刘晓博：楼市“两个大招”，谁是赢家？

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　　“国庆黄金周”期间，楼市有两个值得关注的新闻：

　　1、广东省自然资源厅印发了《广州、深圳和珠海三市开展不动产登记“跨城通办”工作实施方案》，探索在广州、深圳和珠海三市开展不动产登记业务“跨城通办”。

　　《实施方案》要求三市在2020年11月30日前完成“跨城通办”的前期准备工作，12月底前实现国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记、变更登记、注销登记业务“跨城通办”。

　　2、四川都江堰市、湖南张家界市近期实现了“交房即交证”，在商品房交付的同时，向购房者交付“不动产权证书”。

　　一般来说，从房屋交付到办理房地产证往往需要1年到2年时间；“交房即交证”的要求落实之后，购房者拿到不动产证的时间可以提前1到2年。

　　上述新闻看似个案，其实都是在全国范围内推进的新措施。

　　2020年9月17日召开的国务院常务会议提出：要在74个事项上实现“跨省通办”。也就是说，土地、房屋相关事项的“省内跨城通办”只是第一步，未来还将实现“跨省通办”。

　　“交房即交证”，也是一样。

　　那么问题来了：国家为什么鼓励房地产等方面的“跨城通办”、“跨省通办”，以及“交房即交证”？这些措施将对楼市构成什么影响？谁将在新政中获利？

　　第一，无论是“跨城通办”、“跨省通办”，还是“交房即交证”，都将提高不动产的流动性，最终提高全社会的资产效率、经济运行效率。对于稳增长、保就业将产生正面影响。

　　随着“新型城镇化”的推进、都市圈的构建，居民跨城买房成为常态。但办理房产证的时候就会比较麻烦。如果能跨城通办，效率一定会大幅提升。

　　想想看，如果一个深圳人在珠海买了房子，或者在广州南沙买了房子，办证的时候要去珠海或者南沙，就很麻烦。一旦忘记带什么证件，还要跑两次或者三次。如果能在深圳办理，而且是交房就交证，那么效率就会更高，大家的异地购房意愿也会更强。

　　这两项措施的叠加，让新房可以再次转让的时间，大幅提前了1到2年的时间。在随后的二手房交易中，便捷度也大幅提高。

　　或许有人会说：现在各地不是有限售吗？如果增加二手房流动性，直接取消限售就可以了，用得着“交房就交证”吗？

　　要知道，有限售的城市非常有限。绝大多数城市是没有限售的，这两项改革之后可以大大提高“非限售城市”不动产的流动性。

　　至于限售城市，也往往是以“拿到不动产证”的时间为准。提高办证效率，事实上缩短了“限售时间”，这是一种隐性的放松限售。

　　在当前氛围下，一个城市宣布缩短限售时间，难度是非常大的。但通过提高办证效率，事实上缩短限售时间，则是合情合理的——这可以理解为“提高政府办事效率”，不是在放松调控。

　　第二，“跨城通办”、“交房即交证”，可以让政府提前拿到契税等收入，有利于在当前财政压力巨大的情况下稳增长。

　　无论是二手房交易，还是新房交易，个人缴纳契税、印花税、个税、增值税的时间，都是在办理过户或者取证的时候。提高交易效率，特别是办证的效率，就可以提前拿到这部分税收。

　　2019年中国新房销售是16万亿，二手房交易是7万亿左右。仅以新房为例，如果契税税点平均为1.5%，契税额就应该是2400亿。如果全面实现交房就办证，这2400亿就可以提前1到2年进入政府的口袋。注意，这仅仅是新房交易里，购买方缴纳的一个税种的金额。

　　第三，“跨城通办”对于“高等级都市圈”内“接受购买力外溢”的城市，构成利好。

　　比如在京津冀、大湾区、长三角，购买力外溢的城市主要是北京、深圳和上海。而接受购买力外溢的城市，则是天津、廊坊、惠州、东莞、中山、珠海、广州部分区域、苏州、南通、嘉兴、绍兴等。

　　也就是说，“跨城通办”是用来薅北、上、深等核心城市“羊毛”的。

　　这很好理解，家在苏州需要办理上海不动产证的，或者家在珠海需要办理深圳不动产证，都会比较少。而反过来，家在上海、深圳要办理周边城市房产证的，是大多数。“跨城通办”主要方便这些人，让他们放心异地买房。

　　如果“跨省通办”，相信海南、云南等省份更占便宜。

　　总之，中国楼市的“去金融化”和“类金融化”正在同步进行，这看似矛盾，但恰恰是一枚硬币的两面。

　　什么是“去金融化”？这是指针对一线城市、强二线城市来说的。这些城市的房价不断上升，不动产金融化迹象明显。为了限制这个趋势，国家出台了“三道红线”等监管措施，压制其金融性质。

　　有意思的是，“三道红线”等监管方式，是央行正在构建的“房地产金融审慎管理”的一部分。说白了，就是要用监管金融机构的方式，构建一个针对房地产的MPA系统，以推动中心城市房地产市场“去金融化”。

　　至于普通城市的不动产，则通过“跨城通办”、“交房交证”等方式，加快其流动性，让它们的交易方式越来越接近于股票，防止市场太呆滞、太冷清。

　　遗憾的是，大家只注意到了针对一二线城市的房地产的“去金融化”，而没有意识到针对普通城市的“类金融化”趋势。这两种趋势正在同步进行，其目的是实现稳房价、稳地价、稳预期。