明哥在路上：此直辖市的房价，每平米下跌5千元。对房子的信仰冰山，正在加速消融……

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　　1993年的海南房价泡沫的破灭，2013年的温州炒房团集体覆灭，是中国房地产历史上，里程碑式的大事件。

　　遗憾的是，1993年只有传统报纸和电视台，2013年只有古典互联网门户网站。如果当时就有移动互联网时代的社交媒体，这两事件一定可以上热榜的。

　　现在，这种缺憾，被一个直辖市：天津，给弥补上了。

　　2020年9月10日，《中国新闻网》在显著位置，刊登了一则新闻。

　　虽然新闻内容，对京津冀一带的人来说，温水煮青蛙，耳熟能详，但是，对全国其他地方的开发商、地产中介、买房者来说，却如同重磅惊雷。

　　同样的新闻内容，被《凤凰网财经》转发，很快就登上了微博的热搜榜。

　　和2017年相比，短短的3年时间，天津的房子单价降低了5000元，如果不是市中心的房子，要降将近8000元，才有零星的潜在购房者上门踩房。

　　通常情况下，类似的新闻出现在北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、重庆等城市，那么读者们会自发地划分成泾渭分明的两个阵营：

　　一派相信数据，坚信房价要跌；

　　一派怒斥数据作假，房价稳中有升，暴涨在即。

　　奇怪的是，天津房价数据出来后，互联网上，几乎没有人对数据的真实性有质疑，更没有人跳出来说房价平稳上涨之类的话。

　　明哥查阅了微博、知乎、诸葛找房等社区平台，所有看到新闻的，几乎一致认为，从2017年开始，天津房价无可置疑地进入了下跌通道，如今已经3年整。

　　京津冀一带的人，早已经默默接受事实。他们在冰冷的现实面前，不再嘴硬，因为也完全没有必要。

　　我们引用新闻中的案例，来体验下，房价下跌，给在2016年高点的买房者，究竟带来了怎样刻骨铭心的经历。

　　如果2016年7月，在天津市东丽区，以130万元购入一套二手房，那么在大城市房价普涨的驱使下，房价继续上行了几个月，很快达到了220万元。

　　但是，2016年下半年、2017年初，天津市数次出台重磅调控政策，从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。虽然调控政策实施之初，效果并不是很明显，但没想到，随着时间的推移，调控威力逐渐显现。

　　截止2020年8月份，同小区的二手房，最高挂牌价已经降至140万元。虽然名义上依然上涨了10万元，但是只要卖过房子的人都知道，要吸引真正的买家，真实成交价，极有可能还需要降低10-20万元才可能成交。

　　在直辖市买房，持有了4年多时间，不仅账面上没赚钱，算上房贷的利率，已经赔钱了。

　　也许京津冀一带的人会质疑说，东丽区毕竟不是天津市的核心区域，已经算是郊区了，一个郊区的房价下跌，并不代表整个市内16区房价都在下跌。

　　但是我们查阅了权威来源的数据，证实天津房价的下跌，是全面性的、系统性的。

　　唯一值得讨论的是，作为老牌直辖市、北方第二重镇的天津，下辖有16个区，不同区域的单价不同，跌幅也不同。

　　除了和平区之外，其余15个区的房价，已经被杭州、广州、苏州、成都等城市，全面甩下。

　　在上世纪90年代，国人口中的一线城市只有3个：京津沪。

　　没想到的是，25年不到的时光，天津这个传统直辖市，已经落伍了，国人都记不起来她能够让人记住的形象，除了曾经爆发又被打倒的传销巨头：天津权健、天狮……

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　　我们分析房价的逻辑框架，长期看经济、中期看人口结构、短期看金融和调控政策。

　　始于2014年的棚改贷款刺激计划，目的是将三线及以下城市的房产负债，从地方政府、开发商的手中，转移到居民手中，实现存量负债的结构化转移。

　　史称：涨价去库存运动。

　　所有的一线城市、三线及以下城市、从未闻名的县城，房价都上涨了一波。天津自然也不例外。

　　不仅如此，天津曾经在2018年5月份推出了极其宽松的落户政策，当地命名为：海河英才计划。

　　全国人民都知道的是，天津最大的优势是，尽享高考红利。

　　以2015年为例，清华、北大在天津招生人数达到了104人，在天津所有考生中占比达到了0.168%，除了逊色于北京的0.794%之外，碾压上海、浙江、江苏、山东等省份。

　　除此以外，天津一个市就有两所985大学：南开大学、天津大学。河北整个省唯一一所211大学：河北工业大学，校址还是在天津。

　　2019年，天津全市的高三学生人数才5.6万，报名高考。一本率达到了25.02%，高考录取率位列全国第一。

　　对于华北地区的人来说，尽快落户天津，是抢占优越教育资源的唯一途径。所以，「海河英才计划」实施后，落户门槛大幅降低，引来一大批外地人排队落户，成为轰动一时的事件。当时，不少人都认为，户籍政策的松动，将会推动天津房价的上涨。

　　今年8月中旬，天津市人社局在公开回复网友提问时称，2年多来，该市共引进人才近30万人，其中战略性新兴产业从业人员、技能型人才均占到1/4左右。

　　然而，2年时间过去了，「海河英才计划」并未阻止房价从高点向下回落！

　　根本原因在于，流失的人口也同样多。

　　截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83万人，只比上年末增加2.23万人，可以忽略不计了。

　　（图源：青驿网 啊哦，版权所有）

　　短周期的金融政策收紧、调控政策高悬，中周期的人口流入全无，年龄结构也逐渐老化。

　　这些都不是最重要的。

　　至少人口流入的趋势，并非独立的，而是可以被其他变量所改变的，那就是长周期视角下的经济。

　　如果经济结构合理，赚钱机会多，年轻人口还是会不断涌入的，带来新鲜的购买力，支撑房价，至少可以延缓房价下跌的趋势。

　　然而，这恰恰是天津的最大短板。

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　　天津是典型的工业城市，主要由工业投资驱动发展，工业产值中一半以上是石化，剩下的还有煤炭产业，金属加工产业等。

　　在GDP三架马车中，天津的固定资产投资占GDP的比重达到百分之七十多，比全国的水平还高，明显高京、沪、深、穗。这说明，离开传统行业的国有企业和政府主导的投资，民间消费、民间投资，已经接近于沉睡枯竭。

　　当深圳在高科技领域一马当先，杭州攀上了电子商务的东风，贵州省依靠白酒之外的云数据中心，重庆抓住了电脑制造业，合肥将半导体产业揽入怀中时，

　　天津依然在钢铁、石化、煤炭、化工、基建等泥潭中，睡大觉……

　　近10年来，别说深圳、上海等一线城市了，哪怕二线中的杭州、苏州、武汉、重庆，就连三线的东莞、佛山、郑州的产业，都在迭代更新，转型升级。

　　但是，做惯了北方老二的直辖市天津，却一直不肯自我革命，还沉浸在工业里自我繁殖，最后变成了一个巨大的工业城市。

　　一旦有不利于工业生产的政策来袭，很多高耗能高污染的企业被关停，天津就得脱一层皮。

　　你仔细地回忆一下，天津除了出现过传销行业的龙头公司：权健、天狮，可有一家是互联网、智能手机、家用电器、高端装备、无人机等行业的公司吗？

　　没有，真的想不起来。

　　我们听到最多的新闻，是这样的：

　　没有实体经济的支撑，维持地方运转的财税来源，只能是：

　　以混合所有制改革的名义，出售国有企业的股权；

　　卖地给开发商建房子，收取土地出让金。

　　根据天津统计局的数据，2019年天津土地收入高达1361亿，这只比天津地税收入（1634亿）少两百多亿，成了天津财政第二大收入来源，占到了三成比例。

　　但就算拼命出让土地，截至2019年末，天津市的债务率还有99.58%，在全国省市排名中，名列前三位。

　　所以，卖地的冲动根本止不住。2020年或许更为猛烈，据天津公告显示，2020年土地收入预期增长27%，达到1817亿。

　　只不过这是一种美好的愿望，仅此而已。因为一种走不出的怪圈，形成死循环了：

　　房价开始下跌——>财政紧张——>增加卖地来创收——>地卖多了——>新房供给超过需求——>房价进一步下跌——>土地拍卖不值钱——>土地降价、继续增加供给——>房价再次下跌……

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　　但是，全国其他城市，绝对不能以幸灾乐祸的心态，来看待下跌进程中的天津房价。

　　因为，天津只是提前预演了而已，先走了一步。

　　天津身上极其不合理的经济结构，正是我们全社会的缩影。

　　2020年是老龄化加速之年、城市化放缓之年、金融周期见顶之年。

　　这三大长期压力对房价构成难以消除的影响。

　　关心房价的人，你只要认识到，短期没有取消认房认贷、降低首付、利率打折等为代表的信贷宽松，长期又面临老龄化加速、城市化放缓、金融周期见顶这三方面难以改变的趋势，指望全国性下跌的房价开始止跌，答案就让人乐观不起来。

　　捆绑了国人20多年的房地产大山，坍塌了，并不一定是坏事。

　　房地产泡沫不灭，实体经济很难重启，高科技兴国的战略就无从谈起。

　　天津已经告诉我们，对房子持有谜一样信仰，也就是一座冰山而已，看似高耸，实则很容易消融，也完全应该消融。

　　如果你在其他城市，对房价唯一需要关心的是：急跌，还是阴跌？

　　投资决策的本质是考察潜在机会是否大于潜在风险。

　　如果我们还沿用2017年之前20年的惯性思维，为了满足自己的投机心理，不惜冒险一搏，房价涨了可能难以变现、也无法提升阶层；可一旦房价不涨甚至下跌，自己的工作、收入遇到问题，面临的就是断供、破产等不可承受之重。

　　以后，这就是常态。