刘晓博：楼市：紧闭数十年的大门，开了条“缝”……

lameihua

　　近日，农业农村部在对“十三届全国人大三次会议有关建议”的答复中，透露了一个重要信息：

　　在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。农业农村部将在原有33个试点县（市、区）的基础上，再选择一批重点地区开展新一轮农村宅基地制度改革试点。

　　这意味着：农村宅基地的使用权，在面向城市关闭数十年之后，打开了一道“窄窄的门缝”。

　　虽然这只是“宅基地”使用权改革的一小步，但却可能是土地管理制度的一大步。

　　1949年以来，中国逐步建立土地公有制，并最终于1982年正式写入《宪法》。根据最新版《宪法》：

　　城市的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

　　宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　对于集体土地、特别是农村宅基地，国家管理一直比较严格，严禁城市居民“插手”。

　　其中一个重要的原因，是因为中国尚未建立起覆盖全民的、高质量的社保体系，农村的承包地、宅基地相当于农民的“五险一金”，可以帮他们养老，还可以帮他们缓冲在城市的失业。

　　也就是说，农村土地的“承包权”和宅基地的“资格权”是中国的“安全网”、“缓冲器”。在2008年的金融风暴和今年的疫情中，都发挥了重要作用。未来，在中美博弈和“国内大循环”中，也将发挥重要的“压舱石”作用。

　　所以中央一再强调，农村的土地和宅基地制度改革，要守住以下底线、防范风险：

　　守住土地所有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损底线，守住生态保护红线，守住乡村文化根脉，高度重视和有效防范各类政治经济社会风险。

　　但农村的土地、宅基地毕竟是巨大的“隐形资产”，这部分资产如果被长期雪藏，负面作用也非常明显。

　　最大的影响是：让城市资金很难流入农村，于是就出现了城市长期单边抽血农村，农村不仅失去劳动力，还失去了发展资金。在这种情况下，不仅不利于农村、农业的发展，还制造了大量低收入人口，不利于拉动内需。

　　于是，国务院办公厅出台了“关于支持返乡下乡人员创业创新，促进农村一二三产业融合发展的意见”。

　　这份文件提出：

　　1、在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

　　2、县级人民政府可在年度建设用地指标中单列一定比例专门用于返乡下乡人员建设农业配套辅助设施。

　　3、城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。

　　随后，国家在部分市县开展了试点。

　　到了2019年，中共中央、国务院发布了“关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见”，提出了两个“三权分置”。

　　1、把承包地的权利分为“集体所有权”、“农户承包权”和“经营权”。提出：在依法保护集体所有权和农户承包权前提下，平等保护并进一步放活土地经营权。

　　2、把宅基地的权利分为“集体所有权”、“农户资格权”和“使用权”，提出适度放活宅基地和农民房屋使用权。

　　一块土地，可以拆分出3种权利，以“集体所有权”为基础，层层依附、层层授权。这堪称中国的“第五大发明”。

　　之所以分拆出“土地经营权”和“宅基地使用权”，是为了让财富流动起来，但又不改变土地的性质，同时保留农民依附在土地和宅基地上的“社会保障”。

　　其中，宅基地问题最为敏感。城市里有无数的富人，都有乡间别墅的梦想，随时准备在“闸门打开”之后，冲到农村跑马圈地。

　　但高层显然洞察了风险之所在。如果真的贸然让土地私有化，或者放开使用权的交易，必然造成“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”。

　　其后果将非常严重：第一，中国有限的耕地必然大幅减少，国家粮食安全无从谈起；第二，6亿农民将失去长期稳定的“社会保障”，一旦外部环境发生重大变化，国家可能遭遇不可测的风险。

　　所以，农村土地经营权、特别是宅基地使用权的大门，只能缓慢打开。初期只开一条门缝，是明智的。

　　现在，这个门缝对希望去农村创业的人打开了。

　　这包括两类人：第一类，是所谓的“乡贤”返乡创业，比如从农村考出去的大学生，在城里生活若干年之后想回乡创业。第二类是“入乡创业”，自己本身是城里人，但希望到农村搞现代农业、养殖业或者开农家乐等。

　　这些依托实体经济、实际工作生活在农村，给农村带来了增量资金或者技术的人，国家允许他们通过跟原村民“合作改建自住房”的方式，解决居住和经营的问题。

　　据官方公布的数据：截至2019年，全国各类返乡下乡创业创新人员累计超过850万人，创办农村产业融合项目的占到80%，利用互联网+创业创新的超过50%。

　　在江浙一带，已经有一些地方走在了前面。

　　比如：浙江德清允许农户将一定年限的宅基地使用权出租，用于发展民宿、养老、科研、创意文化等产业。江苏常州武进区，在不动产登记证书上注明宅基地资格权、使用权租赁人、房屋租赁期限和宅基地租赁使用期限，放宽了农房使用权和宅基地使用权。

　　那么问题来了：农村宅基地“开了一道门缝”，是否对房地产行业构成利空？

　　我的看法是：如果宅基地的“门缝”开得很大，是会对城市房地产构成利空的，尤其是对中小城市分流资金会比较明显。

　　但国家的基本策略是推进新型城镇化，提高城镇化率。允许部分人和资金回流农村，主要是着眼于稳增长、保就业。

　　所以，农村宅基地的大门不会开得很大。

　　“返乡下乡人员”是可以跟农民合作改建住房，但只能签租赁合同，时间最长20年。这种房子是没有安全感的，所以这些人还会在城里买房子。国家这样设计制度，就是为了避免出现“逆城市化”。

　　这当然是农村宅基地的利好，但能享受利好的人比较有限。除非你的宅基地靠近中心城市，或者有独特的风景、独特物产。否则，是没有人愿意来租你的宅基地和承包地的。

　　农村宅基地的这道“门缝”开得虽然不大，但商业机会还是不少的。能否抓住，要看个人眼光了。如果动手早、占据的资源好，未来还是可以大赚一笔的。