余丰慧：投资哪类企业都要挖掘其核心竞争力

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　　在财报季接连披露情况下，房企财报如何，备受关注。主要是今年以来对于所有企业来说，基本是风险叠加。

　　一场世纪罕见疫情把所有经济体关闭在家包括房企。主要依靠线下场景的房地产行业受疫情影响较大。

　　国际政治贸易争端使得中国经济的外部环境不那么宽松，虽然对房企直接影响小一些，但是间接影响仍然不可忽视。主要是影响整个经济增长，从而使得住房需求持续性走低。

　　国内外经济在恢复性增长中需求受影响最大特别是固定资产需求包括房企。房地产调控6月底再度收紧，原以为疫情对经济影响太大会适度放松，预期落空后对房企确有影响，关键影响在需求侧，即房价重拾上涨的预期被彻底扼杀，观望情绪浓重。特别是高层会议重申“房住不炒”后，基本出现房地产冰冻效应，房价松动走低迹象已经非常明显。

　　各地不断传出房企资金链断裂、销售断崖式下跌、存量房不是惜售捂盘沽价就是难以销售出去而增加库存。百姓都会直观直接体会到卖房电话多了，卖房短信多了，卖房推送框多了；一进到房屋销售中心真正体会到了贵宾待遇，“客户就是上帝”在如今的楼盘销售中心完完全全的体会到了。只要联系一个销售员，接下来几十个电话，几十天甚至半年都不得安生。

　　目前状况已经充分折射房企冬天正在走进。因此，房企本次财报，最为重要，都在瞪大眼睛。无论你是线下不动产投资者，还是你是股市房地产板块投资者，你或是想买房自住（买大房企的房产或者买贵，但不会买错...），必须要做的功课是看房企财报。看房企财报看什么呢？作为一名经济金融专家，我给你支几招：

　　从投资安全性角度，要看其资产负债率，看其削减高负债的能力。特别是看其间接融资的银行贷款负债规模、更重要的是刚性兑付的负债情况。因为，目前高层、监管层等最担心的是系统性金融风险，最担心房地产高负债率把其引爆。在这方面做得最好头部房企-碧桂园在控制资产负债平衡上交出了一份靓丽答卷。截至2020年6月30日，有息负债总额下降至3420.4亿元（还本付息负责），相较2019年末下降了7.5%。公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有未使用的银行授信额度3288.1亿元，资金保障充足。上半年期末融资成本为5.85%，相比2019年末下降了49个基点，相比一年期到五年期贷款利率4.74%，高1.11个百分点。作为一名老银行人这个融资成本处在最安全区域，彻底消除了超负荷超负债经营的嫌疑。

　　从房地产主体业务的成长性角度，要看土地储备情况，特别是看两头：一是与政府合作建社保障性住房土地储备情况，二是特殊区域别墅等高端住房土地储备和开发情况。另外，旅游地产、养老地产、教育地产、三四线城市等开发前景。亿翰智库统计，上半年碧桂园新增土储货值1857.8亿元，居行业首位。土储丰富，强力支撑碧桂园未来的发展。2020年下半年权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。上半年，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。三四线城市虽然一个时期以来房地产一直不温不火，但却受房地产调控政策影响很小，相对稳定，回报基本可以提前锁定，是稳健经营的压舱石。

　　从长久发展潜力看，要看房企的创新能力，要看房企利用新科技新经济新金融的能力。比如，需求端与供给侧向线上转移的能力；大数据、云计算、AI、区块链、自动化等技术利用能力，这才是核心竞争力。同时，向房地产高端服务业结构调整能力，数字化转型能力。碧桂园都不输给任何房企。碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力。在覆盖房地产开发所有环节的基础上，持续围绕地产主业挖掘新市场新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等。

　　建筑机器人已在多个项目应用。碧桂园重点围绕建筑机器人+装配式+BIM技术、新型装配式及相关核心技术，搭建系统化研发体系。获专利授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补行业空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

　　从社会公益事业看，房地产企业给社会的印象是财大气粗，整个社会组织以及政府对其在社会效益、社会公益事业、扶贫助农特别是在全面小康社会和全面脱贫目标合拢之年期待多多。整体看中国头部房地产企业公益事业、慈善事业等做得都非常好。我关注最多的是碧桂园做得非常出色，这里就挂一漏万说道说道。

　　7月，福布斯中国发布2020年中国慈善榜，碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强家族第12次入选榜单，以15.2亿元的捐赠总额位列榜眼。自1997年算起，杨国强家族、碧桂园集团、国强公益基金会为社会累计捐赠超67亿元。

　　今年疫情期间，碧桂园集团、国强公益基金会先后共捐赠2亿元设立抗疫基金，全力支持一线抗疫工作。2020年2月碧桂园“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点。

　　截至目前，碧桂园已助力13个贫困县脱贫摘帽，脱贫超31.8万人。

　　碧桂园创办了3所慈善学校对贫困家庭学生免除一切费用，以帮助其掌握就业技能，实现“一人成才，全家脱贫”。

　　我始终坚持个人买房一定要买大型房企的，也许你买贵了，但是你不会买错；一旦你买小型房企，或者资金断裂中途跑路，或者物业管理一塌糊涂；要么吞噬你的血汗钱，要么住进去后麻烦不断、惶惶不可终日。