百夫长：这里又拍出了新地王，我有一种不祥的预感！

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　　除了它，

　　我们都不是拿鞭子的人。

　　1

　　西安，不愧陕西愣娃。

　　9月28日，西安再现新地王。

　　高新中央创新区7宗463亩，总成交价94亿。其中，新地块楼面价最高达15125，成为西安的新晋地王。

　　当地媒体打了一遍的鸡血：

　　7宗地，史诗级土拍落幕。

　　他们说，这将开启西安楼市的新局面。

　　甚至使用了这样的说辞：

　　西安房价即将迎来惊天巨变！

　　好大的口气啊！

　　真是初生牛犊不怕虎，参加土拍的房企，默默记录的媒体，旁边看热闹的群众，一定没有参加过高层的约谈。

　　如果去了，一定不会说出这样的话。学学广州，悄悄的打枪，露富的不要，做人一定要低调。

　　西安市场应该是这一波中，涨幅最坚挺的城市之一。

　　从16年年底到20年，基本上都在涨，无非快涨、还是缓涨，摇号楼盘也很多，活力、参与度都还挺高。这一点，西安韧性很足。

　　尤其是西安的地王，从16年的7000多，到现在的1万5，也基本上实现了翻倍，有地王托底，有市场托底，有基本面托底，未来市场不会太差。

　　这是我的基本观点：

　　1、韧性足，还能走一段；

　　2、地王翻倍，还能走一段；

　　3、限价还在，摇号还有。

　　类似的案例，成都、长沙、杭州、南京，一定也懂这个道理。

　　2

　　大人，时代变了。

　　别的不说，西安这一次拿地王，不太高明。是，整个市场都需要地王，政府需要土地财政，房企需要地王打鸡血，购房者需要地王做信心黄金。

　　但是，手段要高明一点，不要太明显。

　　为什么这样讲？

　　1、深圳那一波，都进去喝茶了。

　　我以为经历过7月的硬调控，尤其是7·15深圳调控作为转折点，延续3个月的铁腕调控，东莞、杭州、沈阳、银川、成都、唐山，原先蹦的最欢实的几个城市，纷纷表态，一个个都老实了很多。

　　甭管真调假调，态度很关键。

　　2、楼面价跟销售价，早都脱钩。

　　楼面价1万5，按照常规计算方法，未来销售价一定是2万5-3万，高端产品、大户型、豪装。但是这是之前，现在不一样了。之前可以乘以2，但是现在，哪怕楼面价1万5，就给你批2万，你信不信？

　　南京、成都、杭州，这么多摇号盘，都是这个道理。

　　没成想，不死心的大有人在。我也不死心，查了一下网上的数据，想看一下最近3个月的土拍记录，我以为却很少，没想到却刷满屏。

　　9月28日，西安土拍，一天进账94亿，以及地王1万5；

　　9月29日，厦门岛内地王隐形楼面价58553元；

　　9月3日，宿迁沭阳新地王，128轮、700万/亩、溢价160%；

　　7月25日，徐州新地王，224轮，14.22亿，楼面价16180；

　　8月26日，银川地王逼近6800，每亩均价也突破800万；

　　8月20日，南沙横沥地王楼面价19140；

　　9月30日，济宁拍出新地王，楼面价6320创土拍新高；

　　9月15日，九江新地王，楼面价1万2，332轮竞拍；

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　　3

　　真没眼力见。

　　既要埋头干活，也要抬头看路。

　　头铁的城市，看来不止西安。

　　唐山、银川、常州、沈阳、长春，都已经打了样儿，剩下的城市能不能机灵点？

　　九江、徐州、济宁、宿迁、南阳，你们在干啥呀？前辈们已经打了样，模板都做好了，路子都走好了，意思意思吧？

　　没有胡萝卜，只有大棒。

　　我专门看了看地王出来后，各路专家的反应。

　　咨询公司说：

　　城市价格还是太低，是价格洼地，该涨，该补涨；

　　大学教授说：

　　货币较为宽松，一系列贷款也会有小部分流入楼市；

　　业内人士说：

　　房企必须拿地，不拿地就没有新的融资和新的业绩。

　　该认清局势了，别嘴硬了。

　　你们瞅瞅长沙、海南。堪称史上最严调控，限购、限贷、限售，所有的调控手段都用上，而且每一个调控都用到极致，那才是真正的房住不炒。

　　你们瞅瞅融信、恒大。不管是融信拿地王，还是恒大要还贷，那可是真难啊，人家教授拉了多少朋友，股价涨了，38天销售1400亿，都是拿命换的。

　　你看看万科、碧桂园。这几年是不是非常低调，年营收都在6000亿以上，负面消息却少了很多，万科在转型城市运营商，碧桂园在转战机器人和农业。

　　4

　　小皮鞭子不在手中。

　　相比于烈火烹油的16年，那才是一场全国范围内的疯狂。跟现在的市场相比，简直就是大巫比小巫。

　　开发商都在疯狂抢地，

　　每个城市都在疯狂卖地，

　　购房者都在疯狂抢房。

　　不管地块有多么差，不管配建多少，不管溢价多少，也不管房子交付会是什么样子，总之一句话：

　　不要问，问就是能涨，问就是梭哈。

　　这是当时最真实的情况。

　　市场最疯狂的3年，17-19年，西安市场千人摇号，成都市场万人摇号，长沙万人摇号，杭州万人摇号，所有的城市都在陷入一种不可自拔的疯狂之中。

　　但是很遗憾，疯狂之后，一地鸡毛。

　　地王的出现绝不是一件好事。

　　是，房价会上涨，土地财政会增加，购房者会非常疯狂，一切看似繁花似锦。

　　但是打鸡血的市场，留下的却是永久的伤疤：

　　还记得武汉集体维权精装成本的事情吗？

　　还记得成都上千人集体维权的事情吗？

　　还记得西安99%的楼盘交房即维权吗？

　　还记得这两年会是交房质量最差的吗？

　　还记得今年多少房企跑路、房子烂尾吗？

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　　这些惨痛的记忆，不是发生在三道杠之后，不是发生在7·15高压调控之后，不是大规模出现在烂尾、维权之后，而是早已埋在3年前的市场中，那个疯狂的市场。

　　这绝非好事。

　　5

　　有关地王，我反而写的不多。

　　这个世界，正在经历一种魔幻的反转。

　　1、地王走下神坛，打不动鸡血了。

　　16年、17年的地王，全国各地，每个城市，所有房企，所有地王，每一天全国人民都在盯着，从200轮到400轮，从100%溢价到300%溢价。

　　但是现在，除了上海毫无意义的总价地王，剩下的地王出现在二线，甚至出现在三线，西安、银川、九江、南阳……

　　2、交房却在经历一种惨淡的时刻。

　　精装在维权，交房在维权，甚至烂尾都在维权，一年不行2年，2年不行3年，甚至还有长达7年都没有搬进新家，这真是一种悲哀。不管是西安的朋友，还是外地的朋友，都会有这种深刻的记忆。

　　如今这个市场，已成强弩之末。

　　地王带不动这个市场，也在繁荣中滋生问题。

　　真正值得购买的城市，寥寥无几，尚有地王的西安至少会维稳，厦门岛内还会比较坚挺，广州优质版块还是会每年稳涨3000+，这是基本规律。

　　剩下的城市，你要保守点，守住钱包。

　　不挣钱没关系，不赔钱就是胜利。