韬略哥：楼市传来大消息！国有五大行，替你做了重要决定

lameihua

　　8月12日，国有五大行中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行和中国邮政储蓄银行同时发布公告：

　　将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

　　工商银行

　　建设银行

　　农业银行

　　中国银行

　　邮政储蓄银行

　　其中工行、建行和农行批量转换的范围是2020年1月1日之前的，中国银行与邮政储蓄银行批量转换的范围是2020年8月25日之前的。

　　2019年8月17日央行决定不再公布贷款基准利率，由市场自己决定。

　　从8月20日起，全国18家商业银行向全国银行间同业拆借中心提交利率报价，由全国银行间同业拆借中心去除最高值和最低值后计算平均值，每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。

　　利率市场改革之后，2020年新的购房人群，贷款利率需要按照LPR再结合每个城市的基点加减进行计算。

　　而在利率改革之前的存量购房利率，央行宣布将在2020年3月1日至2020年8月31日，进行换锚，要么继续选择固定基准利率，要么重新签合同执行LPR，二选一，且机会只有一次。

　　今天已经是8月12日，距离存量利率换锚的窗口期还有不到20天的时间，各大银行正在抓紧切换中。

　　在工行、建行、农行、中国银行、邮政储蓄发布公告之前，交通银行已经于7月20日发布了利率换锚公告：

　　为简化客户操作流程，我行将参考银行业普遍做法，于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，按照相关规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

　　意思非常明确，到现在还犹豫不决、没有主动去确定到底是继续执行固定利率还是选择重新签合同转换成LPR的客户，国有几大银行直接帮你做决定，统一转换成LPR利率。

　　公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　今天发布公告的国有五大行表述上大同小异。

　　那么问题来了，利率换锚之后，对于房奴的影响如何？

　　这个问题就涉及到利率换锚的具体计算。

　　按照五大行的要求：

　　利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），从转换时点至此后第一个重定价日，贷款利率保持原合同最近的执行利率不变，以2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值，加点数值在合同剩余期限内固定不变。在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。

　　上面这一大段有点复杂，我们直接举个例子加以说明一下。

　　比如说A先生在利率改革之前买的房，当时享受了贷款基准利率的95折(下浮5%)，贷款日2017年8月1日，期限是20年。

　　如果继续执行老合同，往后17年的利率，一直都是基准利率4.9%的95折，也即4.655%的利率执行下去。

　　如果A先生一直没有确定到底是继续执行老合同还是重新签新合同转换成LPR，那在这个月将统一转换成LPR。

　　转换成LPR的利率如下：

　　2019年12月LPR公布的5年贷款基准利率为4.8%，A先生之前执行的4.655%与4.8%之差就是加点数，也即-0.145%。

　　公式是，加点数=房贷执行利率-5年期LPR

　　加点数一旦被确定，就不能变，也就是说-0.145%这个加点数往后一直不能再变，变得是LPR利率。

　　新合同签订后，A先生的每个月的贷款利率=5年期LPR利率-0.145%。

　　当然，如果当时A先生买房时的实际利率高于2019年5年前LPR，那往后每个月的贷款利率就不适在每个月公布的5年前LPR减去点数，而是加上点数。

　　总的来看，利率换锚之后，存量贷款客户转换成LPR利率比继续执行老合同要划算，因为全球利率都在走低，中国亦不能免俗。

　　疫情爆发以来，美国于今年3月份直接将贷款利率下调至0，开启了零利率时代，欧洲部分国家与日本甚至是负利率。

　　这是为了应对疫情给经济带来的冲击，但疫情只是加速了利率下行，利率下行的趋势在疫情之前早就形成。

　　上图是美国和日本的利率走势，日本已经进入了负利率时代，而美国已经是零利率，距离负利率也只不过是一念之间的事情。

　　我们中国呢？

　　较欧美日，我们的贷款利率依旧维持在较高水平，但下降的趋势是一样的。如今的贷款利率只有二三十年前一半，相比于1995的高位，下浮了2/3以上。

　　今年以来我们已经降息了两次。

　　在全球利率下行的趋势下，我们中国的贷款利率，必然也会跟着形势走。

　　换言之，我们的5年期LPR会越来越低，放在20年甚至30年的贷款周期内，选择LPR贷款会节省不少成本。