易宪容：悟盘惜售是中国房地产市场的顽疾

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　　最近，国内房地产市场十分关注一件事情是和记黄埔地产(成都)有限公司出售南城都汇项目的股权。根据2020年7月23日长实集团发布公告，出售成都南城都汇项目50%股权，作价约78.47亿元。长实预计，出售事项可获得38.11亿港元的收益。而38亿港元相当于长实2019年核心利润的13%左右，而项目平均售价较一般估计的长实中国地皮高1倍。预期该收益可增加资产净值约1%或每股0.5元，降低长实集团负债比率2个分点。真是出售一点项目对公司贡献巨大。

　　公开资料显示，2004年10月29日，和记黄埔地产以每平方米1030元的价格拿下了成都高新区1036.47亩土地，总计21.35亿元，项目案名南城都汇。该项目位于成都高新区优质地段，临近金融城。从拿地开始，该项目开发了近16年，但是项目依旧还有两期没开发完成。目前出售的项目就是没有开发完的部分。该项目部分股权出售，其暴利十分显然，也成了当前房地产市场悟盘惜售的经典案例。

　　在香港土地制度安排及经济环境下，悟盘惜售是香港房地产市场的一种特色（在其他成熟的市场经济国家，这种情况也会有，但不会如香港市场这样夸张），也是香港房地产开发商获得暴利的工具。以此为工具不仅让香港的房地产开发商赚得盘满盆满，而且也很快让香港房地产开发商控制香港经济命脉。

　　1998年中国商品房市场启动之后，不仅中国各城市全面移植了香港的房地产市场模式（高房价、高地价），而且地方政府都以各种优惠条件吸引香港房地产开发商投资本地（因为当时就资金、人才、技术、管理等实力来说，中国的房地产企业仅仅是开始，没有实力），当时许多城市都把被认为最有价值的土地基本上以优惠价格协议转让给香港房地产开发商，比如北京王府井等。李家诚的长实公司更是遍布中国各主要城市获得大量的最为优质的土地。而这也成为当时各城市房地产市场发展最为重要的起点。

　　香港房地产开发商挺进中国市场，不仅是带来资金、人才、技术及管理经验，更重要是把最有利于房地产商及地方政府的经营理念带到中国市场。我记得在2005年土地招拍挂之前，国内的地方政府都先在土地一级市场整理了大片大片的土地，然后以协议方式转让给他们认可的房地产开发商，一次转让就是一大片，然后房地产开发商把这一大块土地分多期开发(这是香港房地产商的经营方式)。这样，房地产开发商则可以最少的资金进入房地产市场（土地出让金开发一期交一期款），甚至空手套白狼（中国的房地产开发商几乎都是这种方式起家的），地方政府则能够无本生利及启动当地的房地产市场。即使到了2005年土地市场采取招拍挂之类后，这样的方式还在继续。

　　正因为在中国初期的房地产市场，房地产开发商能够一次性低代价获得一大片土地并分期开发（在国外这种情况很少见到，即使在土地非常丰富的加拿大也不会如此），这就为房地产开发商悟盘惜售创造了现实条件。房地产开发商之所以会采取悟盘惜售的经营方式，还必须一个条件，就是住房是投资品而不是消费品。如果住房是消费品，不可投资赚钱，那么购买者的需求有限，住房的价格也是由基本的供求关系来决定，即供大于求时价格下跌，反之亦然。所以，对于完全是一个消费品的商品，卖者是不会悟盘惜售的，否则一定会让商品卖不出去。比如，汽车市场，有哪一个经销商悟盘惜售的。只有住房是投资品时，由于投资品的价格是由市场预期来决定。当市场预期价格会上涨时，那么持有货者就不会轻易卖出，而是等更高的价格卖出。

　　在2016年“房住不炒”的市场定位没有确立之前，中国的住房市场没有对住房是投资还是消费有明确的定位，更没有用市场规则及法律对这两者清楚界定，所以中国的住房既可消费又可投资。在这样一个房地产市场，最后一定会发展成以投资炒作主导的市场。因为投资者的出价永远会高于消费者。还有，住房与其他商品不同，不仅在于它的不动性，而且还在于它的唯一性，这完全有利于房地产开发商主导性或垄断性定价，这样，房地产的住房越是向后，就越是可能高定价。在这种情况下，房地产开发商永远会预期房价会上涨，特别是十几年来中国各城市房地产市场价格只涨不跌，更是会强化房地产开发商房价只涨不跌的预期。所以，只要可能房地产开发商获得土地之后，就会尽量悟盘惜售，以此获取更高的暴利。这也是地方政府最愿意看到的，因为房价越高，土地的价格也会越高，地方政府的土地财政收入越大，及政府官员寻租的空间越大。

　　对于房地产悟盘惜售，政府知道不利于房地产市场健康发展，政府也一直在出台政策来治理，但悟盘惜售为何还是中国房地产市场的顽疾？最为根本点在于没有用经济杠杆来清楚界定住房消费与投资的属性并严格区分开，在于住房具有赚钱效应及财富功能，更多的是用行政性措施来治理。如果不能够在税收上去除住房赚钱功能，房地产开发商总是能够突破现有的制度安排悟盘惜售。还有，要减少房地产开发商的悟盘惜售，还得在土地拍卖时，不仅要对土地地块区格化，减少土地的分期开发，而且还得对土地交易合同有严格限定，比如土地建造住房类型，住房可交易的时间等，减少合同协定的弹性等。否则，政府有权力收回合同及土地。