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刘晓博:无地铁,不投资!38个城市通了地铁,最新排行榜来了……

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发表于 2020-8-19 15:54:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
  今天(8月18日),是深圳被定位为“社会主义先行示范区”一周年。最让深圳人兴奋的事情,是地铁6号线和10号线通车。

  深圳地铁10号线起于福田口岸站,止于双拥街站,途经福田区、龙华区、龙岗区,是串联三区的“南北动脉”。线路全长29.3公里,共设24座车站。

  深圳地铁6号线总长49.35公里,起于科学馆站,止于松岗站,全线27座车站,包含15座高架站,12座地下站,连接龙华街道、新城、石岩、光明、公明、松岗等片区。

  这两条线都堪称“科技线”,其中10号线把华为在深圳的全球总部,和深圳中心城区、福田口岸联系了起来。而6号线,则把深圳中心区和承载第四个“综合性国家科学中心”功能的光明区连接了起来。

  中国内地已有38个城市开通了地铁,其通车里程的排行榜出现了新的变化。下面是截至今天的情况:

  可以看出,上海、北京、广州、深圳四大一线城市,位居地铁通车里程排行榜的前四名。

  其中上海通车里程706.3公里,超过北京了7公里,占据极其微弱的优势。

  值得一提的是,上海和北京就是全球地铁通车里程第一和第二的城市。目前伦敦、纽约、莫斯科、东京的地铁运营里程,分别为402公里、380公里、365公里、326公里,这四个城市目前是境外地铁的四强。

  广州地铁通车里程为490.8公里,一直稳坐全国第三,也是全球第三。

  深圳因为6号线和10号线的通车,才重新回到第四位,只比南京略微多一点。事实上,由于管辖面积小、拆迁难度大,深圳地铁修建的速度一直不算快。估计到年底的时候,深圳通车里程还可能被其他城市超过。

  南京、武汉、重庆、成都跟深圳,这5个城市在地铁建设方面处在一个水平线上,大家你追我赶,都很难坐稳第四的位置。

  至于天津和杭州,则都在200公里的水平线上。而在这个水平线附近的,还有香港和台北。香港目前地铁通车里程为230公里,台北为150公里左右。

  相信用不了多久,青岛、苏州、西安、长沙、大连、郑州的地铁通车里程,都可以超越香港和台北。

  中国已经明确把“中心城市+都市圈+城市群”作为新型城镇化的基本内涵,人财物会加速流向大城市及其都市圈,而构建都市圈、城市群的最好催化剂,就是轨道交通。其中包括高铁、城际、地铁快线、普线、轻轨。

  轨道交通已经被列入“新基建”,成为其7大核心内容之一,所以会加快建设、加大投资力度。未来,会有更多的城市获批修建地铁,拥有地铁的城市几年之后,可能超过50个。

  在已经拥有地铁的38个内地城市里,不是直辖市、副省级城市,也不是省会城市的普通地级市,已经有7个,他们分别是:苏州、无锡、东莞、佛山、温州、常州、徐州。就连呼和浩特、乌鲁木齐这样的实力偏弱的省会城市,也已经拥有了地铁。

  目前正在建设地铁的城市,至少还有南通、洛阳、芜湖、贵阳。

  包头在获批修建地铁并动工之后,又被叫停。山东经济排第三的烟台,最近通过把蓬莱、长岛合并为区的方式,也满足了修建地铁的基本条件。

  毫无疑问,地铁对房价的影响非常大,甚至有“无地铁、不投资”的说法。

  我曾考察过曼谷的房地产市场,由于这个城市特别堵车,所以曼谷房价跟地铁关系非常密切。门口就有地铁的房子,就比两三百米才有地铁的贵;而距离地铁站每拉长200到300米,房价就有明显体现。

  随着中国城市变大、日益多中心化,新型的都市圈里,有没有地铁会有非常大的区别。

  我很早就提醒大家,从你家门口到地铁站不超过800米,才是一个合理的距离。最长可容忍的距离是1000米,而且道路不能有坡度。如果超过800米,你乘坐地铁的兴趣会明显减少,超过1000米就更少。

  后来北京在做城市交通规划的时候,也提出了中心城区民居800米之内有地铁的目标,可见800米是一个重要的距离。

  经常有人问我:我想买的房子,距离地铁1.5公里,算有地铁吗?对不起,基本上相当于没有。你很难去走1.5公里乘坐地铁,老人、孩子、女性就更困难,尤其是酷暑、寒冬和下雨的时候。

  通过地铁,我们不仅可以判断哪个城市可以投资,还可以判断哪个片区才是中心区,哪个盘可以投资。

  如果你的城市到现在都没有修建地铁的计划,或者距离修建地铁的标准相距甚远,那么投资价值将锐减,除非它在核心都市圈内、旁边有其他大城市。

  目前国家修建地铁的标准是:城区(不含下面市县)常住人口超过300万;城市年一般预算收入超过300亿;城市年GDP超过3000亿元。

  按照这个标准,惠州、珠海、烟台等城市就没有资格修地铁。但烟台通过把下面代管的市县改为区的方式,达到了标准。未来,惠州也可以考虑这种方式。

  而珠海距离修地铁就比较远。但仍然有变通的方案,珠海选择了修轻轨。

  因为修轻轨的“门槛”是地铁的一半,也就是:150万城区人口、150亿财政收入和1500亿GDP。珠海虽然没有资格修地铁,由于背靠澳门、旁边是深圳、香港,再加上是特区,所以部分片区还是有价值的。

  你还可以通过地铁线路的密度(包括规划的密度),来判断一个城市的发展方向,官方重视哪个片区。买地铁密度大片区的房子,一定没有错。

  随着地铁线路增加,你还要考虑“双地铁”、“三地铁”甚至“四地铁”、“五地铁”的物业,也就是旁边的地铁站,有多条线路汇聚,换车非常方便。

  或许有读者会说:我每天开车,有没有地铁无所谓。

  其实你错了,如果想让自己的房子升值、保值,地铁是非常重要的资源。即便你不用,但它也构成房价的一部分。在纽约、伦敦和香港,很多顶级豪宅都是地铁房,虽然房东未必乘坐地铁,但佣人、家人会使用地铁。

  这就好比你可能不用学位了,孩子大了,但学位质量直接决定你房子的价格。

  你尽可以买郊区没有地铁,甚至只有私家路才能到达的别墅,但这是消费,无关投资。这类豪宅用不10年,往往就会衰落得一塌糊涂,被城市中心带地铁、拥有好学位的普通住宅甩开,涨幅完全无法相比。

  对于城市远郊的楼盘来说,地铁的价值就更大,甚至可能不亚于学位。随着汽车越来越多,城市越来越大,路面交通越来越不靠谱,只有轨道交通才能保证通勤。

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