司南君：房企融资再收紧，“爆雷潮”奏响序曲

lameihua

　　内容摘要

　　对于房地产融资渠道的收紧已经不是一天两天的事儿了，从定增、银行贷款到信托等渠道，近年来都控得很严。

　　而房地产行业灿烂增长了这么多年现在也终于失去了春色，在“房住不炒”的红线之下，据说现在监管对房企融资的要求更严了。

　　从此前连续查处并处罚违规资金进楼市之后，又传房地产融资出新规，“三道红线”严控地产融资

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　　三线四档，房企融资再收紧

　　近日网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。根据新规，对房企画了三道红线如下：

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;

　　红线2：净负债率大于100%;

　　红线3：现金短债比小于1倍。

　　根据上面三道红线，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

　　具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　海通证券研究报告显示，根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，共224家。

　　如果以剔除预收款后的资产负债率(采用(负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债)×100%)大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项作为风险衡量指标，结果发现，224家企业中有51家均超过这三项预警线，45家超过了其中的两项，60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。

　　从净负债率来看，2019年富力地产、融创中国、中国恒大等头部房企的净负债率处于高位。

　　特别是一直准备夺回地产地位的富力，近年来可谓是一路买买买，并且还和融创一起为王健林接盘。而暴力扩张都是有代价的，富力地产近年来的净负债率持续攀升。截至2019年末，富力地产的净负债率增长至218.34%。不仅如此，2017年、2018年，富力地产的净负债率分别为188.8%、205.4%，远超行业平均水平。

　　整体上看，市值在百亿元以上的房企中，泰禾集团净负债率居首，达到243.76%。富力地产、融创中国、中国恒大、建发国际分列第二至第五位。

　　虽然传闻中的房企融资新规并没有被证实，但是房企融资不断收紧是事实，因为房地产金融风险在过去高速增长退去之后，这两年不断被暴露，这也是监管对房企融资更加严格的原因之一。

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　　房地产金融“暴雷”或更多

　　2019年金融监管严控房企融资，也防止违规资金进入楼市，并且2019年对银行业的许多处罚中，很多都是因为本该支持小微企业融资的资金违规流入楼市。

　　在房地产定增融资方面，也可以说卡得很死。据wind数据显示，2019年，约有19家上市房企发布定增方案，但仅有4家被证监会核准。更重要的是，监管对于房地产项目融资的严格程度还在不断趋严。甚至在房地产信托方面，出台明文规定严控房企融资。

　　而进入到2020年，金融监管似乎对房企融资把控的更加严格，这使得很多房企爱上了海外债。

　　Wind数据统计显示，截至7月21日，今年以来房企海外发债规模已达416.32亿美元(折合人民币2910.45亿元人民币)，同期国内地产债发债规模3764.63亿元，合计发行规模6675.08亿元。

　　数据显示，7月，房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%;在经过4月份的零发行后，海外债连续三个月增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。

　　为什么在此时海外债突然增长?一个是由于疫情的原因，另外就是此时监管对房企融资的进一步收紧。但借债在行业高速增长时期有利于扩大规模，能够锦上添花，可在行业下滑期就是一剂慢性毒药，而且给地产行业带来的后遗症正在发作。

　　今年7月6日，泰禾集团的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息，构成实质性违约;6月8日，隆鑫地产一笔8亿元私募债违约;3月6日，新华联的“15新华联控MTN001”不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

　　据海通证券研究所报道，已经出现债券违约的房企包括泰禾、中弘、国购、华业资本、银亿等诸多房企。另据wind数据显示，截至7月29日，2020年房地产、建筑与工程行业已有10只债券出现违约。

　　根据目前来看，据海通证券推测，7月底政治局会议强调，要确保宏观政策落地见效，要求资金直达实体，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引导入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。

　　所以下半年房企融资收紧将成为大概率事件，但因为疫情的冲击大部分房企又面临着销售回款的压力，如此一来将很有可能会有更多的房企债务违约风险，特别是产品集中在三四线城市的房企，错过春节回家购房、端午返乡置业、房价又出现下滑的情况下，违约已经在路上。