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一棵青木:没钱了,9家百强房企触犯3条监管红线

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发表于 2020-8-23 12:01:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  多家房企收到了通知,于8月20日前往北京开会,和央行、住建部等监管部门进行面谈。

  而面谈的内容,之前就已经有记者曝光了出来,是金融方面的三道红线。

  这三道红线分别是:

  剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

  净负债率不得大于100%;

  现金短债比不得小于1倍。

  如果有房企触犯了其中一条,则会被划为黄色档,有息负债规模年增速不得超过10%;

  如果有房企触犯了其中两条,则会被划为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;

  如果有房企触犯了其中三条,则会被划为红色档,有息负债规模不得增加。

  这条规定非常严格,就算是财务状况非常良好的百强房企,完全不触犯红线的也没几家。

  在百强房企中,三条红线全部触犯的,有9家公司。

  触犯一条及以上的,合计48家公司。

  恒大、融创、绿地、华夏、富力、泰禾,这些你耳熟能详的大型房企,其财务状态已经进入了监管层的红色警报挡位。

  这还只是百强房企,那些融资更困难的小型房企,触犯红线的数不胜数,以后还想找银行借钱,难喽。

  监管层突然出手,这是有原因的。

  众所周知,房企是一个高负债的行业,老板们特别喜欢融资,向银行借一大笔钱赌一把。

  赌赢了,那是房企老板的英明神武。

  赌输了,国家出来收拾烂摊子,企业最多破产了事。

  但只要房企老板能不断的借到钱,负债规模一年比一年大,公司就永远不会有事,一直负债一直爽。

  借新还旧的核心奥义,就是利用新的借债,把旧借债的本金和利息全还了,所以负债规模必须越来越大,必须要覆盖之前的利息。

  这几年,中国房企大规模发行海外债券,甚至愿意以10%的年利率对外借钱,就是这个原因。

  但这么做有个问题,只要某一年融资规模出了问题,没有实现借债规模不断增加的这个目标,整个资金链就有直接断裂的可能性。

  泰禾集团,就成了百强房企中第一个倒下的巨无霸,为监管部门敲响了警钟。

  泰禾的倒下

  2020年上半年,泰禾集团实现营收24.63亿元,同比减少83.02%;

  截至2020年6月30日,泰禾集团已到期未归还的借款金额,达到了225.25亿元之巨。

  按上半年的卖房速度,泰禾集团得卖5年的房子,才够把这225亿的贷款给还了。

  因为到期贷款不偿还,泰禾集团的信用遭到了极大的打击,没有金融机构敢再对泰禾放款了。

  对于极度依赖贷款维持资金链的房企来说,这基本就等于破产了。

  泰禾北京院子二期,1150万元/套起,项目规划建设了520户,主力户型为312平米的6居。

  如此豪宅,泰禾如今已停工半年之久,极有可能烂尾,业主们欲哭无泪。

  这几个月,为了挽救泰禾,多方人士都在努力,但收效甚微。

  实际上,截至2020年5月底,泰禾集团房地产项目的剩余可售货值达到了3650亿元之巨。

  手里捏了这么多房子,居然还不起225亿的到期贷款。

  唯一的原因,是因为2020年上半年泰禾只卖了24.63亿元,回款速度慢,手里真的没钱了,直接击破了整个资金链。

  手里还有3650亿元的房子,泰禾是不是很有钱?

  并不是,因为泰禾集团的净负债率达到了243.8%,负债规模远远超过其净资产。

  如果正常运行,不一定会出什么事,但如果资金链断了,要走破产流程拍卖其持有的所有资产。

  那泰禾集团会立刻归零,因为哪怕是归零了都不足以偿还其所欠负债。

  这些年,泰禾集团利用高杠杆实现了自身规模的几何级膨胀。

  2013年,泰禾的销售规模仅124亿元。

  2017年,泰禾的销售规模达到了1007亿元,泰禾甚至在当年底喊出了2000亿元的销售目标。

  上了高杠杆的泰禾集团,恰逢地产大牛市,一下子实现了阶级飞跃。

  地产周期到了高位后,泰禾集团依然按老办法做事,继续激进的上杠杆,到处拿地,频频刷新全国单价“地王”的记录。

  最后泰禾成了接盘侠,站在了中国房价的历史高点。

  成也高杠杆,败也高杠杆。

  2019年,泰禾集团猛然醒悟,认清了现实,开始紧急转向,全力回款。

  北京西三环的西府大院,泰禾集团曾计划以18万元/平米的价格出售,因为被调控政策所限制,泰禾坚持不卖,捂盘数年。

  2019年一季度,泰禾以11万元/平米的价格,清仓甩卖了西府大院。

  在不断的努力下,泰禾集团的净负债率从400%+,降低到了243%,但这还是太高了。

  最终,泰禾集团轰然倒下,在资金链断裂后留下了一屁股麻烦,形成了巨大的坏账和窟窿。

  威胁金融安全的灰犀牛

  2020年8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发文章,称房地产是目前威胁金融安全最大的灰犀牛。

  如果房地产企业是用自有资金去开发,那房企想怎么玩就怎么玩。

  赚了是你自己有本事,亏了你也自己认。

  但目前是现状是,整个中国的房地产企业从银行系统借了几万亿的巨款出来,绑着银行一起玩这个房价游戏。

  如果房价一直涨,涨速永远超过贷款利息,比如说每年10%,那这个游戏就可以顺顺利利的一直玩下去,所有人都眉开眼笑。

  但只要房价停止上涨,问题马上就来了。

  杠杆率较低的房企,还能多撑几年,杠杆率较高的很快就撑不住了。

  如何在房企洗牌的过程中撑到最后,是赶快把银行贷款都还清么?

  错!

  谁能拿到最多的贷款,谁撑的最久。

  房价不涨了,然后你让我去拿更多的贷款?

  首先我不懂为什么要这么做,然后我不懂怎样才能让银行给我钱。

  刚才说,一直借钱一直爽,只要你能不断的借到更大规模的钱,你的资金链永远不会有事,你永远不会还不起钱。

  如果银行愿意无脑闭着眼借你钱,那你根本就不用盖房子了,你可以把这个资金游戏玩上一百年。

  但银行放款是要有审查的,如果你被银行查到你拿了他的钱是直接去堵其他银行的借款窟窿,那你会立刻被银行拉入黑名单。

  拆东墙补西墙的企业,哪个银行敢贷款,活腻了么?

  但钱入了企业公账,是混在一起的,银行根本分不清你是怎么用的,也不可能限定专款专用的条款,写了这样的条款也没啥意义。

  所以银行评估房企的指标,就是营收。

  负债规模放大后,如果你的营收也跟着放大,那你就是确实把钱投入了生产,你是安全的。

  反之,如果你的营收规模没有扩大,那就可以直接证明你的经济状况很有问题,银行不可能给你批贷款。

  制造更大的营收,就需要更多的新土地。

  有了新地,你就可以顺利的拿下更多的新贷款。

  所以疫情之后,大家可以看到一个很奇怪的现象。

  明明房企在疫情期间销售额很差,资金链压力也很大,明明疫情之后全国各地的房价和销售量都没有异动,甚至还略有下滑。

  但全国各地,地王频频出现,房企不顾一切的在抢地。

  萎靡的楼市和疯狂的地王同时存在,形成了奇异的景观。

  面包没人买,面粉却成了抢手货。

  中央已经说了严禁房价上涨,房企也没指望短期内放开禁令,但他们还是要拍地王。

  因为谁拿到了地,谁就拿到了新贷款,而且是更大规模的贷款,而新贷款几年后才会到期。

  有地,还能搏一搏,把同行都给拖死。

  没地,您走好不送。

  而且房企从过去20年的经验去推断,无论多么离谱的地王,只要熬个六七年,都会解套。

  这个经验屡试不爽,大型房企都是按这个经验操作发财的,无一例外。

  不赌立刻死,赌了未必死,所以脑子不傻的人都愿意赌一赌。

  但这本质上,是把风险转嫁给了银行,拿银行的钱去赌大小。

  地王妖风刚刮起来,监管层就立刻敏锐的察觉到了。

  不对劲,太邪门了。

  我是中央级监管层啊,我消息不比你们房企灵通?我这得到的消息是明确要求房价不准涨,但你们居然敢拿这么多地王?

  事出反常必有妖。

  于是,三大红线出来了,给了一个很高的标准,强行限制房企的融资规模。

  我不管你拍多少地,你的融资规模就只能那么大。

  犯三条红线的,融资规模一分钱都不准加,最多维持原规模。

  对于普通人来说,这个行政禁令好像一点用都没有,不就是不准增加借钱规模么?去年借1000亿今年还允许我借1000亿,又不是要抽贷,有啥大不了的。

  但是对于房企来说,这条禁令堵住了最后一个漏洞,那就是通过抢地王来扩大自己融资规模,以新债强行续命。

  这个禁令很温柔,但效果很好,非常符合中央对房价稳中带降的预期。

  至于如何偿还到期债务,那是房企自己的事情,只要别继续大规模借钱来堵这个窟窿就行。

  在三大红线的约束下,必然有一批房企熬不下去,在资金链断裂之前,以降价来加快回款。

  今天的楼市确实不是牛市,但总销售额并不低,只不过高价盘卖不掉而已。

  你降价,我就买。

  不愿降价的话,那就耗着呗,反正我不受三大红线的约束。

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