司南君：利率市场化改革再下一城：五大行同日定规，房贷将统一转为LPR

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　　内容摘要

　　8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　这意味着，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，用户无需自己进行任何操作了。

　　在此之前，交行7月20日率先发布公告，于8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。对于已批量转换有异议的交行客户，也可于2020年12月31日前与贷款经办行协商处理。

　　对于个人来说，有一次机会可以2选1。转换时间是年初到8月底，8月底未转换的都会被强制转成LPR利率。

　　选择1：固定利率，这是定死，以后一直按这个利率还钱。

　　选择2：LPR利率，这是上下浮动的，以后可能高可能低。

　　总体来看，此次政策最大的变化就是规定了“批量转换”的概念，通俗来说就是“8月底房贷都要默认调整为LPR定价方式”。此类规定有效地提高了存量贷款换锚的工作效率。这也是相关购房者所需要关注的内容。

　　01

　　批量转换后利率如何定？

　　根据五大行12日的公告，此次批量转换，是将原合同约定的利率定价方式统一转换为LPR加点形成方式，加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点值可为负值，且在合同剩余期限内固定不变。

　　从转换时点至此后的第一个利率调整日（重定价日），房贷利率保持不变。在每个利率调整日，贷款利率水平将取最近一次发布的相应期限LPR与加点数值之和重新计算确定。

　　LPR由具有代表性的18家报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

　　举个例子，假设张先生在2015年买过一套房，向工行贷款100万，约定30年内偿付完毕，当时是参考“央行基准利率*(1+浮动比例)”的方式计算月供额的。而到了现在，由于工行的政策发布，那么后续将“被强制”调整定价公式，即参考“LPR+基点”的方式来计算月供额。其中LPR以每年元旦时的LPR为准，而基点=今年8月份的利率-去年底的LPR，这个基点在未来年份永远不变。

　　其实，央行已经好几年没有公布基准利率了，后续的所谓基准利率就是LPR，也叫基础利率，一切要朝LPR进行调整，这是利率市场化改革的导向。

　　做为此次政策的受重者，购房者后续被默认调整后，未来的月供可能增加也可能减少，其实和过去的月供还款情况差不多，所以不必过于担心。

　　02

　　利率市场化改革将更加深入

　　近年来存款利率蹭蹭下降，但贷款利率没怎么降。不少企业还是在喊贷款难，这说明贷款利率市场化程度还不高。

　　央行改革推行新的LPR时说，为深化利率市场化改革,促进贷款利率两轨合一轨，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

　　启用LPR实际上是要让利率更加市场化。一方面倒逼银行改革，银行的主要利润不该来自简单粗暴的“存贷差”。另一方面，降低实体经济融资成本，稳经济稳就业。

　　小微企业对我国GDP的贡献超6成，但贷款难却是制约其发展的一个重大障碍。面对突如其来的疫情,这一条显得更为重要。再者LPR的下调一定程度上还可以释放居民消费潜力。

　　之所以各大银行要如此推动LPR，从央行行长易纲最新发言中可以看出端倪。

　　易纲8月10日曾表示，从价格上看，今年以来，央行注重引导主要市场利率下行。公开市场7天逆回购操作中标利率下行30个基点至2.2%；中期借贷便利中标利率下行30个基点至2.95%；1年期贷款市场报价利率（LPR）下降30个基点至3.85%；再贷款利率下调了50个基点。货币政策的引导使市场整体利率下行，带动了企业的融资成本明显降低。

　　这次LPR的批量转换涉及到数量庞大的普通民众，这意味着利率市场化改革的深入进程在不断加速。如果不出意外，未来还会有一套连续的改革政策陆续出台。