刘晓博：无地铁，不投资！38个城市通了地铁，最新排行榜来了……

lameihua

　　今天（8月18日），是深圳被定位为“社会主义先行示范区”一周年。最让深圳人兴奋的事情，是地铁6号线和10号线通车。

　　深圳地铁10号线起于福田口岸站，止于双拥街站，途经福田区、龙华区、龙岗区，是串联三区的“南北动脉”。线路全长29.3公里，共设24座车站。

　　深圳地铁6号线总长49.35公里，起于科学馆站，止于松岗站，全线27座车站，包含15座高架站，12座地下站，连接龙华街道、新城、石岩、光明、公明、松岗等片区。

　　这两条线都堪称“科技线”，其中10号线把华为在深圳的全球总部，和深圳中心城区、福田口岸联系了起来。而6号线，则把深圳中心区和承载第四个“综合性国家科学中心”功能的光明区连接了起来。

　　中国内地已有38个城市开通了地铁，其通车里程的排行榜出现了新的变化。下面是截至今天的情况：

　　可以看出，上海、北京、广州、深圳四大一线城市，位居地铁通车里程排行榜的前四名。

　　其中上海通车里程706.3公里，超过北京了7公里，占据极其微弱的优势。

　　值得一提的是，上海和北京就是全球地铁通车里程第一和第二的城市。目前伦敦、纽约、莫斯科、东京的地铁运营里程，分别为402公里、380公里、365公里、326公里，这四个城市目前是境外地铁的四强。

　　广州地铁通车里程为490.8公里，一直稳坐全国第三，也是全球第三。

　　深圳因为6号线和10号线的通车，才重新回到第四位，只比南京略微多一点。事实上，由于管辖面积小、拆迁难度大，深圳地铁修建的速度一直不算快。估计到年底的时候，深圳通车里程还可能被其他城市超过。

　　南京、武汉、重庆、成都跟深圳，这5个城市在地铁建设方面处在一个水平线上，大家你追我赶，都很难坐稳第四的位置。

　　至于天津和杭州，则都在200公里的水平线上。而在这个水平线附近的，还有香港和台北。香港目前地铁通车里程为230公里，台北为150公里左右。

　　相信用不了多久，青岛、苏州、西安、长沙、大连、郑州的地铁通车里程，都可以超越香港和台北。

　　中国已经明确把“中心城市+都市圈+城市群”作为新型城镇化的基本内涵，人财物会加速流向大城市及其都市圈，而构建都市圈、城市群的最好催化剂，就是轨道交通。其中包括高铁、城际、地铁快线、普线、轻轨。

　　轨道交通已经被列入“新基建”，成为其7大核心内容之一，所以会加快建设、加大投资力度。未来，会有更多的城市获批修建地铁，拥有地铁的城市几年之后，可能超过50个。

　　在已经拥有地铁的38个内地城市里，不是直辖市、副省级城市，也不是省会城市的普通地级市，已经有7个，他们分别是：苏州、无锡、东莞、佛山、温州、常州、徐州。就连呼和浩特、乌鲁木齐这样的实力偏弱的省会城市，也已经拥有了地铁。

　　目前正在建设地铁的城市，至少还有南通、洛阳、芜湖、贵阳。

　　包头在获批修建地铁并动工之后，又被叫停。山东经济排第三的烟台，最近通过把蓬莱、长岛合并为区的方式，也满足了修建地铁的基本条件。

　　毫无疑问，地铁对房价的影响非常大，甚至有“无地铁、不投资”的说法。

　　我曾考察过曼谷的房地产市场，由于这个城市特别堵车，所以曼谷房价跟地铁关系非常密切。门口就有地铁的房子，就比两三百米才有地铁的贵；而距离地铁站每拉长200到300米，房价就有明显体现。

　　随着中国城市变大、日益多中心化，新型的都市圈里，有没有地铁会有非常大的区别。

　　我很早就提醒大家，从你家门口到地铁站不超过800米，才是一个合理的距离。最长可容忍的距离是1000米，而且道路不能有坡度。如果超过800米，你乘坐地铁的兴趣会明显减少，超过1000米就更少。

　　后来北京在做城市交通规划的时候，也提出了中心城区民居800米之内有地铁的目标，可见800米是一个重要的距离。

　　经常有人问我：我想买的房子，距离地铁1.5公里，算有地铁吗？对不起，基本上相当于没有。你很难去走1.5公里乘坐地铁，老人、孩子、女性就更困难，尤其是酷暑、寒冬和下雨的时候。

　　通过地铁，我们不仅可以判断哪个城市可以投资，还可以判断哪个片区才是中心区，哪个盘可以投资。

　　如果你的城市到现在都没有修建地铁的计划，或者距离修建地铁的标准相距甚远，那么投资价值将锐减，除非它在核心都市圈内、旁边有其他大城市。

　　目前国家修建地铁的标准是：城区（不含下面市县）常住人口超过300万；城市年一般预算收入超过300亿；城市年GDP超过3000亿元。

　　按照这个标准，惠州、珠海、烟台等城市就没有资格修地铁。但烟台通过把下面代管的市县改为区的方式，达到了标准。未来，惠州也可以考虑这种方式。

　　而珠海距离修地铁就比较远。但仍然有变通的方案，珠海选择了修轻轨。

　　因为修轻轨的“门槛”是地铁的一半，也就是：150万城区人口、150亿财政收入和1500亿GDP。珠海虽然没有资格修地铁，由于背靠澳门、旁边是深圳、香港，再加上是特区，所以部分片区还是有价值的。

　　你还可以通过地铁线路的密度（包括规划的密度），来判断一个城市的发展方向，官方重视哪个片区。买地铁密度大片区的房子，一定没有错。

　　随着地铁线路增加，你还要考虑“双地铁”、“三地铁”甚至“四地铁”、“五地铁”的物业，也就是旁边的地铁站，有多条线路汇聚，换车非常方便。

　　或许有读者会说：我每天开车，有没有地铁无所谓。

　　其实你错了，如果想让自己的房子升值、保值，地铁是非常重要的资源。即便你不用，但它也构成房价的一部分。在纽约、伦敦和香港，很多顶级豪宅都是地铁房，虽然房东未必乘坐地铁，但佣人、家人会使用地铁。

　　这就好比你可能不用学位了，孩子大了，但学位质量直接决定你房子的价格。

　　你尽可以买郊区没有地铁，甚至只有私家路才能到达的别墅，但这是消费，无关投资。这类豪宅用不10年，往往就会衰落得一塌糊涂，被城市中心带地铁、拥有好学位的普通住宅甩开，涨幅完全无法相比。

　　对于城市远郊的楼盘来说，地铁的价值就更大，甚至可能不亚于学位。随着汽车越来越多，城市越来越大，路面交通越来越不靠谱，只有轨道交通才能保证通勤。