刘晓博：此招一出，房价上涨15%？

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　　由于关于取消“商品房预售”、全面推行“现房销售”的说法，再次刷屏。

　　引发此话题新一轮讨论的，是新华社旗下的“经济参考报”。8月26日，这份报纸用接近一个版的篇幅，发表了如下报道：

　　在报道里，“经济参考报”还首次披露——前几天在住建部、央行召开的房企座谈会上，有监管层人士表示：预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。

　　假如“预售”全面转为“现售”，对房地产行业意味着什么？真的会像有些专家预言的那样，新房价格将大涨15%吗？

　　所谓“住房预售”，就是“卖楼花”。也就是在房子建成之前，开发商就可以把“期房”卖给购房者，从而获得购房者的首付和银行的贷款。

　　“现售”，是“现房销售”的简称，是指开发商把房屋完全建好之后，才开始对外销售。

　　可以看出，“预售”卖的是期房，至于未来房屋是否可以如期交付，会不会烂尾，其实是很难保证的。

　　“预售”等于把风险转嫁给了购房者、提供贷款的银行，而让开发商节省了大量的资金成本。当然，对于购房者来说，因为开发商成本低了，所购买的房子价格也会比现房销售便宜一些。

　　“预售”（卖楼花），是1954年香港商人霍英东在出售其四方街新盘的时候，灵光乍现、发明的。

　　早期的香港不动产交易，都是以栋为单位、现房销售——也就是说，你要把一块土地上的整栋建筑物买下来。这种僵硬的体制，让不动产交易非常清淡，不利于香港的发展。后来有人发明了分层出售房屋，直至出现“按单位（套）销售”。

　　在销售方式上，也从现房销售变成了预售，这关键的一步是霍英东率先迈出的。开发商提前拿到了钱，购房者也享受分期付款的方式。这些制度创新，成为香港城市建设全面起飞的重要前提，也为香港50年代到70年代创造经济奇迹提供了可能。

　　内地开放较晚，房地产制度在很大程度上师承香港。

　　比如内地的住房预售制度，是通过1994年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的，克隆了香港的经验，一直沿用到今天。

　　近年来，内地对香港的土地和房地产制度多有反思，包括公摊面积、预售制度等，都有试图改变的趋势。

　　但说实话，无论是“取消公摊面积”和“取消预售制度”，都是非常困难的，需要选准时机。因为它们都会在心理上造成巨大的“通货膨胀暗示”，跟央行发行1000元大钞的影响差不多。

　　比如1套100平米的房子，在北上深卖1000万元左右。刨除公摊面积，这套房子大概可能只有75平方米到80平方米的套内面积。按照80平计算，如果刨除公摊面积计价，单价将从每平方米10万元“上涨”到12.5万，一下子涨了25%。这将对公众心理产生巨大震撼。

　　至于取消预售，如果操作不当，真的可能让房价上涨15%甚至更多。

　　为什么这样说？理由有两个。

　　第一，预售制度大幅降低了开发商的综合成本，如果改为现房销售，开发商的资金成本将大增。

　　据统计，上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20%到30%，占比超过银行贷款。这部分预收款计入了“无息负债”，让开发商有了巨大的杠杆。如果取消预售，意味着开发商要大幅增加融资，也就是“有息负债”。

　　对于高层住宅来说，现售将延迟开发商获得销售收入1.5到2.5年左右；多层建筑，也将延迟1年左右。

　　有研究者对比了40大中城市的期房均价和现房均价，发现自2012年以来的绝大多数月份当中，期房售价要低于现房售价10-20个百分点，并且价差在近年来有扩大的趋势。

　　也就是说，如果全面取消预售、推行限售，房价平均要上涨10到20个百分点。

　　第二，如果一刀切式地，突然在全国范围内全面推行现房销售，可能造成1到2年的新房供应断层。

　　这种突然出现的供应断代和短缺，到底会对房价产生什么样的刺激，难以估计。弄不好，可能引发全面的暴涨。

　　老子有句名言——“治大国若烹小鲜”。也就是说，你不能总折腾，翻来翻去、那条小鱼就在锅里烂掉了。

　　我并不反对全面推行“现房销售”。因为各地的确发生了很多侵害购房者权益的事情，比如延期交房、烂尾、质量问题等等。也就是说，预售制度更多保护了房企的利益，而不是购房者的利益。

　　但问题是：预售变成现售，相当于中国最大的产业“更换车道”，要慎之又慎，否则可能翻车。

　　目前海南已经宣布，全面推行现房销售，这就是一个重要进展、良好开端。海南毕竟弹丸之地，市场规模只相当于一个规模大的地级市而已，尝试一下未尝不可。

　　如果全国要搞，可以从两方面缓步推进：

　　第一，逐步提高预售的门槛，而不是降低门槛。疫情爆发后，很多省市反而降低了预售门槛，比如无锡就规定完成25%的投资就可以卖房，有些地方还要宽松。未来应该杜绝这种情况发生，逐步提高投资完成的比例，直至过渡到完成75%、85%以上才能发售，最终实现100%现房销售。

　　在这个过程中，可以建立白名单、黑名单制度。对于负债率高的房企，要求要更严格一些。有烂尾、延期交楼记录的开发商，要求他们必须现售。对于信誉好、规模大、负债率低的开发商，可以把预售门槛略放低一些，避免市场陡然收紧产生供应短缺。

　　第二，严格监管客户提前交付的房款和贷款，可以要求企业设立独立的监管账户。

　　选取多个城市试点，逐步加大新出让土地现房销售的比例；用5到10年时间在全国实现全面“现售”。

　　在这个过程中，为了避免刺激房价上涨，政府要率先让利。比如在土地拍卖中设置价格上限。达到上限之后，竞买者主要“预售条件”上竞争，直至实现项目完全现房销售，再去竞政策住房比例等。

　　如果地方政府不在土地价格上让利，还要全面推行现房销售，那么新房价格必然上涨。如果强行管制，则会造成新房质量的下降，后果将难以控制。