一棵青木：没钱了，9家百强房企触犯3条监管红线

lameihua

　　多家房企收到了通知，于8月20日前往北京开会，和央行、住建部等监管部门进行面谈。

　　而面谈的内容，之前就已经有记者曝光了出来，是金融方面的三道红线。

　　这三道红线分别是：

　　剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

　　净负债率不得大于100%；

　　现金短债比不得小于1倍。

　　如果有房企触犯了其中一条，则会被划为黄色档，有息负债规模年增速不得超过10%；

　　如果有房企触犯了其中两条，则会被划为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；

　　如果有房企触犯了其中三条，则会被划为红色档，有息负债规模不得增加。

　　这条规定非常严格，就算是财务状况非常良好的百强房企，完全不触犯红线的也没几家。

　　在百强房企中，三条红线全部触犯的，有9家公司。

　　触犯一条及以上的，合计48家公司。

　　恒大、融创、绿地、华夏、富力、泰禾，这些你耳熟能详的大型房企，其财务状态已经进入了监管层的红色警报挡位。

　　这还只是百强房企，那些融资更困难的小型房企，触犯红线的数不胜数，以后还想找银行借钱，难喽。

　　监管层突然出手，这是有原因的。

　　众所周知，房企是一个高负债的行业，老板们特别喜欢融资，向银行借一大笔钱赌一把。

　　赌赢了，那是房企老板的英明神武。

　　赌输了，国家出来收拾烂摊子，企业最多破产了事。

　　但只要房企老板能不断的借到钱，负债规模一年比一年大，公司就永远不会有事，一直负债一直爽。

　　借新还旧的核心奥义，就是利用新的借债，把旧借债的本金和利息全还了，所以负债规模必须越来越大，必须要覆盖之前的利息。

　　这几年，中国房企大规模发行海外债券，甚至愿意以10%的年利率对外借钱，就是这个原因。

　　但这么做有个问题，只要某一年融资规模出了问题，没有实现借债规模不断增加的这个目标，整个资金链就有直接断裂的可能性。

　　泰禾集团，就成了百强房企中第一个倒下的巨无霸，为监管部门敲响了警钟。

　　泰禾的倒下

　　2020年上半年，泰禾集团实现营收24.63亿元，同比减少83.02%；

　　截至2020年6月30日，泰禾集团已到期未归还的借款金额，达到了225.25亿元之巨。

　　按上半年的卖房速度，泰禾集团得卖5年的房子，才够把这225亿的贷款给还了。

　　因为到期贷款不偿还，泰禾集团的信用遭到了极大的打击，没有金融机构敢再对泰禾放款了。

　　对于极度依赖贷款维持资金链的房企来说，这基本就等于破产了。

　　泰禾北京院子二期，1150万元/套起，项目规划建设了520户，主力户型为312平米的6居。

　　如此豪宅，泰禾如今已停工半年之久，极有可能烂尾，业主们欲哭无泪。

　　这几个月，为了挽救泰禾，多方人士都在努力，但收效甚微。

　　实际上，截至2020年5月底，泰禾集团房地产项目的剩余可售货值达到了3650亿元之巨。

　　手里捏了这么多房子，居然还不起225亿的到期贷款。

　　唯一的原因，是因为2020年上半年泰禾只卖了24.63亿元，回款速度慢，手里真的没钱了，直接击破了整个资金链。

　　手里还有3650亿元的房子，泰禾是不是很有钱？

　　并不是，因为泰禾集团的净负债率达到了243.8%，负债规模远远超过其净资产。

　　如果正常运行，不一定会出什么事，但如果资金链断了，要走破产流程拍卖其持有的所有资产。

　　那泰禾集团会立刻归零，因为哪怕是归零了都不足以偿还其所欠负债。

　　这些年，泰禾集团利用高杠杆实现了自身规模的几何级膨胀。

　　2013年，泰禾的销售规模仅124亿元。

　　2017年，泰禾的销售规模达到了1007亿元，泰禾甚至在当年底喊出了2000亿元的销售目标。

　　上了高杠杆的泰禾集团，恰逢地产大牛市，一下子实现了阶级飞跃。

　　地产周期到了高位后，泰禾集团依然按老办法做事，继续激进的上杠杆，到处拿地，频频刷新全国单价“地王”的记录。

　　最后泰禾成了接盘侠，站在了中国房价的历史高点。

　　成也高杠杆，败也高杠杆。

　　2019年，泰禾集团猛然醒悟，认清了现实，开始紧急转向，全力回款。

　　北京西三环的西府大院，泰禾集团曾计划以18万元/平米的价格出售，因为被调控政策所限制，泰禾坚持不卖，捂盘数年。

　　2019年一季度，泰禾以11万元/平米的价格，清仓甩卖了西府大院。

　　在不断的努力下，泰禾集团的净负债率从400%+，降低到了243%，但这还是太高了。

　　最终，泰禾集团轰然倒下，在资金链断裂后留下了一屁股麻烦，形成了巨大的坏账和窟窿。

　　威胁金融安全的灰犀牛

　　2020年8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章，称房地产是目前威胁金融安全最大的灰犀牛。

　　如果房地产企业是用自有资金去开发，那房企想怎么玩就怎么玩。

　　赚了是你自己有本事，亏了你也自己认。

　　但目前是现状是，整个中国的房地产企业从银行系统借了几万亿的巨款出来，绑着银行一起玩这个房价游戏。

　　如果房价一直涨，涨速永远超过贷款利息，比如说每年10%，那这个游戏就可以顺顺利利的一直玩下去，所有人都眉开眼笑。

　　但只要房价停止上涨，问题马上就来了。

　　杠杆率较低的房企，还能多撑几年，杠杆率较高的很快就撑不住了。

　　如何在房企洗牌的过程中撑到最后，是赶快把银行贷款都还清么？

　　错！

　　谁能拿到最多的贷款，谁撑的最久。

　　房价不涨了，然后你让我去拿更多的贷款？

　　首先我不懂为什么要这么做，然后我不懂怎样才能让银行给我钱。

　　刚才说，一直借钱一直爽，只要你能不断的借到更大规模的钱，你的资金链永远不会有事，你永远不会还不起钱。

　　如果银行愿意无脑闭着眼借你钱，那你根本就不用盖房子了，你可以把这个资金游戏玩上一百年。

　　但银行放款是要有审查的，如果你被银行查到你拿了他的钱是直接去堵其他银行的借款窟窿，那你会立刻被银行拉入黑名单。

　　拆东墙补西墙的企业，哪个银行敢贷款，活腻了么？

　　但钱入了企业公账，是混在一起的，银行根本分不清你是怎么用的，也不可能限定专款专用的条款，写了这样的条款也没啥意义。

　　所以银行评估房企的指标，就是营收。

　　负债规模放大后，如果你的营收也跟着放大，那你就是确实把钱投入了生产，你是安全的。

　　反之，如果你的营收规模没有扩大，那就可以直接证明你的经济状况很有问题，银行不可能给你批贷款。

　　制造更大的营收，就需要更多的新土地。

　　有了新地，你就可以顺利的拿下更多的新贷款。

　　所以疫情之后，大家可以看到一个很奇怪的现象。

　　明明房企在疫情期间销售额很差，资金链压力也很大，明明疫情之后全国各地的房价和销售量都没有异动，甚至还略有下滑。

　　但全国各地，地王频频出现，房企不顾一切的在抢地。

　　萎靡的楼市和疯狂的地王同时存在，形成了奇异的景观。

　　面包没人买，面粉却成了抢手货。

　　中央已经说了严禁房价上涨，房企也没指望短期内放开禁令，但他们还是要拍地王。

　　因为谁拿到了地，谁就拿到了新贷款，而且是更大规模的贷款，而新贷款几年后才会到期。

　　有地，还能搏一搏，把同行都给拖死。

　　没地，您走好不送。

　　而且房企从过去20年的经验去推断，无论多么离谱的地王，只要熬个六七年，都会解套。

　　这个经验屡试不爽，大型房企都是按这个经验操作发财的，无一例外。

　　不赌立刻死，赌了未必死，所以脑子不傻的人都愿意赌一赌。

　　但这本质上，是把风险转嫁给了银行，拿银行的钱去赌大小。

　　地王妖风刚刮起来，监管层就立刻敏锐的察觉到了。

　　不对劲，太邪门了。

　　我是中央级监管层啊，我消息不比你们房企灵通？我这得到的消息是明确要求房价不准涨，但你们居然敢拿这么多地王？

　　事出反常必有妖。

　　于是，三大红线出来了，给了一个很高的标准，强行限制房企的融资规模。

　　我不管你拍多少地，你的融资规模就只能那么大。

　　犯三条红线的，融资规模一分钱都不准加，最多维持原规模。

　　对于普通人来说，这个行政禁令好像一点用都没有，不就是不准增加借钱规模么？去年借1000亿今年还允许我借1000亿，又不是要抽贷，有啥大不了的。

　　但是对于房企来说，这条禁令堵住了最后一个漏洞，那就是通过抢地王来扩大自己融资规模，以新债强行续命。

　　这个禁令很温柔，但效果很好，非常符合中央对房价稳中带降的预期。

　　至于如何偿还到期债务，那是房企自己的事情，只要别继续大规模借钱来堵这个窟窿就行。

　　在三大红线的约束下，必然有一批房企熬不下去，在资金链断裂之前，以降价来加快回款。

　　今天的楼市确实不是牛市，但总销售额并不低，只不过高价盘卖不掉而已。

　　你降价，我就买。

　　不愿降价的话，那就耗着呗，反正我不受三大红线的约束。