刘晓博：地产股突然涨停！到底发生了什么……

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　　随着美国大选投票日的临近，中美股市都充满了动荡的气氛。在美国股市暴跌之后，A股也出现了较大幅度调整。

　　就在市场情绪悲观的时候，今天（9月10日）地产板块里却出现了两只涨停个股：一个是阳光城、一个是世茂股份。此外，金地、保利、万科等也都上涨2%到4%。

　　地产板块在最近两天走强，跟阳光城成功引入战略投资者有很大关系。9月9日夜，阳光城发布公告称：

　　泰康人寿保险有限责任公司和泰康养老保险股份有限公司与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定泰康人寿和泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份。

　　由此，泰康成为阳光城的第三大股东。

　　阳光城是“闽系”房企里的佼佼者，根据第三方机构发布的数据，2020年上半年阳光城房地产销售的“权益金额”为604.7亿元，位居全国第15名，仅次于金茂和金地。

　　“闽系”房企一般都比较激进，属于中国房地产市场里新一波“胆大包天的”。

　　据多家媒体披露，近来监管层给房企设定了三道红线：

　　1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　2、净负债率大于100%；

　　3、现金短债比小于1.0倍。

　　然后根据企业“三道红线”触线情况，分为“红、橙、黄、绿”四档。踩中三条线的，归入红色档，未来“有息负债”规模不能增加；踩中两条线为“橙色档”，有息负债年增长不得超过5%。阳光城被归入了“橙色档”。

　　也就是说，阳光城面临着“优化财务指标”的压力，需要降低负债率。

　　我之前在专栏里多次提及：中国房地产的政策周期越来越短促，一般来说政策每6到9个月会有一次微调。比如去年四季度楼市开始放松，疫情之后更加松。但到了7月开始收紧。

　　至于2019年，“紧绷期”是在4月中到10月初，4月中之前和10月之后，都是宽松的。

　　今年7月以来新的“紧绷期”，出现了两大变化：

　　第一，开始用经济手段来调控楼市，加税是重要的措施；

　　第二，开始用管理金融企业的手段，来对付房地产行业，也就是推行“房地产金融审慎管理制度”，相当于房地产行业的MPA（宏观审慎评估体系）。

　　财务上的“三道红线”，就是房地产行业MPA体系的一部分。

　　三道红线、房地产金融审慎管理制度、加税，对于房企来说显然是利空，而且这个利空不算小。

　　但中国有句老话：“福兮祸所依，祸兮福所依”。

　　房地产的大利空，转眼之前就变成了利好，比如阳光城就涨停了。此前泰禾宣布引入万科为战略投资者，股价也一度大涨。

　　这非常类似证券行业。

　　2020年是中国证券业全面开放的元年，外资券商可以在中国设立独资券商，这意味着华尔街大鳄将可以杀入中国市场。

　　刚开始，大家也理解为券商股的大利空。但很快就发现，事情没有那么简单。证券板块也一度大幅上涨，而且未来还将反复活跃。

　　为什么？因为中国近百家券商，都比较弱小。其中近一半券商的年利润（2019年）不到4亿元，而工行一天的平均利润就是8个亿。

　　面对大开放，弱小的中国证券业该怎么办？国家准备对银行业发放券商牌照，再加上外资大鳄进入，证券业的大并购即将拉开序幕。而并购、重组，恰恰给上市券商带来巨大的机会和想象空间。

　　房企面临更严格的监管，其道理跟证券行业开放类似。

　　当房企普遍面临降负债压力的时候，首先想到降价促销。但房价是被地方政府管制的，不是你想降低就可以降低的。所以，引进战略投资者就成为一个好选择。

　　而最喜欢“战略投资”房地产的，是保险公司，尤其是寿险公司。

　　为什么？因为寿险公司获得的基本上都是长线资金，长线资金需要有长线投资品来抵抗长期通胀。

　　除了优质股权，就是优质房产。当然，房企里产品力强、规模大、土地储备多的公司，兼具上述两种要求。

　　比如平安保险就拿了很多房企的股权，是一大堆著名房企的二股东、三股东，因此被戏称为“房企的金主爸爸”。其他寿险公司，比如中国人寿、泰康人寿当然也有这种需求。

　　一旦被大的寿险公司“加持”，房企的财务安全性就大幅提高，因为寿险公司有的是长期资金。比如平安对外投资额高达3万亿，到了关键时刻，拯救几家房企易如反掌。

　　但这不意味着所有的房企，都可以通过引入寿险公司为“战略投资者”，获得绝对安全的地位。

　　保险公司也会精选房企的。你的规模要大，土地储备要多、还要有价值。此外，还要有比较好的产品力和激励机制。

　　此外，还要签署对赌协议。比如阳光城这次引入泰康，就有业绩对赌：

　　阳光城须在2020年-2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元。

　　2025年-2029年的承诺归母净利润分别为101.72亿元、111.90亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.70亿元。

　　如业绩未达标，则阳光城须对泰康进行相应现金补偿。

　　此外，阳光城还要为泰康提供六分之一董事席位，也就是在12个董事席位里给泰康2席。还要建立针对核心管理层的激励机制，等等。

　　所以，“城下之盟”是不好签的，需要房企有真正的实力和地位（至少要上市），才能有比较像样的“澶渊之盟”。

　　当然，手握重金的寿险公司热衷于充当大房企的“战略投资者”，也意味着他们看好未来中国的不动产市场。这里面的含义，值得你细细品味。

　　估值被“踩进泥土”的地产股，其中部分财务状况不太差的、土地储备比较有价值的，未来扔有机会继续反弹。

　　对于股市来说，11月3日这个美国大选投票日，是当前最大的不确定性。