刘晓博：美国砸盘楼市，第一击来了……

lameihua

　　美国对香港的打击一直在持续，但美国政府直接出手，试图打压香港资产价格、打压不动产市场的信心，还是比较罕见的。

　　如今这“传说中”的第一击，终于落地了！

　　代表美国政府出手的，是美国驻香港领事馆。方式是，出售其在港岛南区寿山村道37号的物业。而接盘人是香港本地的上市公司——恒隆地产，成交价格是25.66亿港元。

　　这块地是1948年被美国政府买下的，当时的价格是31.5万港元。随后兴建了上述房屋，作为美国驻港领事馆的宿舍一直使用至今。在这块地皮上，一共有6栋低密度的洋房，组成了一个独立的院落。（见下图）

　　整个物业占地8810平方米左右，建筑面积约4402平方米、实用面积4188平方米，是典型的低密度豪宅，有非常漂亮的海景。

　　6栋洋房一共有26个单位及52个车位，还有室外游泳池。资料显示，美国驻港领事馆有上千员工。所以，能入住这里的是极少数中高层。

　　今年5月下旬，随着香港国安法立法启动，美国突然宣布要抛售这一物业。这意味着什么，不言自明。

　　美国显然是想“一石二鸟”：第一，给中国政府施压，显示美国对香港做了“最坏的打算”；第二，给投资者看，试图动摇投资者对香港的信心、对香港不动产的信心。

　　总之，是想通过“卖房子”影响中国的香港政策。

　　这在历史上是有先例的。比如1981年至1983年中英香港谈判期间，美国为了支持英国、给中方施加压力，接连抛售了5宗香港的不动产，一共套现了1.2亿港元。其中1栋房子后来曾转手到金庸名下，金庸在里面住了11年。

　　至于接盘的恒隆地产，由陈曾熙创办于1960年9月。陈是广东台山人，1923年生，天津长大，出于富豪家庭。二战前曾留学日本，学土木工程，后到香港发展。目前公司传到了他的儿子陈启宗手里，恒隆地产1992年开始进军内地，在上海、沈阳、济南、天津等城市均有投资。

　　恒隆地产拿下这块地之后，将投入40亿港元重建为独立式、可俯瞰深水湾的豪华住宅，预计2024年落成。

　　那么问题来了：美国打压香港楼市的目标达到了吗？香港不动产市场目前情况如何，未来是否有投资价值？

　　从成交价格看，美国领事馆有“卖了个地板价”的嫌疑。

　　5月下旬，当这宗物业即将放盘的消息出来时，媒体给出的最高估价是100亿港元。但业界内部的看法，是21.3亿至47.3亿元之间。

　　现在成交价是25.66亿港元，显然谈不上高。

　　但即便卖了个地板价，将来重建之后的新房价格也将非常惊人。恒隆地产宣布这个项目总投资将达到40亿港元，假如建筑面积维持原来的规模，则将来每平米的成本价在91万港元左右，售价就可想而知了。

　　之前有人猜测，或许会有中资企业接盘，以表示“挺港”。但中资企业来买、出一个很高价格，其实没有什么意义，只是让美国人割韭菜而已。

　　现在让市场自然成交，反而割了美国的韭菜。

　　至于香港楼市未来的走向，还真不是一两单成交可以影响的。最近香港楼市是有点低迷，主要是疫情第二波再加上前景的晦涩不明。

　　至少在美国大选投票日之前，香港楼市会维持弱势。

　　最近有报道说：香港沙田九肚山沄沣一个顶层特色户型，使用面积约150平方米，于2019年5月以6823万港元成交。然而，最新资料显示，买家已于9月4日终止买卖合约，直接放弃了682.3万港元的定金。今年8月，香港新盘项目共有47宗退订，成为今年迄今为止单月第二高纪录。

　　戴德梁行的预测是：香港失业率或在年底前升至7%，疫情和“社会事件”对经济的影响正逐步浮现，最坏情况仍未见到。预期下半年大型屋苑楼价跌约5%，全年整体楼价跌约10%。

　　上图是香港的失业率和就业不足率，两者相加已经逼近10%。

　　在这种情况下，香港政府并没有放松楼市的调控政策。事实上，香港楼市的调控力度可能是全国最严格的，只是他们很少使用行政手段，而是多采用经济手段。

　　比如外地居民到香港买房子，要交30%的印花税，1000万的房子要交300万；香港本地居民购买二套房，也要缴纳相当于房价15%的印花税。

　　此外，香港对于持有房屋时间比较短就卖出的，还要征收“额外印花税”：

　　1、如果物业持有期为6个月或者以内，税率为20%；

　　2、如果物业持有期超过6个月，但在12个月或以内，税率为15%；

　　3、如果物业持有期超过12个月，但在36个月或以内，税率为10%。

　　也就是说，如果一个外地人到香港买房，接盘了一个“上家”持有不到6个月的房子，那么仅印花税就要支付房价总额的50%。

　　经济这么差、楼市开始下跌，而香港的楼市调控措施这么严厉，至今仍然没有放松的迹象。而且坐视美国驻香港领事馆的房子卖了个地板价。

　　这葫芦里卖的是什么药？

　　其实香港政府和很多市民，是乐见香港房价“跌一波”的。因为房价适当跌一些，可以缓解社会矛盾，给中下阶层“喘口气”的机会。

　　或许有会说，那么干脆让香港房价大跌，岂不更痛快。

　　但大跌也是不能允许的。你要知道，香港51%的居民是买了房子的。这意味着，超过一半市民不会愿意看到房价大跌，这样意味着他们财富缩水，会影响消费欲望和消费能力。而且香港金融体系里的抵押物，很多是土地和房子，大跌会危机金融安全。

　　但跌个10%到15%，还是能承受得起的。而且香港资金来去自由，股市、楼市历来波动性大，10%到15%的波动香港人习以为常。

　　香港政府为什么有底气，愿意让楼市跌一波。除了民生需求，还是因为香港金融市场空前繁荣，可以抵消楼市的不景气。

　　为什么空前繁荣？因为中概股加速回流香港，表面上看是做第二上市，其实是为从美国撤离做准备。

　　很多人以为，“社会事件”闹了一年多，再加上疫情闹了半年多，香港资金一定外流很严重。但事实上，香港资金仍然是增长的。原因很简单，大量外围资金流入香港，来炒中概股或者打新。

　　而且今年上半年还多次出现“港币太强”（触及“强方兑换保证”）的情况，香港金管局被迫抛售港币来维持联系汇率。

　　在这个时候，如果香港放松楼市调控，房价很容易上涨。所以，宁可继续观察，让楼市保持弱势。

　　展望未来，由于美国在香港具有重大利益，有8.5万名美国人在香港工作。而香港是国际资金来往中国重要的中转站，这些资金需要金融、会计、审计、投行等众多服务。如果美国真的彻底砸盘，只是打碎自己的金饭碗而已。

　　所以，香港未来虽然面临西方打压，但力度很难超预期。再加上内地支持力度加大，中概股全面回归带来重大机遇，香港市场仍然值得看好。

　　很多事情，到11月3日之后就会变得更明朗的。

　　最后给大家看一下香港住房的结构（上图）。

　　可以看出，截至2019年末香港一共有永久住房285.3万套（平均面积比较小）。香港2019年末的人口是752万人，相当于2.64人一套房子。一般来说，一个家庭是3口人。

　　这样可以判断出来，香港的住房套数其实不算太少。我之前撰文指出过，只要再增加40到50万套房子，香港的住房矛盾就可以基本解决。而40到50万套，大约是惠州市3年的销量。如果考虑面积，则基本上相当于惠州1.5年的销量。

　　我们再来看一下香港住房的结构：在285.3万套房子里，124.9万套是政策性住房（相当于内地的安居房、廉租房）占比高达43.8%。说实话，这个比例是内地任何一个城市都没有达到的。或者说，香港在住房保障力度上比内地任何一个城市都更拼。

　　那为什么香港人居住条件仍然这么差？说到底，还是因为商品房供应量太少。我刚才说了，只要40到50万住房增量，就可以基本缓解香港的居住紧张状况，化解很多社会矛盾。但港府一直做不到，因为各种团体和势力会闹，即便香港大多数土地都晒太阳，也无法增加住宅供应量。

　　上图：香港土地用途。可以看出，香港面积虽小，但根本不缺土地，大量土地在晒太阳。

　　有人说深圳可能香港化，其实是鬼话。深圳的住房套数已经接近1100万套，是香港的3.8倍，而且深圳每套住房面积比香港要大不少。

　　所谓深圳抛弃香港模式，要学新加坡，都是伪命题。深圳因为有600万套城中村、小产权房的存在，从来没有跟香港模式类似，也永远不会跟新加坡模式类似。

　　其实深圳能做到跟香港一样，政策住房占全部住房的套数，达到43.8%，就是一项非常伟大的成就了。