老油条：地拿疯了

lameihua

　　最近上海传来的房地产消息可是不少。

　　从疫情放水开始，房地产炒得最热闹的是深圳，此前我们也曾经讲到过这个话题（参见《摁住深圳房价》），但深圳只是因为靶子太大，步子也太大，才扯到了蛋。在深圳这个先头部队后面，偷偷跟涨的城市可是不少，上海就是暗涨最明显的一个，上涨10~20%的地块比比皆是。

　　这也算是在情理之中吧，毕竟水放了这么些，总要有个去处，各种核心资产涨价都是可以理解的。所以今天我们先不说上海的商品房和二手房问题，因为真正让人惊讶的是，上海在房地产行业上游的拿地环节也已经快疯了。

　　根据财新的报道，7.21~23号，上海接连拍出了浦东唐镇、嘉定和奉贤新城的三个地块，全部都是溢价成交。其中溢价最高的是嘉定区地块，被路径地产以将近45%的溢价拿到手，堪称郊区地王，让很多业内人士都看傻了。

　　说拍地溢价可能大家没什么概念，那来点实际的数字。

　　被华侨城拿下的唐镇地块，最终成交楼板价是4.4万元/平，估计最后新建楼盘的问世价在7万左右。

　　唐镇块是张江的睡城，居民的收入不会低，周边生活设施和民生设施也都有，所以这两年炒作得比较厉害。但再怎么炒作，你恐怕也很难想象这么一个二手房均价不过4.5万，且在外环以外的地块，能把楼板价叫到4.4万。

　　在张江上班的新上海人真的会来接盘吗？

　　但是不管需求端的反馈会如何，最起码出手的房企对这些地块的期待看上去是很高的，也确实在真金白银地满仓干。

　　一些分析认为，这背后的商业逻辑主要有三个：

　　第一，上海在政策面上放宽了房企拿地的限制，缩短了保证金冻结时间，也取消了15%的自持要求，还向更多的房企发出了邀请。这使得房企之间的竞争显得异常激烈。

　　第二，房企在上半年的疫情之后，目前开始逐步复苏，回款压力稍微减轻，战略倾向上又回到了过去的扩张性思维中。尤其是对于那些还没有死的中小房企来说，想要避免（也许是尽可能延长）被巨头吞并的结局，持续拿地也是一种生存的必须。

　　第三，上海和国内大多数大城市一样，土地出让受到宏观政策影响，这几年的节奏都比较慢，房企对上海的地块产生了强烈的饥渴。

　　但如果你比较关注房地产，那么疫情之后房企加速扩张的新闻应该从5月起就已经看到了不少。赚得盆满钵满的也不仅有上海，广州、深圳和一些强二线省会也都差不多。

　　上海不是一个孤例，而只能说是全国情况的一个代表。

　　疫情和洪灾的修复远未完成；高层对金融机构让利于民、让利于中小微实体企业、甚至股市的指导意见层出不穷；房企则是从去年开始就在喊穷。这些郊区地王究竟是怎么冒出来的?

　　其实答案也很简单——举债嘛。

　　6、7两个月份，中国房企的融资规模正在持续扩大，募资对象也不局限于国内，大量房企在国外借的债一点也不比在国内的少。而无论是境内还是境外，对中国房地产稍有了解的债权方也都对房企的偿还能力有较高的评级，房企的融资成本和融资难度都并不高。

　　这种举债发展的模式，是过去20年中国房企根据中国房地产市场的特征摸索出来的成熟的扩张之路，目前为止还没有遇到过很大的问题。但监管层显然已经对这种趋势深恶痛绝，毕竟其中包含着多少泡沫、多少危机，监管层的眼睛比房企自身看得清楚得多。

　　去年年终，发改委就一纸通知，要求房企发行外债只能用户置换中长期即将到期的外债，也就是所谓的“借新还旧”。境内债没有作硬性规定，但事实上也是如此。这意思已经很明确了：房企不可以再这么举债无序扩张，它透支的是国民消费能力和外汇储备，最终将对主权信用造成影响。

　　但仍然是疫情，打乱了这一调控步骤。

　　今年上半年能明显感到的一个趋势是，金融监管趋松，货币政策更是不提了，一切还需要为民生减负让道，各方的压力其实都很大。地方政府没钱，需要土地出让来获得一些周转的机会；房企需要尽快拿地，抢在下半年可以预见的监管收紧之前尽快囤地；金融机构继续放债给有确定收益的房企，以保证在不断放水的大潮中提前锁定更稳定的收益。

　　如果你是高层，面对这一群嗷嗷待哺的娃，你能怎么办呢？

　　怕是也只能高抬贵手，避免产生更进一步的连锁反应吧。

　　这正是楼市链条的微妙之处：人人都知道它是个什么玩意，可是又没有人能抗拒它。这可能就是夜壶的最高境界。