远看，深圳还是需要扩容。毕竟深圳实际管理了2200万人口，目前超过85%的家庭在深圳没有住房，深圳不新增两三百万套住宅，还是解决不了问题。

　　值得注意的是，文件里提及“按程序赋予深圳占用林地省级审核权限”，这能给深圳释放多少建设用地尚难以估算。因为国家对生态红线的保护要求，还是比较严格的。

　　深圳房价之所以全国最高，除了经济活跃、人口增长快之外，土地缺乏、住宅用地供应量小是最重要的原因。数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。也就是说，至少有数十个普通地级市的住宅用地供应量是超过深圳的。

　　3、小产权房“转正”？太难了！

　　中央最新文件里提出：“探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题”，这引起了一些人的猜测，深圳的小产权房会不会转正。

　　说实话，老百姓口中的“小产权房”其实是个筐，里面装了很多东西。其中包括合法的农民房，占用农村集体土地的房子，还有占用国有建设用地的违法建筑。这些房子其实权利层级不同，未来解决方案也会不同。由于涉及全国的大局，转正是有相当难度的，部分权利层级较高、合法度较高的房子，通过补地价确权是有可能的，但这需要进一步的政策。至于彻头彻尾的违法建筑，就非常难了，而且随着可能被拆除。

　　结论：

　　40岁的深圳，通过自身的发展，获得了更高的定位，成为国家战略的重要组成部分。所以，国家不断给深圳利好是可以预期的，深圳的地位也会不断提高。今年暂时拿不到的利好，或许会在未来几年实现。

　　正因为深圳要在国家战略中发挥重要作用，深圳房价上涨过快的局面必须遏制，不能成为“炒房特区”。今年7月，深圳出台了非常严厉的楼市调控政策，这个政策的威力正在发挥作用，至少可以保证未来2到3年楼市的稳定。

　　适当增加深圳的土地供应，可以让更多的年轻人“入股深圳”，有利于深圳提升中长期的竞争力。所以，对于深圳楼市我持长期看好的态度，但未来两年房价横盘、微涨，泡沫大的地区微跌，都是可以预期的。