司南君：从深圳楼市看全局，难道楼市调控就此成常态？

lameihua

　　内容摘要

　　之前幻想楼市重回“癫狂”上涨的人可以“洗洗睡了”。因为，未来的楼市，哪里“火”，哪里的“灭火”政策将突破你的想象。

　　今年上半年，很多地方楼市出奇的“火”，价格的攀升如同火箭一样直线蹿高。

　　其中，最为火爆的要数深圳楼市，房价一天比一天高，甚至高的有些离谱。

　　然而，从7月份开始，不少城市调控加码，限价、限购出台，这些无疑是给炒房客浇了一盆凉水。

　　调控力度最大的城市也是房价上涨最大的深圳，出台“深圳史上最严限购令”。

　　可以说，哪里楼市“火”，哪里“灭火”工作的力度就会是最大的。

　　这里我们先来看看被称为“深圳史上最严限购令”。

　　7月15日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称”715新政”），共提出八项措施，涵盖限购、信贷、税收等方面内容，堪称深圳史上最严楼市调控政策。

　　虽然只有短短几条。但条条都是干货。废话不多，但杀伤力极大。简单解读一下：

　　1、想在深圳买房，需要落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年；有的中介看到这条瞬间崩溃，正在带客户签合同的路上，客户一下就失去了买房资格。

　　2、首付比例调整：无房无贷首付30％；保护刚需，无房有贷，买普通住宅首付50％，买非普通住宅首付60％；购买二套，普通住宅首付70％，非普通住宅首付80％；而深圳对于豪宅的认定，也重新加强，750万划线，只要多于750万的，都算是豪宅，而且还有两个条件，容积率在1和建筑面积144平。也就是说按照深圳的均价计算，100平米以上，稍微品质高一点的楼盘，基本就是豪宅了，那么首付8成，也就快跟全款差不多了。所以这相当于把杠杆降了下来，我们的都知道，深圳楼市重新开始上涨，其实就始于上次豪宅放松。

　　3、全国最严的，限制离婚炒房政策，离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说，你即便离婚都没有用了，也得等上3年才能算两个家庭，也才能买房。

　　4、二手房加税，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。这对于二手房又是一记重锤，打击二手房的目的，二手房在新房面前失去优势之后，个人就越来越难以变现。

　　5、保护刚需，新房抽签优先无房、个税或社保缴纳时间长的；也就是说，购房资格虽然都有，但是资格并不平等，这也是引导刚需去购买新房，越是刚需，在新房那边越有优势。

　　6、房屋抵押合同不予办理产权登记，还要严厉打击房地产市场违法违规行为，对捂盘惜售，虚假广告等重点整顿。

　　新政的出台无疑是为了打击今年以来深圳楼市中过热的炒房情绪，抑制房价魔幻般的上涨行情。如今新政落地仅一周，但是深圳的二手房市场已经出现明显的降温势头。

　　有媒体消息称，政策刚出炉不久，深圳楼市很快出现降温迹象，不少楼盘的挂牌价有了明显调整。

　　显然，这次新政被称为“深圳史上最严限购令”功效是威力十足，但这或许只是抑制了房价的短暂上涨，并不能从根本上解决矛盾。

　　如果不能从供给端釜底抽薪，供需失衡的长期矛盾是难以通过货币政策等行政手段化解的。

　　所以，很有可能发生的事情是，深圳楼市调控会有“第二季”。

　　但从目前情况看，再调控加码的可能性其实小了，一味打压，意义也不大，市场需求还是在那里。从长效机制来讲，应该增加土地供应等来调节，所以接下来是积极供地。

　　可喜的是，根据《深圳市2020年度建设用地供应计划》，深圳今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍。

　　深圳市人大常委会网站日前发布关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，拟明确当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可对未签约部分房屋实施个别征收。

　　这些内容丢失有助于增加土地储备，增加后续的房源供应。虽然力度不是很大，但是一个很好的开端。

　　深圳只是全国楼市调控的一个典型代表，在国家的意识层面上，房住不炒是要坚决贯彻执行的，这也成为各地政府的职责所在。

　　所以，哪里楼市“火”，哪里的“灭火”政策将会突破极限。

　　从资金供给的根源——央行的态度就可以预判到这点。

　　央行《2020年第一季度中国货币政策执行力报告》明确指出：坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　如果仔细对比此前央行发布的报告就能发现，一季度报告中删除了“因城施策”这四个字，这在某种程度上可以看作的对楼市调控的“查漏补缺”。虽然说因城施策政策的出台是为了贴合各个城市的实际情况，有针对性地进行调控，但在很多时候因城施策却被用来“松绑”。

　　在今年前两个月的时候，就有不少城市借着因城施策的名义放松对楼市的调控，例如河南驻马店出台降低公积金购房首付的政策、广州出台取消公寓限购政策，此外还有青岛、宝鸡等城市也出台了“松绑”政策，但都很快就被叫停了。

　　现在央行报告中删除了“因城施策”，就是在杜绝个别城市利用因城施策的借口对楼市进行放松。

　　因此，从这一点来看，未来楼市调控只会更加严格。这种调控将会是常态，只会收紧，不会放松，经济负增长的现在尚且如此，未来经济复苏后，更是如此。