刘晓博：学位房，为何也沦为“白菜价”？

lameihua

　　周末出版的“21世纪经济报道”，发表了一篇题为“铁岭3.8万元一套学区房背后：4年间小学生减少15.5%”的“中国观察”。

　　记者报道说，在辽宁铁岭的阳光园四区，一套带有“铁岭第十小学”学位的34平方米的“普通商品房”的二手房价格，是3.8万元。

　　不要看错，3.8万元不是一平米的价格，而是房子的总价。

　　为了证明每平米1000元左右的“学区房”不是孤例，记者又让中介帮忙推荐了几套房子，比如“铁岭五中”对面的一套80平米的二手房，总价只要7.2万元，单价不足1000元。

　　这些房子一般楼龄偏长，户型或存在一些缺陷，比如那套3.8万元的屋顶是“坡顶”，房子在顶楼。

　　但你要知道，在一线城市和强二线城市，带名校学位的房子即便没有居住价值，仍然是天价。比如北京30万一平米的“过道房”、“仓库房”，还有地下室因带“好学位”而出现天价。

　　至于楼龄，更不是问题。在北京好的学区房楼龄超过60年，但购买者毫不在意，虽然房子已经无法贷款了。

　　总之，在一线城市、强二线城市，学位对房价的影响足以做到“一俊遮百丑”。

　　而在铁岭、阜新、鹤岗、个旧等收缩型城市，即便好学位也挡不住房价的“无可奈何花落去”。

　　每平米1000元，这已经低于建筑成本价，更遑论跑赢M2或者通胀了。

　　为什么收缩型城市的房价，可以这样无底线下跌？究其原因，还是因为缺少产业竞争力。

　　要知道，人口是跟着“饭碗”走的，“饭碗”就是产业。

　　我们常常听到“逃离北上广”的说法，但事实上一线城市人口增长仍然非常好。我昨天在专栏里给大家看了北上广深2010年到2019年的小学生人数增长情况，深圳在过去9年里增长了72.7%、北京增长了44.3%、广州增长了33.9%、上海增长了17.7%。

　　北京和上海说自己控制人口效果显著，人口出现下降，这些说法听听就好了，小学生人数、幼儿园人数才会告诉你真相，当然还有居民用水、用电的状况等。

　　为什么一线城市房价这么贵、交通这么堵，大部分城市空气还不好，但人口仍然不断涌入？说到底，还是有更好的就业机会。

　　中国独角兽企业基本上都分布在北、上、深、杭、广、宁这些中心城市。独角兽代表高新技术、新业态和未来，当然也代表着可能的一夜暴富。

　　而铁岭、阜新、鹤岗、个旧则都是资源枯竭型城市，缺少新的业态，尤其是有竞争力的企业。对当地人来说，与其坐困愁城，不如出去闯闯。

　　所以，收缩型城市年轻人往往选择离开。先是年轻人外出打工，找到稳定工作之后把家乡的老婆、孩子带到大城市，甚至连父母也带走了。

　　最终的结果，是收缩型城市的年轻人越来越少，活力越来越弱，好的就业机会越来越少。最终，整个城市的消费就靠政府和国企。一旦出现城市、城区的合并，政府迁走，地方经济马上如天塌地陷一般。

　　下面三张图，是我的助理做的，显示了2009年到2019年的10年期间，东北三省所有地级市小学生人数的变动情况。只有个别城市的数据偏旧，或者没有查到数据。

　　可以看出，黑龙江省小学生人数下降最为严重，全省平均下降了31.1%，跟全国4.9%的增长形成了强烈反差。其中鹤岗、伊春、双鸭山的小学生都减少了一半以上。

　　其次是吉林省，全省小学生减少了18.8%，四平、白山、通化等城市小学生人数减少最多。

　　相比之下辽宁小学生人数减少幅度在东北三省里最少，10年减少了13.5%。其中丹东、辽阳、铁岭减少最多。

　　在东北四大中心城市里，过去10年小学生人数增长的只有沈阳和大连。而沈阳增长又明显好于大连。沈阳17.8%的增幅，让它成为唯一一个“看起来不像东北”的东北城市。

　　小学生的竞争力，其实就是城市的竞争力。也是评价楼市有没有购买价值的重要指标。

　　任何指标都有缺陷，常有读者给我留言说“小学生指标”有这样那样的缺点。它缺点再多，目前来说基本上是真实的、可靠。一般认为有用的那些指标，基本上都是不可靠的，是误导你的。所以，我仍然重视小学生指标。

　　整个东北，只有沈阳有投资价值，大连略有，其他城市价值都不太大。

　　上图是2013年到2019年，东北各城市的户籍人口变动情况，沈阳、大连也是增长最好的。七台河、鸡西、伊春、白山人口流失最严重。

　　下面给出我的结论：

　　1、虽然我一再强调买房子的时候，要考虑学位、地铁、商业三大配套因素。但只看三大因素是不行的。“三大配套”是在你完成了选城市、选区域之后，需要最重视的。

　　2、买房子首选要选城市、选片区。城市和城市之间差距很大，这一点人所共知。其实在城市内部，不同片区的差距也非常大。

　　深圳是增长最好的一线城市，也是面积最小的，按理说可以闭着眼买了吧。其实不然，深圳一样有坑人的片区。这种片区主要在深圳的东部——盐田和大鹏。这两个区是深圳人口密度最低的，也是生态保护最严格的，是深圳特意留下的后花园。如果你买这两个区的房子，位置、配套再一般般，那么千年不涨完全是有可能的，比如东部华侨城的天麓大宅，套了很多人。

　　同样，在北京、上海、广州也有各自不靠谱的片区，买了房子也会长期不涨。比如广州的从化、增城到现在都不限购，如果远离地铁、没有好学校，那么房子价值也不大。

　　3、选对了城市、片区，“学位+地铁+商业”的配套原则才有用。选城市、选片区的时候，一定要跟着权力走、跟着产业走。北京海淀、深圳南山的房价贵，都跟产业有关。北京东西城的房价贵，广州越秀的房价超过天河，则跟权力有关。

　　无论产业和权力，最终都会“自我完善配套”，最终实现学位好、地铁好、商业好。没有权力、也没有产业加持的片区，就是二流或者三流片区。

　　4、学位是影响房价的重要因素，但学位会进化、也会退化。

　　比如铁岭、鹤岗这类收缩型城市，即便有好的学校，但也很难留住好的老师。即便有好的老师，也很难留住家庭环境好、父母素质高的学生。当好老师、好学生都流失了之后，好学位也会退化。

　　至于有产业或者行政权力加持的片区，学位会不断进化。比如深圳和杭州的中心城区，最近两年都爆出了大量北大清华硕士去当中小学老师的新闻，深圳的中小学目前已经不是比拼北大清华的硕士，还要比拼招来的老师是不是北大清华“本硕连读”的。那些本科没有在北大清华读的硕士，开始受到鄙视。

　　所以，这样的中小学其质量一定会不断进步。即便目前不是名校，未来也将是名校。

　　而老城区，如果常年缺乏增量人口流入，尤其是高学历、高收入的人口流入，其生源会逐步退化，最终影响到名校的地位。

　　所以名校是有生命的，它跟产业、人口密切相关。名校会生长、进化，也会衰老、退化。

　　铁岭3.8万元一套的学位房，带给我们深刻的教训：没有产业、没有增量人口，房价可以跌破建筑成本价，甚至可能跌到零。

　　未来，中国会有相当一批小镇会被废弃，部分县或者地级市会被合并，慢慢退出历史舞台。