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刘晓博:楼市再传利空,最尴尬的时候来了!

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发表于 2020-7-29 22:09:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
  7月28日,楼市再传新利空!

  据“21世纪经济报道”等媒体报道,央行近日向各商业银行发出了《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》。

  这份“紧急通知”要求各银行上报“消费类联合贷款业务”的业务。其中包括线上联合消费贷款的规模、加权平均利率,还特别区分了蚂蚁花呗和蚂蚁借呗合作的消费贷款余额、不良率、以及平均利率和不良率、信用卡透支的不良率等。

  数据包括了今年1月到6月的每个月月末,以及2018年12月、2019年06月、2019年12月三个半年节点。

  据悉,央行尚未对联合贷款的规模以及比例作出限定。

  也就是说,到目前为止这只是一次数据摸底。由于通知上有“紧急”二字做定语,所以显得有点非同寻常。

  在刚刚过去的7月里,央行、银保监会一直像唐僧念紧箍咒一样,一遍一遍地给楼市传递收紧的政策信号。

  比如在7月11日,银保监会采用“自问自答”的方式,谈及上半年金融业存在的问题:

  部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃,有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫。

  7月17日银保监会公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》,要求单户用于消费的“银行发放的互联网贷款”,个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元。

  7月24日,韩正副总理主持全国房地产座谈会,提出“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。”

  由此可见,防止违规资金流入房地产市场,防止出现资产泡沫,是当前官方的基本态度。

  那么,资金都可以通过哪些渠道,违规流入房地产市场?

  首先是银行,其中最大宗的是各种经营贷、消费贷,可能被挪用来炒楼。对此,官方已经开始清查,并处理了一些银行。

  其次,是互联网贷款。这又分为银行发放的互联网贷款,银保监会7月17日出台了新规,20万封顶。互联网贷款里,还有诸如花呗、借呗等跟银行联合发放的消费贷,这次央行摸底,就是针对这部分资金。

  这部分资金有多少,没有看到正规渠道的数据。媒体说可能有1万亿,我对此表示怀疑。1万亿可能夸张了,估计三四千比较靠谱。

  算上银行自己用互联网方式发放的消费贷款,两者加起来1万亿,这是有可能的。

  央行自2019年初改革落地后,增加了宏观审慎监管的职能。这意味着,央行将关注跨领域的金融风险传递,并及早采取措施。此次摸底“线上联合消费贷款”,就是在履行宏观审慎监管的职能。

  摸底之后,一定会有行动。而行动的结果,是让楼市的资金减少,起到釜底抽薪的作用。

  那么问题来了:楼市接下来将怎样走?房子还能继续作为投资品吗?

  第一,楼市政策的确在7月发生了新的、重大的变化,其中7月24日的座谈会就是最重要的标志。

  我之前在文章里分析过,2016年以来中国楼市的政策周期越来越短暂,一般来说6个月就可以构成一个周期。

  比如在2018年四季度,由于经济下行压力较大,楼市开始松绑。到了2019年1月,北上广深四大一线城市甚至都给楼市减税,高潮是3月初东莞二手房交易基本废除了20%的个税税率。但到了4月中下旬,随着楼市回暖,政策开始收紧。

  2019年的4月到10月前后,楼市政策是偏紧的。但到了11月、12月,又开始放松。标志是2019年11月11日深圳取消豪宅税,然后宽松一直延续到了今年前5个月。2020年6月开始,又逐步收紧,直到现在。

  也就是说,楼市的“鸟笼行情”震荡区间越来越小。而楼市回暖和推动去库存,不再采取全国的方式,而是局部进行,板块轮动。比如去年苏州比较热,今年深圳比较热,各自带动一些城市活跃。

  未来还会制造一些区域热点,然后封住;换个地区,再出现新的热点。有人说这是打地鼠游戏,的确有点像。至于地鼠是怎样冒出来的,留给大家自己思考。

  第二,未来半年,楼市将有所转冷,但不会很冷。

  这一轮收紧原因有两个,一是经济出现了明显反弹,稳增长、保就业有了底气;二是深圳、东莞这个板块上涨太多、太快。

  但另一方面,由于全球疫情仍然在僵持状态,出口形势不好是肯定的。再加上中美博弈带来的不确定性,可能影响到订单和企业扩张产能。所以,楼市不能太冷。冷了,还是会有放松的举动。

  至于这一轮上涨的领头羊深圳,7月15日出台的“新八条”比较有杀伤力。我的判断是,无论接下来深圳是否有大利好,深圳房价在四季度都撑不住,市场变冷是必然的,深圳房价出现一定跌幅也是必然的。

  要知道,深圳这一轮举措,至少让市场短期内减少了40%的购房资格。大家重新凑资格,要等3年。所以,深圳的调控措施,至少可以保证深圳自己2到3年内市场的平稳。

  第三,中美博弈日渐激烈,未来可能会有更多不可预测的事件,所以无论是楼市和股市,管理层都不愿意出现泡沫。如果泡沫过大,很容易在博弈中摔倒。

  另外,中国仍然希望人民币国际化。而国际化的前提是币值的稳定。资产泡沫太大,不利于币值的稳定。2015年的股灾,就曾带来人民币3000个基点的贬值(2015年8月中旬)。同样的,房价过高也会让稳定汇率难度更大。

  最近外汇管理局官员重提“人民币货币区”的想法,还提出“人民币已具有作为区域锚货币的基础条件”等观点。要做到这一点,防止资产泡沫、维持币值稳定是非常重要的。这也是未来中美战略博弈的一个重点。

  由此看来,楼市未来保持平稳是大概率的。一旦有过热势头,必然招致调控。

  于是会形成这样的尴尬局面:楼市,中国政府不让你炒;股市,美国政府常来骚扰。散户在货币超发的时代,越来越难以找到安全的资产。想保护自己的财富,难度非常之大。

  所以说,这是最尴尬的时候!

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