一棵青木：用量价齐升来形容天津房价，不合适吧

lameihua

　　前几天，中新网发了一条新闻，说天津的房价进入了下降通道，每平米跌了5000元，还举了一套极端房源做例子，从210万跌到了140万，跌回了4年前的价格，持有4年后，扣掉利息还要倒赔钱。

　　这条新闻的每一个字，都肯定是真的。

　　包括举的那个极端房源，我相信也是真实的。

　　我算了一下，跌了70万，较极限高点跌幅大概是33%，这个跌幅比例并不夸张。

　　以前，我曾经在《青木牌小数据告诉你，中国楼市的真实走势》这篇文章里给大家分析过武汉和上海的房价走势，这两个城市在过去的3年多里，房价较巅峰高点，都下跌了20~25%左右。

　　而天津城的房价跌幅要高一点，大概在25~30%左右，偶尔出现一个33%跌幅的个例，正常。

　　天津房价的跌幅不算多，在整个京津冀地区还算可以的。

　　由于北京限制了人口规模，京津冀地区成为了过去几年全国知名的房价疲软地区。

　　环京的几个城市，房价已经不算腰斩了，算臀斩，再跌点就已经砍到大腿了，投机客损失惨重。

　　所以对于中新网报道的这事，我觉得正常，没啥好说的，甚至可以说是老生常谈。

　　但天津政府的反应就比较有趣了。

　　次日上午8点，一则由天津日报主笔的报道就刊登在了天津市人民政府的官网上。

　　标题写的很清楚，天津市房地产市场“价升量稳”。

　　文章中则明确的写了，1~7月，天津市是“价升量稳”，而进入8月后，天津市是“量价齐升”。

　　这两个词很有趣，因为这种词汇一般用来形容股市，而且通常是指形势一片大好，市场即将暴涨。

　　比方说2016年那会暴涨时，天津市的房价，就真的是量价齐升。

　　不管是量价齐升，还是价升量稳，这种专门用来形容投机的词汇，和中央制定的“房住不炒”的大方针，明显是水火不容的。

　　把这种词挂在政府官网上，反应速度还如此之快，体现出了天津政府对天津房价无比的重视。

　　官方不可能亲自唱空，别说自己对房价动刀子，就算外面有他人唱空，甚至只是擦边式唱空，天津政府都要立刻出马维稳，以正视听。

　　甚至不惜抛出量价齐升这样的词汇，公开唱多天津楼市。

　　地方政府对房价的实际态度，从这件事上，可见一斑。

　　天津政府这么搞，也是无奈之举。

　　房价不断上涨的时候，你好我好大家好，大家都舒服的不得了。

　　毕竟一时杠杆一时爽，天天杠杆天天爽。

　　不过，一旦房价陷入横盘或者下跌，日子马上就过的极为痛苦。

　　天津的房地产行业，这几年过的非常难受。

　　就在中新网发表新闻的同一天，天津房地产集团公司的债务违约了，违约金额达到了7个亿，还有5390万元的利息。

　　房企的债务违约是很可怕的，绝不仅仅是这7个亿的事。

　　因为房地产行业是重融资行业，对融资及信用极度的依赖，但凡有一丝可能，都不会让债务违约。

　　一旦有违约行为出现，那天房集团的资金链会瞬间彻底断裂，新银行不敢放贷，老银行拼命抽贷，后面会产生的坏账地雷，那可就远不止7个亿了。

　　而根据贝壳网的数据，天津市二手房在贝壳上的挂牌量已经达到了14万套的数据，月成交均值在4000套附近。

　　按这个数据算，二手房的去化周期，在35个月左右。

　　不是太离谱，但也绝对不算啥好数据。

　　虽然贝壳网的市场占有率仅为30%左右，只能反映出3成房源的状态，但按比例折算后的百分比数据，我觉得还是有很大参考意义的。

　　在这种背景下，天津地方政府抛弃了淡然的高人形象，亲自下场给楼市托底，也在意料之中。

　　地方政府在房价上的态度，和中央明显是不一致的。

　　最近几年，你在各路央媒身上，根本看不到任何唱多房价的痕迹，倒是非常热衷于报道打压房价。

　　就在今天，央视财经还发了篇报道，标题就是《抱团炒房？这个城市对二手房再出大招！》。

　　中央对房价的意志，从央媒的这个标题里，可见一斑。

　　而天津地方政府对房价的想法，从天津地方媒体的标题里，也可见一斑。

　　地方政府和地方媒体类似的操作非常普遍，绝不止是天津一家。

　　就在今天，河南媒体也发声了，标题写的很明确，绝不带头降价：《河南房企掌门人开稳房价闭门会：打折弊大于利，不带头降价》。

　　我这几年一直和大家强调，全国房价这几年应该是横盘或微跌为主，理由也正在于此。

　　中央希望严控房价，房住不炒，不希望有任何拉抬房价的政策出现。

　　但地方是房价的直接且最大受益者，出于自身利益考虑，暗地里用各种手段托房价是正常的选择。

　　逼急了，也可以明着托。

　　严格来说，天津的房价走势只是略弱于长江流域各大城市，依然属于横盘微跌的范畴，离崩盘还远得很。

　　环京的那几个卫星城，房价都臀斩了，也没看到会出啥事。

　　天津能吸引这么多媒体注意，我猜也就是因为它体量够大，是中国的十大城市之一。

　　不管是天津政府这种明着托市，还是河南政府利用下面的媒体发声暗着托市，这都是小手段，对房价走势构不成太大影响，能略微干扰就很不错了，所以中央懒得管这些小手段。

　　真正能影响房价的重大政策，一个是限购，一个是限贷。

　　前者直接减少需求的人数，后者直接减少流入房地产的货币总量。

　　更高端一点的，还有直接限制房地产企业贷款总额这种办法，上个月刚刚搞了这么一手。

　　这几种手段，都是从源头上直接管控房价。

　　甭管你下面怎么折腾，只要这几个原则线不敢碰，那就无法变更大势。

　　类似于天津政府公开在官网唱多这种行为，连1%的房价都拉不起来，甚至可能不会引起任何波澜。

　　管控房企行为的人，表面上看是地方政府，实际上是中央。

　　地方政府确实是直接管辖者，没有房企敢不给地方政府面子，但中央拥有从经济本质规律影响全国房价的能力。

　　没有极其特殊的理由，能跳出五指山的地方政府，还真不多。

　　我知道，说到这里，肯定很多人会问我怎么看未来的房价走势。

　　你想一想2015~2016年暴涨那会，地方政府和地方媒体是怎么说的？

　　地方政府是这么说的：“禁止囤积居奇，禁止哄抬房价。”

　　地方媒体是这么说的：“严格行业自律，绝不捂盘惜售。”

　　然后你再看看他们现在是怎么说的。

　　地方领导干几年就换地方了，但中央一直在，政策的持续性和可信度自然不能相提并论。

　　所以在炒房这件事上，我的必胜秘诀就是：

　　中央的话顺着听，地方的话反着听。

　　两者矛盾时，以中央为准。

　　2020年的房价，涨不起来，也不可能涨起来，不跌就不错了。

　　哪怕地方政府直接出头说量价齐升，那也没有用。