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明哥在路上:此直辖市的房价,每平米下跌5千元。对房子的信仰冰山,正在加速消融……

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发表于 2020-9-21 12:02:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  1993年的海南房价泡沫的破灭,2013年的温州炒房团集体覆灭,是中国房地产历史上,里程碑式的大事件。

  遗憾的是,1993年只有传统报纸和电视台,2013年只有古典互联网门户网站。如果当时就有移动互联网时代的社交媒体,这两事件一定可以上热榜的。

  现在,这种缺憾,被一个直辖市:天津,给弥补上了。

  2020年9月10日,《中国新闻网》在显著位置,刊登了一则新闻。

  虽然新闻内容,对京津冀一带的人来说,温水煮青蛙,耳熟能详,但是,对全国其他地方的开发商、地产中介、买房者来说,却如同重磅惊雷。

  同样的新闻内容,被《凤凰网财经》转发,很快就登上了微博的热搜榜。

  和2017年相比,短短的3年时间,天津的房子单价降低了5000元,如果不是市中心的房子,要降将近8000元,才有零星的潜在购房者上门踩房。

  通常情况下,类似的新闻出现在北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、重庆等城市,那么读者们会自发地划分成泾渭分明的两个阵营:

  一派相信数据,坚信房价要跌;

  一派怒斥数据作假,房价稳中有升,暴涨在即。

  奇怪的是,天津房价数据出来后,互联网上,几乎没有人对数据的真实性有质疑,更没有人跳出来说房价平稳上涨之类的话。

  明哥查阅了微博、知乎、诸葛找房等社区平台,所有看到新闻的,几乎一致认为,从2017年开始,天津房价无可置疑地进入了下跌通道,如今已经3年整。

  京津冀一带的人,早已经默默接受事实。他们在冰冷的现实面前,不再嘴硬,因为也完全没有必要。

  我们引用新闻中的案例,来体验下,房价下跌,给在2016年高点的买房者,究竟带来了怎样刻骨铭心的经历。

  如果2016年7月,在天津市东丽区,以130万元购入一套二手房,那么在大城市房价普涨的驱使下,房价继续上行了几个月,很快达到了220万元。

  但是,2016年下半年、2017年初,天津市数次出台重磅调控政策,从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。虽然调控政策实施之初,效果并不是很明显,但没想到,随着时间的推移,调控威力逐渐显现。

  截止2020年8月份,同小区的二手房,最高挂牌价已经降至140万元。虽然名义上依然上涨了10万元,但是只要卖过房子的人都知道,要吸引真正的买家,真实成交价,极有可能还需要降低10-20万元才可能成交。

  在直辖市买房,持有了4年多时间,不仅账面上没赚钱,算上房贷的利率,已经赔钱了。

  也许京津冀一带的人会质疑说,东丽区毕竟不是天津市的核心区域,已经算是郊区了,一个郊区的房价下跌,并不代表整个市内16区房价都在下跌。

  但是我们查阅了权威来源的数据,证实天津房价的下跌,是全面性的、系统性的。

  唯一值得讨论的是,作为老牌直辖市、北方第二重镇的天津,下辖有16个区,不同区域的单价不同,跌幅也不同。

  除了和平区之外,其余15个区的房价,已经被杭州、广州、苏州、成都等城市,全面甩下。

  在上世纪90年代,国人口中的一线城市只有3个:京津沪。

  没想到的是,25年不到的时光,天津这个传统直辖市,已经落伍了,国人都记不起来她能够让人记住的形象,除了曾经爆发又被打倒的传销巨头:天津权健、天狮……

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  我们分析房价的逻辑框架,长期看经济、中期看人口结构、短期看金融和调控政策。

  始于2014年的棚改贷款刺激计划,目的是将三线及以下城市的房产负债,从地方政府、开发商的手中,转移到居民手中,实现存量负债的结构化转移。

  史称:涨价去库存运动。

  所有的一线城市、三线及以下城市、从未闻名的县城,房价都上涨了一波。天津自然也不例外。

  不仅如此,天津曾经在2018年5月份推出了极其宽松的落户政策,当地命名为:海河英才计划。

  全国人民都知道的是,天津最大的优势是,尽享高考红利。

  以2015年为例,清华、北大在天津招生人数达到了104人,在天津所有考生中占比达到了0.168%,除了逊色于北京的0.794%之外,碾压上海、浙江、江苏、山东等省份。

  除此以外,天津一个市就有两所985大学:南开大学、天津大学。河北整个省唯一一所211大学:河北工业大学,校址还是在天津。

  2019年,天津全市的高三学生人数才5.6万,报名高考。一本率达到了25.02%,高考录取率位列全国第一。

  对于华北地区的人来说,尽快落户天津,是抢占优越教育资源的唯一途径。所以,「海河英才计划」实施后,落户门槛大幅降低,引来一大批外地人排队落户,成为轰动一时的事件。当时,不少人都认为,户籍政策的松动,将会推动天津房价的上涨。

  今年8月中旬,天津市人社局在公开回复网友提问时称,2年多来,该市共引进人才近30万人,其中战略性新兴产业从业人员、技能型人才均占到1/4左右。

  然而,2年时间过去了,「海河英才计划」并未阻止房价从高点向下回落!

  根本原因在于,流失的人口也同样多。

  截至2019年末,天津市全市常住人口1561.83万人,只比上年末增加2.23万人,可以忽略不计了。

  (图源:青驿网 啊哦,版权所有)

  短周期的金融政策收紧、调控政策高悬,中周期的人口流入全无,年龄结构也逐渐老化。

  这些都不是最重要的。

  至少人口流入的趋势,并非独立的,而是可以被其他变量所改变的,那就是长周期视角下的经济。

  如果经济结构合理,赚钱机会多,年轻人口还是会不断涌入的,带来新鲜的购买力,支撑房价,至少可以延缓房价下跌的趋势。

  然而,这恰恰是天津的最大短板。

  3

  天津是典型的工业城市,主要由工业投资驱动发展,工业产值中一半以上是石化,剩下的还有煤炭产业,金属加工产业等。

  在GDP三架马车中,天津的固定资产投资占GDP的比重达到百分之七十多,比全国的水平还高,明显高京、沪、深、穗。这说明,离开传统行业的国有企业和政府主导的投资,民间消费、民间投资,已经接近于沉睡枯竭。

  当深圳在高科技领域一马当先,杭州攀上了电子商务的东风,贵州省依靠白酒之外的云数据中心,重庆抓住了电脑制造业,合肥将半导体产业揽入怀中时,

  天津依然在钢铁、石化、煤炭、化工、基建等泥潭中,睡大觉……

  近10年来,别说深圳、上海等一线城市了,哪怕二线中的杭州、苏州、武汉、重庆,就连三线的东莞、佛山、郑州的产业,都在迭代更新,转型升级。

  但是,做惯了北方老二的直辖市天津,却一直不肯自我革命,还沉浸在工业里自我繁殖,最后变成了一个巨大的工业城市。

  一旦有不利于工业生产的政策来袭,很多高耗能高污染的企业被关停,天津就得脱一层皮。

  你仔细地回忆一下,天津除了出现过传销行业的龙头公司:权健、天狮,可有一家是互联网、智能手机、家用电器、高端装备、无人机等行业的公司吗?

  没有,真的想不起来。

  我们听到最多的新闻,是这样的:

  没有实体经济的支撑,维持地方运转的财税来源,只能是:

  以混合所有制改革的名义,出售国有企业的股权;

  卖地给开发商建房子,收取土地出让金。

  根据天津统计局的数据,2019年天津土地收入高达1361亿,这只比天津地税收入(1634亿)少两百多亿,成了天津财政第二大收入来源,占到了三成比例。

  但就算拼命出让土地,截至2019年末,天津市的债务率还有99.58%,在全国省市排名中,名列前三位。

  所以,卖地的冲动根本止不住。2020年或许更为猛烈,据天津公告显示,2020年土地收入预期增长27%,达到1817亿。

  只不过这是一种美好的愿望,仅此而已。因为一种走不出的怪圈,形成死循环了:

  房价开始下跌——>财政紧张——>增加卖地来创收——>地卖多了——>新房供给超过需求——>房价进一步下跌——>土地拍卖不值钱——>土地降价、继续增加供给——>房价再次下跌……

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  但是,全国其他城市,绝对不能以幸灾乐祸的心态,来看待下跌进程中的天津房价。

  因为,天津只是提前预演了而已,先走了一步。

  天津身上极其不合理的经济结构,正是我们全社会的缩影。

  2020年是老龄化加速之年、城市化放缓之年、金融周期见顶之年。

  这三大长期压力对房价构成难以消除的影响。

  关心房价的人,你只要认识到,短期没有取消认房认贷、降低首付、利率打折等为代表的信贷宽松,长期又面临老龄化加速、城市化放缓、金融周期见顶这三方面难以改变的趋势,指望全国性下跌的房价开始止跌,答案就让人乐观不起来。

  捆绑了国人20多年的房地产大山,坍塌了,并不一定是坏事。

  房地产泡沫不灭,实体经济很难重启,高科技兴国的战略就无从谈起。

  天津已经告诉我们,对房子持有谜一样信仰,也就是一座冰山而已,看似高耸,实则很容易消融,也完全应该消融。

  如果你在其他城市,对房价唯一需要关心的是:急跌,还是阴跌?

  投资决策的本质是考察潜在机会是否大于潜在风险。

  如果我们还沿用2017年之前20年的惯性思维,为了满足自己的投机心理,不惜冒险一搏,房价涨了可能难以变现、也无法提升阶层;可一旦房价不涨甚至下跌,自己的工作、收入遇到问题,面临的就是断供、破产等不可承受之重。

  以后,这就是常态。

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