刘晓博：最新政策信号！楼市，未来只有两个季节……

lameihua

　　今天（9月14日），楼市有两个大消息值得关注。其中传递的政策信号，耐人寻味。

　　消息一：“三道红线”有过渡期、不会一刀切！

　　最近一段时间，关于央行、银保监会、住建部给房企划出“三道红线”的消息，引起了广泛的关注。

　　所谓“三道红线”，也称为“345融资规则”，具体是指：

　　1、房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　2、净负债率大于100%；

　　3、现金短债比小于1.0倍。

　　监管部门会根据房企突破上述三道红线的情况，将企业分为红、橙、黄、绿等四档管理。如果三道红线都突破了，属于“红色”档，开发商就不能再增加“有息负债”。“橙色”档房企，负债年增速不得超过5%，“黄色”类房企年负债增速不得超过10%，“绿色”类房企不得超过15%。

　　为此，央行、住建部还召集部分房企召开了座谈会。今天在国新办举行的新闻发布会上，央行副行长潘功胜首次代表央行就这个问题表态。

　　潘功胜透露：

　　1、上述“345融资规则”酝酿了将近两年时间，曾广泛征求了业界的意见。

　　2、这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

　　3、落实“345融资规则”有“合理的过渡期”。目前主要在重点房企里推行，进展平稳。

　　4、下一步，央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

　　也就是说，“345融资规则”跟央行推行的“资管新规”一样，会有过渡期。而且先在重点房企推行，然后扩大使用范围。

　　其目的是为了增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化，矫正一些企业盲目扩张的经营行为。

　　所以，“345规则”固然对楼市构成短期利空，但中长期看有利于稳定市场，让楼市走“超级鸟笼行情”，减少市场波动性，减少银行坏账。

　　由于有过渡期，适用范围也是逐步加大的，没有必要过于担心。也就是说，今天央行对楼市传递了比较温暖的信号。

　　消息二：成都出手调控楼市，措施温和。

　　成都和沈阳，都是在过去两个月里“二进宫”的城市。

　　“一进宫”是在7月24日，当时韩正副总理主持召开房地产行业座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市被“叫去开会”。

　　正是在那次会议上，官方对楼市的看法再次发生了变化，政策有全面收紧的迹象。

　　然后是8月26日，住建部再次召开“部分城市房地产工作会商会”，要求与会城市“切实落实城市主体责任，提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标”。

　　“提高工作的主动性”，通稿里的这句话向外界传递了丰富的信息。这次被“叫去开会”的城市是6个——沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。此外，还叫了这6个城市所在省的住建厅官员一起去。

　　这是什么意思，不言自明。

　　对照7月23日和8月26日两次会议的城市名单，我们可以发现有两个城市是“二进宫”——成都和沈阳。

　　9月9日，沈阳已经出台了楼市新政，其中的“干货”是：

　　严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。

　　首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。

　　将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

　　可以看出，调控主要通过经济手段加码。一个是差异化的贷款政策，另外一个是加税。而这，正是今年楼市调控的两大变化，是从深圳开始的。

　　整体而言，沈阳的调控力度非常温和，跟深圳的“杀气腾腾”完全不同。

　　今天轮到了成都。9月14日中午，成都人民政府官网发布了“关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知”，政策干货是：

　　1、增加住宅用地供应：住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。

　　2、提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例：棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

　　3、发挥税收调节作用：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　至此，“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”的政策已经至少在深圳、无锡、沈阳、成都等城市推出。

　　这是韩正副总理主持的座谈会确定的基调，我之前在专栏里多次指出“楼市进入加税时代”。

　　给楼市加税，给实体经济减税，将是未来至少10年的大趋势。在这个背景下，房地产税立法或许会提速，在一批中心城市率先试点是有可能的。

　　当然我们也能看到，成都的新调控措施跟沈阳一样，都是比较温和的。

　　连两个“二进宫”的城市，楼市调控都这么温和，只能说明“横刀立马”的深圳只是一个特例。

　　说到底，楼市对于稳增长、保就业太重要了：全国去年新房成交额是16万亿元，二手房成交是7万亿元，政府卖地收入是近8万亿元。这三者相加就是31万亿元，而且这些交易都有非常高的“含税率”。

　　至于中国每年的社会商品零售总额，也不过42万亿元左右。所以房地产实在太重要。管好房地产，让它巨大的“核聚变”能量平稳输出，长期为中国经济拉车，是至关重要的。

　　抹平周期、板块轮动、轮流吃饭，是未来市场的主基调。

　　今天的这两则消息，都告诉我们：中国楼市不可能有真正的冬天，当然也不允许有酷暑。房地产未来只有两个季节——春天和秋天。