刘晓博：历史性会议！这11个字，将重塑房地产行业……

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　　传说中的房企8月20日“北京座谈会”，终于实锤了！

　　今天（8月23日）早上，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。稿件不长，我全文截屏如下：

　　这次会议对于中国房地产行业来说，极为重要。它是建立中国“房地产金融审慎管理制度”的一次里程碑式会议。

　　建立“房地产金融审慎管理制度”，央行已经说了一段时间。比如在2019年2月举行的“央行金融市场工作会议”上，就提到了“加强房地产金融审慎管理”。

　　2020年7月24日韩正副总理主持召开的“房地产工作座谈会”进一步明确提出：“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。

　　2020年8月6日发布的央行“第二季度中国货币政策执行报告”也提出：“实施好房地产金融审慎管理制度”。

　　由此可见，“房地产金融审慎管理制度”到今年上半年已经制定完成，只差公布实施了。

　　但房地产行业和媒体的敏感度显然是不足的。直到一周前，才由“21财经”率先报道了监管部门即将给房企融资划出“三道红线”。

　　具体内容是：

　　第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。

　　第二，房企的净负债率不得大于100%；净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益合计。

　　第三，房企的“现金短债比”小于1倍；所谓现金短债比=非受限现金/短期债务。

　　监管部门根据上述三大指标，把房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

　　如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　三条红线和相关指标，不仅影响房企的银行贷款，还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资，甚至影响海外融资。

　　这，其实就是“房地产金融审慎管理制度”的重要内容。但到目前，监管部门尚未证实上述“三条红线”是否如实，但也没有否认。

　　但从今天发布的新闻通稿看，里面有这样的话：

　　为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　也就是说，关于重点房企，的确制定了“企业资金监测和融资管理规则”，而这次座谈会可能不仅仅是公布这些规则，同时还是听取房企的意见、当面向他们解惑答疑。

　　“房地产金融审慎管理制度”应该不仅仅包括上述规则、监管指标、红线，还应该包括资金流向、行业风险、区域风险的监测等。

　　近日，央行党委书记、银保监会主席郭树清曾撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛“。

　　对付这头最大的“灰犀牛”，显然不仅仅需要微观审慎制度，也就是盯紧每个房企，分析其债务率、风险程度；还要有“宏观审慎制度”，也就是整个房地产行业、某个地区房地产行业的整体风险。还要监管资金的流动，尤其是各种违规资金的流动。

　　说白了，未来央行、银保监会对房地产行业的监管全面升级了，在“房地产金融审慎管理制度”，房企、房地产行业被监管、穿透的程度，达到了金融机构的级别。

　　金融、地产都是高杠杆行业；相比之下，金融比地产杠杆还要高，更关系国计民生。所以，国家设立了央行、银保监会、证监会和地方金融监管局，来监管金融行业，其中仅央行在全国就有12万员工，其中超过10万人下沉到地级市、县（县级市）的基层央行，盯紧每个金融机构的各种指标，即便如此仍然有金融风险发生，比如今年就发生了包商银行的破产案。

　　金融行业目前化解风险的工作获得了较大进展，所以郭树清才会说房地产泡沫是中国最大的灰犀牛。

　　既然最大，就必然擒贼先擒王。让房地产行业享受“金融行业级别”的监管，当然就可以理解了。

　　目前央行、银保监会尚未正式公布“房地产金融审慎管理制度”的详细内涵，但“金融时报”上曾发表过如下建议：

　　上面这篇文章建议，设立房地产的逆周期的宏观经济增长热度参数、逆周期的CPI参数、房地产行业发展参数、国际金融形势参数，以及房地产GDP结构参数、税收参数、投资参数、库存参数、金融参数。这很显然是模仿央行对金融机构监管的MPA（宏观审慎评估体系），体现了未来房地产监管金融行业化的基本思路。

　　房地产金融审慎管理制度的出台，将带来哪些影响？

　　第一，会让市场更平稳。

　　未来房地产周期的波动性会减少，波峰和波谷之间的落差也会变小，2016年前后那种房价一年接近翻倍的情况，将很难出现。房地产慢牛、跨周期的特征会更加明显。

　　第二，房地产给经济“拉车”的时间更长，避免行业“猝死”。

　　新型城镇化是中国当前最大的内需，这是中央的基本判断。而房地产，在新型城镇化中占据重要的地位。从常住人口城镇化率来看，房地产较好的增长期还有10年到15年。这是一个大蛋糕，要慢慢吃，发挥最大的作用，而不能一顿撑死造成浪费，后面没有蛋糕吃，还要打扫一地鸡毛。

　　即便城镇化率达到了75%以上，比如美国，房地产仍然是支柱行业之一。

　　第三，财务稳健的房企将获得更大发展空间，激进型房企将被限制发展。

　　以前房企能不能做大，就看实际控制人胆子够不够大、能不能融到资。现在有了“房地产金融审慎管理制度”，发展机会相对公平了。这对于财务稳健的房企当然是利好，而对于过分激进的房企来说，未来日子比较难过，只能降价促销、卖项目、甚至卖公司图存了。

　　未来的房地产市场，“超级鸟笼行情”的特征将更加明显，这个行业将被政府严格管住、自我发挥的空间将越来越小。