刘晓博：楼市，一个惊悚的“传言”

lameihua

　　人红是非多，城市也一样。

　　今年楼市最“红”的城市，当数深圳以及东莞、惠州两个“小兄弟”。最近几天，围绕着深圳、惠州，出现了一些新的传言。

　　传言一：楼市基本不设防的惠州，可能要限购了。

　　传言二：深圳将试点房地产税，而且税率惊人。

　　下面我们先看一下“传言二”。这个传说中的方案，主要内容如下：

　　深圳市房地产税征收试点运行方案

　　1、征收对象

　　深圳市、深汕合作区区域内的商品住房（不含安居型商品房）。

　　2、征收时间

　　2021年1月1日起试点运行。

　　3、免征对象

　　（1）以家庭为单位，人均居住面积60平米以下住房免征；

　　（2）以家庭为单位，不论居住面积1套住房免征。

　　4、征收税率

　　（1）2套住房的，超过人均居住面积60平米部分，按照住房市场评估价值*1.5%/年的税额核定征收；

　　（2）3套住房的，第3套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房）按照住房市场评估价值*2.5%/年的税额核定征收；

　　（3）4套及以上住房的，第4套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第4套及以上获取产权的住房）起按照住房市场评估价值*4.5%/年的税额核定征收。

　　传言一出，坊间哗然。甚至连世联行创始人陈劲松，都在朋友圈表达了自己的看法。

　　那么问题来了：房地产税是否会在深圳率先开征，是否会是上述累进制、惩罚性的税率？

　　我的看法是：深圳率先试点房地产税是有可能的，但这次传闻更像是一个谣言。

　　为什么这样说？原因主要有以下几个：

　　第一，国家早在2015年就确定了“税收法定”的基本原则，没有国家层面正式立法或者全国人大的正式授权，深圳没有试点房地产税的法理依据。

　　所谓“税收法定”，是说政府想开征一个新的税种，必须通过全国人大立法。没有立法，就不能征税。

　　“立法法”第8条明确规定，下列事项只能制定法律：

　　（一）国家主权的事项；

　　（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；

　　（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；

　　（四）犯罪和刑罚；

　　（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；

　　（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；

　　（七）对非国有财产的征收、征用……

　　而在相当长的时间里，我们的新税种往往通过国务院制定一个条例，就开征了。现在，这种情况行不通了。

　　深圳特区所拥有的立法权比较有限，无法自我授权试点房地产税。必须要经过全国人大讨论、并授权，才可能试点。

　　第二，传说中的房地产税率显然太重了，会激起较大的社会矛盾，产生一系列不可预知的后果。

　　房地产税是直接税，因此纳税人会非常敏感。2015年8月的时候，人民日报曾发表文章，专门论述了开征房地产税的问题。文章说：

　　从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。

　　而上述传言里的房地产方案，显然使用了“累进制”、“惩罚性”的方案，带有革命和剥夺的性质。

　　想想看，如果一个家庭真的在深圳拥有4套住房，其第四套房子的官方评估价是1000万，那么年税额将达到45万，每月3.75万元，远非租金收入可以抵消。

　　即便是第二套、第三套房子，评估价1000万，每年纳税也高达15万元和25万元，足以抵消租金。

　　或许有人会说，深圳住宅稀缺，这个税率就是“让多买房子的家庭把房子吐出来”。

　　为了社会公平正义，有何不可？

　　但问题是，如果上述观点成立，我们还可以开征财产税，把类似马云这样的富豪的财产，通过几十年纳税都收归国有。但这一定好吗？改革开放之前，中国人的财富非常平均，社会有活力吗？国家进步了吗？

　　另外，深圳原住民在旧改的过程中，一家往往是获得20到30套房子的补偿，领房产证的时候都是一捆一捆的。如果现在向他们征收惩罚性房地产税，将会发生什么？肯定很多家庭拒绝交税，到时候难道要抓人吗？

　　如果是累进制、惩罚性的房地产税，那么旧村改造将无法进行。因为原住民家庭往往拥有至少1栋楼，不改造是小产权房，不用纳税。改造了成为商品房，反而要被征收重税，还有谁愿意改造？

　　其实即便在美国——房价里没有包含70年地租的国家——房地产税率一般也不过2%左右，很多州甚至低于2%。中国的商品房包含了70年地租，如果按照1%以上的税率征收，是非常严重的重复征税，会产生很多矛盾。

　　而且我们可以假设一下，重税之下假如家家都只维持1套住宅，那么理论上政府可以征收的房地产税为零。这就是严格征收的后果。

　　第三，房地产税未来将扮演地方政府“长期饭票”的角色，所以普遍开征、税率较低才是正确的方向。

　　以香港为例，房地产税由差饷、地租、物业税等构成，每套房子每月的负担，跟小区管理费基本相当。只有这样，才能持续下去，老百姓也才能接受。

　　所以，未来中国中国大城市的房地产税率，应该是低于千分之一才比较合适，而且还需要有一定面积的减免。把税率设定在百分之一以上，都是老百姓无法承受的。

　　第四，深圳目前出台的房地产调控政策，已经足够严厉，市场正在变冷，并可能在四季度入冬。无论深圳特区40周年是否有大利好，都无法改变深圳楼市的走向。在这种时候，没有必要出台更严厉的措施。

　　第五，目前全球都在减税，这是基本潮流。开征房地产税，是典型的加税，会对全国楼市和经济发展产生不利影响。

　　所以，坊间传言的“深圳房地产税”，基本上不靠谱。可能是周边城市的中介或者开发商炮制的，希望更多深圳的热钱流入。

　　至于惠州限购的传言，目前尚无法证实。最近惠州楼市是非常火爆，很多外地人涌入购房。但惠州去库存压力比较大，即便出台调控措施也会比较温和，力度应该明显弱于东莞。