刘晓博：楼市：海口、杭州有异动！

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　　今天（8月4日）傍晚，海口传来大消息：新一轮楼市调控政策来了。

　　海口市住建局在官网公布了“关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知”。主要内容包括：

　　1、严禁滞后网签。自本通知印发之日起，各房地产开发企业要迅速清查已取得《商品房预售许可证》的项目已销售未网签房屋情况，及时签订商品房买卖合同并于30日内向海口市房屋交易与产权管理中心提交网签备案资料。如逾期未报送，一经查处，予以严肃处理。

　　2、未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得开展任何展销活动。

　　3、取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

　　4、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。

　　此外，海口市还将组织多部门联合执法，整顿房地产市场。

　　从上述措施可以看出，真正的干货是第一条，要求签合同后30天内要办理网签，严禁滞后网签。

　　这是什么意思？其实就是针对尚不具有购房资格的购房者，限制其来海口买房。

　　此前海南出台了大利好，将实施力度超过上海、深圳的优惠政策，建设零关税的自由贸易港，企业和个人所得税都跟香港看齐。

　　在这样的背景下，大量热钱开始流入海南购房。虽然此前海南出台过严厉的限购、限贷等政策，但落户门槛不高，人才购房的门槛也不高。有些购房者是先买房，后迁户口，或者办理人才手续，所以跟开发商签合同到网签之间会拖延很久。

　　政府出台政策严管，是基于两个考虑：第一，这些购房者在签购房合同的时候，尚未具有海口购房资格，未来能否顺利具有资格，存在一定不确定性。第二，开发商未必都是信用好的企业，签合同、交定金之后，如果网签拖延太久，或许有些企业会搞出事端，将来造成大量投诉，仍然要政府来处理。

　　从房住不炒和防微杜渐的角度看，政府都有责任加强监管。

　　整体来看，海南这一轮楼市调整出台的政策是温柔的。从长远看，由于海南获得的利好力度很大，未来楼市仍然存在上涨压力。但短期看，尚未出现过热迹象，暂时没有出台严厉措施的必要。

　　我比较看好海南楼市，尤其是海口、三亚，以及琼海等城市的楼市。现在大家更多的是观望，未来购买难度会不断增加，价格也会不断上升。因为此次国家给海南的利好力度太大了。

　　杭州方面，今天也传来两个大消息。

　　消息一，据杭州当地媒体报道，有网友在“浙江政务服务网”的问政平台上提问：目前深圳、东莞、宁波等城市近期都在收紧调控，请问有关部门是否考虑增加杭州户口3年社保及以上加5年限售等政策？

　　杭州市住建局的回复是：关于增加杭州户口3年社保及以上加5年限售商品房政策的建议，我局会在下一步出台有关政策时适时予以考虑。

　　近期杭州楼市也比较火，再加上落户杭州门槛跟深圳差不多，属于比较容易的。一旦落户，就可以购房。所以，杭州的确存在收紧户籍人口购房资格的可能性。此外，杭州目前有限售政策，时间一般是3年，未来可能全面加到5年。相比之下，可能会先给落户杭州的人士增加社保年限，而年限也不会跟深圳一样长达3年，可能会是1到2年。

　　整体而言，杭州没有必要跟深圳一样严格，因为杭州最近几年卖地收入一直是全国第一，未来存在去库存的压力。

　　杭州的消息二是：一位杭州地产央企负责人表示，杭州价格在3.5万元/平方米以上的楼盘，确实是暂停发放预售证了，预计这次暂停要持续到9月、10月份。这个消息的来源是财联社、中房报，但尚未得到官方证实。

　　暂停给3.5万元以上楼盘发放预售证，跟限价政策有关系。或许未来两个月杭州将有大事发生，或许是目前的同比上涨指标用完了。

　　整体而言，自韩正副总理主持房地产座谈会以来，主要城市的楼市在收紧。但不是全面收紧，部分偏冷的大城市还有放松迹象，比如北京土地出让几乎全面取消了限价。

　　说到底，楼市还是会板块轮动，各地轮流卖一波、热一波，然后调控。齐涨齐跌，很难出现了。

　　换句话说，未来走势是大家“轮流去食堂吃饭”，吃饱了就先回宿舍，等下顿饭。