刘晓博：深圳对自己有多狠？答案来了……

lameihua

　　今天（7月30日）傍晚，深圳楼市传来一个重磅消息：备受瞩目的网红级新盘——华强城，公布了销售方案。

　　虽然深圳早在7月15日就宣布了空前严厉的楼市新政，但对于“网红级新盘”该如何销售，此前一直没有公布细节。

　　只是在“715”出台的“新八条”里说：

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　而刚刚公布的“华强城”销售方案，堪称是为未来一段时间深圳新房销售“立规矩”、“创先例”的。

　　上图就是华强城通过官微公布的销售方案。

　　这次华强城一共出售556套住宅，客户按照上述方案积分，最终选择积分排序前5560名作为诚意登记客户，于8月14日公开摇号，8月16日线下选房。也就是说，这个网红盘最终只能有5560人有摇号资格，超额认购倍数被控制在10倍，避免了万人摇号的出现。

　　其中最核心的，是里面的积分表：

　　可以看出，这个积分表对无房家庭和单身，表现了最大的诚意。

　　如果你无房、且没有购房记录，那么可以直接积50分；

　　如果有购房记录、但目前无房，可以积40分。

　　至于家庭有1套房，希望购买2套房的，只能积10分。

　　积分的第二项，是户籍。夫妻都是深圳户口的，可以积10分；夫妻仅1方是深圳户口或者单身的，积5分。夫妻都是非深户，或者单人非深户的，积0分。

　　积分的第三项，是社保。如果是家庭的，可以计算夫妻在深圳社保的总月数，每月0.1分；如果是单身购房，只计算本人在深圳的社保月数，每月0.1分。

　　从上述积分结构看：

　　第一，在深圳有没有住房，是最重要的积分项。给予真正无房户的积分高达40到50分，二套房购房者只有10分，差距巨大。

　　这意味着，深圳此次楼市调控给予了刚需家庭最大的支持力度，并让来深圳落户并交社保少于15年的家庭，很难有机会购买到“网红新盘”。

　　而且华强城新盘的全部房源，都放入了跟这个积分挂钩的“摇号池”，这在全国还是首例。

　　第二，积分对于深圳户籍给予了一定的倾斜，但加分不算多。

　　一个城市，可以适当照顾户籍人口的利益，但不能过度。华强城此次方案里的户籍加分因素，拿捏的还是比较到位的。毕竟，深圳的户口不难获得，户口不是强门槛，如果一个购房者在乎这5到10分，可以选择入户。

　　第三，社保年限的积分设置，也比较合理。这其实是对“长时间在深圳工作的人”的一种补偿。

　　购买2套房的家庭，在第一项里积分被严重压低，如果没有社保项目给予调整，也是不合理的。有了社保的加分，可以让在深圳长时间工作的、拥有了1套房的家庭，也有机会买到新房。

　　由于购买2套房的人和家庭在第一项里积分比最高分少了40分，如果通过社保补齐需要至少400个月。如果夫妻两个人一起积分，就意味着每人要连续缴纳16.7年的社保，才能在购买2套房的时候，拥有跟购买首套房（且无购房记录）的人一样的积分。

　　看懂了这一点，再回顾一下深圳7月15日出台的“新八条”，你就能理解深圳的这一次调控，对自己有多么狠：

　　1、想在深圳买房子，有户口的还要有连续3年社保，没有户口的需要有连续5年社保。这意味着，之前深圳户籍的孩子满18岁自动获得的购房资格，没有了；深圳人把退休父母户口迁到深圳，他们的购房资格没有了；

　　2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。而且多次离婚的，追溯3年，涉及的所有家庭的房子加起来算。

　　3、家庭无房有购房记录的，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　4、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　5、总价超过750万的住宅，都算是非普通住宅，要缴纳“豪宅税”。

　　深圳7月15日的调控措施堪称空前严厉，尤其是户籍人口购房要附加3年社保，全国独一份；离婚购房追溯3年内所有的婚姻记录，全国独一份；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，也是全国独一份。

　　现在，从华强城新房销售方案里，我们看到了深圳对刚需的空前倾斜，以及对购买2套房的空前压制——夫妻双方一起在深圳连续缴纳16.7年的社保，才能保证买2套房的时候，跟“买首套房的”站在同一个起跑线上。

　　毫无疑问，深圳的楼市调控达到了史无前例的高度。

　　那么问题来了：深圳为什么这么狠？这意味着什么？

　　第一，深圳住房太稀缺，不这么狠，控制不住房价。

　　根据中国移动大数据（2017年11月），深圳常住人口大约2200万，但有红本的住宅只有200万套左右，其他住房要么是违法建筑，要么是农民房或者工厂区宿舍。深圳的自有住房率在全球大城市里，都可能是最低的。再加上每年数十万人口的流入，住房供需矛盾太大。

　　第二，由于政府严格限价，新房事实上成为红利，把宝贵的红利送到最需要的、对深圳最有贡献的家庭（个人）手里，关系到社会公平，也关系到城市的竞争力。

　　深圳这一轮楼市调控，大幅收紧了“房票”，削减力度可能高达40%。其目的，就是保证来深圳工作的刚需家庭、个人可以买到房子。全面抑制一个家庭通过离婚、迁老人户口等方式，在深圳购买第三、第四套房子，并大幅提高了家庭购买第二套房子（新房）的难度。

　　第三，深圳空前严厉的楼市调控，可能意味着深圳在建设社会主义先行示范区的道路上，将承担更重的担子、有更大的使命、获得更多的利好。

　　楼市对利好越来越敏感，所以中央每次给地方出台大利好之前，必然调控楼市。比如海南在拿到全岛自贸区、自由港的大利好之前，就大幅收紧了楼市调控。雄安新区官宣的同时，也公布了严厉的措施。

　　此次深圳出台严厉的楼市调控，或许意味着深圳会有更多的使命和利好。至于未来是扩权还是扩容，让我们等待官宣吧。

　　最后，还想表达两个看法：

　　第一，深圳在房地产政策上“对自己狠”，是深圳老百姓的福分。控制住房价，深圳才能有光明的未来。

　　到目前为止，深圳出台政策的力度非常大，足以保证深圳楼市在未来2到3年保持平稳。无论深圳今年是否有大利好，深圳楼市在4季度降温，在明年1季度入秋、甚至入冬，都是可以期待的。炙热的深圳楼市，的确到了该静一静的时候。

　　第二，目前出台的政策，都是控制需求端。要控制住深圳房价，最关键的还是要提供足够的供应量。

　　如果深圳不能扩容，那么建议深圳要大幅缩减生态红线保护范围，至少降低10%的比例（目前深圳将近一半的面积被生态红线保护）。10%，就是将近200平方公里。这200平方公里，要集中用来建设住宅、学校、医院、道路和其他公共设施。不大幅增加深圳住宅供应量，从长远看解决不了深圳高房价的问题。

　　对自己足够狠的深圳，未来应该在增加住宅用地上，再狠一些！