余丰慧：郑州房价连跌是中西部省会城市的缩影

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　　郑州房价确实下跌了，包括新建商品房和二手房。郑州房价呈现出两个现象：一是区域分化严重，热点地区房价基本没有下跌，比如郑东新区，特别是金水东路以北与中州大道以西的高档社区。二是老城区以及金水东路以南地区出现下跌趋势。区域分化符合全国房地产走势，其实，郑州、武汉、长沙、重庆、成都等城市房价与郑州房价走势基本一样，也都出现滞涨和或下跌行情，

　　中西部房价小幅度回调的主要原因是国家调控房地产“房住不炒”的原则开始见效。同时，中西部地区贯彻国家调控政策坚定不移，落实到位。特别是在落实行政调控手段的限购政策上手腕“狠硬”。

　　当然，从供给与需求角度看，2015年、2016年、2017年突然掀起一波炒作二线省会城市房价的热潮。我的一个朋友急火火的动员我去重庆投资几套房，我婉言拒绝。如今他已经被套牢。由于各地投资房地产资本涌向这些二线城市，结果导致需求迅速扩大，房价直线走高。从供给侧看，在高房价财富效应下，开发商涌向这些城市开发。“房住不炒”政策出台后，以限购为主的调控措施使得需求迅速回落，供给大大超过需求，在开发商硬抗一段时间后，终于“一木难支”，房价开始走低。

　　从宏观层面上分析，一场世纪罕见疫情把所有经济体关闭在家包括房企。主要依靠线下场景的房地产行业受疫情影响较大。

　　国际政治贸易争端使得中国经济的外部环境不那么宽松，虽然对房企直接影响小一些，但是间接影响仍然不可忽视。主要是影响整个经济增长，从而使得住房需求持续性走低。

　　国内外经济在恢复性增长中需求受影响最大特别是固定资产需求包括房企。房地产调控6月底再度收紧，原以为疫情对经济影响太大会适度放松，预期落空后对房企确有影响，关键影响在需求侧，即房价重拾上涨的预期被彻底扼杀，观望情绪浓重。特别是高层会议重申“房住不炒”后，基本出现房地产冰冻效应，房价松动走低迹象已经非常明显。

　　各地不断传出房企资金链断裂、销售断崖式下跌、存量房不是惜售捂盘沽价就是难以销售出去而增加库存。百姓都会直观直接体会到卖房电话多了，卖房短信多了，卖房推送框多了；一进到房屋销售中心真正体会到了贵宾待遇，“客户就是上帝”在如今的楼盘销售中心完完全全的体会到了。只要联系一个销售员，接下来几十个电话，几十天甚至半年都不得安生。目前状况有专家判断，已经充分折射房企冬天正在走进。

　　郑州房价仅仅是微跌。不过，中国百姓有买涨不买跌的传统心理习俗，一旦下跌的预期广泛形成，再加上预期实现落地，预期变为现实现期，那么房价走出一波大跌行情不是没有可能。

　　这些城市短期房价继续走低是大概率事件，但长期看房价高于物价上涨水平的走高没有悬念！