刘晓博：深圳之后，又一个城市出手了！商品房的性质起变化了……

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　　继7月15日深圳出台楼市新政之后，又一个大城市出手了！

　　宁波官方今天上午公布了《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，其核心内容是：

　　在“市六区”（海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区）无房，且符合下列条件之一的家庭，可以按照本通知要求优先认购1套商品住房：

　　1、家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；

　　2、近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；

　　3、本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

　　文件要求“房企”在新盘发售的时候，至少提供50%的可售房源，供“无房家庭”优先认购，“无房家庭”优先认购的商品住房，须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

　　而这是宁波在短短半个月时间里，第二次出手调控楼市。

　　此前的7月6日，宁波市四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，扩大了宁波市的限购范围，具体为：

　　北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。

　　宁波此次出台的政策，跟深圳有异曲同工之处，这就是：在有显著人口增量的高级别城市，地方政府已经开始改变普通商品房（特别是新房）的属性，视作是“准保障房”了，如果你想买、或者优先购买，都必须附加“对当地城市有贡献”的条款了。

　　以深圳为例，之前只要落户就可以买房。无论是你刚刚年满18岁，尚未工作的人士；还是在内地退休，到深圳投靠儿女的老人。

　　但“715”的“深圳新8条”之后，这两类人群都失去了购房资格。你必须在深圳有连续的3年社保，才能买房。或者在深圳退休，且退休之前社保满了3年。

　　现在宁波的政策，也有这种政策导向：你想在限购区域内买房子，就必须是刚需或者准刚需，或者是宁波需要引进的人才。

　　上图：民间统计显示，目前房价上涨最显著的除了深莞惠（深圳都市圈3市）之外，就是宁波。

　　其实在杭州、苏州的新房发售时，也都陆续增加了对刚需、人才倾斜的条款。

　　而深圳，估计也会很快公布热点楼盘的销售指引，会增加很多门槛，把超额认购的倍数控制在个位数。方式不外乎：你是不是刚需，是不是人才，在深圳连续缴纳社保的年限等等。

　　有了这些门槛，万人抽签的网红盘将很难再诞生了。

　　这有点类似80年代中期的时候，高考之前有一次预考。大概有一半的学生会在预考中被刷下，只有剩下的一半才能参加真正的高考。

　　或许有人会说：房地产是一个产业，应该遵循市场法则。政府可以增加保障房的比重，但不应该干涉商品房的定价和销售。

　　这个道理固然不错，但住房毕竟还是生活必需品，类似大米白面。遇到特殊时期，政府干预价格，甚至实施配给制都是允许的。

　　由于严格限价，目前在各大城市都普遍出现了新房价格低于二手房的情况，如果考虑到交易的税费，差距就更加明显。

　　在这种时候，谁买到房子就能赚钱，动辄就是上百万甚至上千万的收益。所以应该公平分配这种机会：比如向刚需，对城市贡献大、时间长的人群倾斜。简单的、不设定条件的“抽签”，反而是可能是最不公平的。

　　也就是说，由于新房限价，大城市的普通商品房也具有了保障房的性质，也不是随便每个人都可以购买。

　　而这种情况，会在越来越多的城市出现，而且会成为一个长期的现象。

　　所以，如果你在“有显著人口增量的、高级别城市”还有房票，尽量早点用。因为不知道明天还有没有。

　　这次深圳的“新8条”，可以让一个家庭在一夜之间失去3个购房资格（退休的父母，刚满18岁的孩子）。即便是积攒社保，也只能找回来1个资格（18岁的孩子，交3年社保）。随迁老人在深圳购房的资格，很有可能永远都不会有了。即便深圳扩容，核心城区估计也不让买了。

　　这就是鸟笼行情下的中国楼市：城镇化的马太效应，将带来楼市调控的“马太效应”。