明哥在路上：房价的列车，开始倒车

lameihua

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　　在过去的2年多时间里，明哥曾经呕心沥血，撰写过多篇研判房价走势的深度文章。

　　每一篇看起来都神似论文，穷尽数据和逻辑，无非是在阐述一种思维的巨变：在1997-2017年驱动中国房价20年长牛的变量，已经在悄悄地变弱或者转向。

　　但是，由于绝大部分国人，没有受过科班的投资学教育，「房价永远上涨」的执念，已经让他们无法接受和吸收任何有悖于既往认知的变化。

　　所以，当全国最热门的城市，深圳，也迎来了史上最为严格的调控力度后，大家才从「房价永远上涨」的迷梦天空，落下地来，开始寻找锚点。

　　原来，在同样调控政策的北京，无声无息的3年里，房价跌了30%。

　　在这关键的年度里，面临着历史性的拐点，对房价的估值模型，一定要从根子上重塑，否则的话，一旦犯错，损失巨大。

　　当我们评估一支股票的合理价格时，有两种估值模型。

　　第一种：成长型公司。由于公司处于高速发展阶段，市场空间巨大而看不到天花板，需要运营资金再投入，分红少，估值高。

　　投资者赌的就是，锚定高速发展若干年后的最终目标价，只要还没到，就有人进场来买股票，从而赚取低买高卖的差价。

　　估算成长型股票可以享受的市盈率时，可以采用同行对标法、市场空间法、和业绩增速匹配的PEG法。

　　以2017年底之前的「腾讯控股」为例，微信尚未大规模商业化、金融科技还在开疆拓土，如果纠结于年报上的净利润数字，而看不到美国的亚马逊、Facebook、Netflix之类的公司市值，错失了腾讯的股票，会追悔莫及。

　　第二种：价值型公司。公司处于成熟发展阶段，市场已经瓜分干净，少数几家幸存公司的集中度比例也稳定下来，每年的利润都沉淀在账目上，不再需要投入，分红比例提高。

　　但是，价值型公司缺乏扩张的空间，估值时只能按照公司每年给予股东的分红，来贴现计算。

　　估算价值型股票的市盈率时，只有一种最稳健的办法，那就是将股价和分红比倍数。

　　以地产开发商「万科A」为例，最迅猛的发展阶段是2008年之前、2014-2016年4万亿棚改贷款刺激时期。从2016年之后就步入了缓慢发展阶段，估值只有个位数。

　　作为投资股票的人而言，目标公司适合于哪种模式，一定要心里门清，灵活运用。

　　反映在房价上，不同历史时期，估值模型也是不一样的。

　　在1997-2017的20年时间里，经济高速增长，货币宽松刺激经济、农民进城的城镇化浪潮、高层政策鼓励购房、和发达国家房价落差大。

　　假如把这段时间的房子，比作一家上市公司的话，股票绝对可以称作是成长型股票。如果这个时期对房子进行估值，自我束缚，非要使用租售比的数据来评估目标价，那绝对会错失巨大的时代红利。

　　在这20年来，大家对房子的高估值和追捧心态，并不是源自于买下房子后产生的房租收益在多长时间能够收回购房成本，而是知道有人会以更高的价格从自己手中买走房子，赚取差价。

　　把北京对标纽约，上海对标伦敦，深圳对标香港，是最常用的估值方法。

　　但是，从2017年开始，经济增速不断下台阶，货币增速下降，城镇化普及率到达拐点，调控政策层层加码，部分城市开始驱赶低端人口，房价超越了某些西方发达国家的一线城市。

　　新时代背景下的房子，已经完成了高速成长的使命，比作一家上市公司的话，就是价值型的了。

　　所以，房价是否合理，就要完全放弃基于不合理目标空间、国际对比、高速上涨预期的那套逻辑了，而要拿出计算器来，详细估算房子每年能够带来多少租金，评价租售比是否合理。

　　如果一线城市：北京、上海、深圳，调控政策能够持续稳定下去的话，那么租售比在4%左右是合理的，对应于股票估值的25倍市盈率。

　　按照这种估值模型，一套总价600万的房子，每年必须带来稳定不间断的24万元租金，合约每个月2万元租金。

　　如果每个月收到的租金不足2万元，那么600万元的总房价，就是缺乏支撑的。

　　如果考虑到房贷利率成本，大约在年化4%左右，租售比必须达到8%，才算估值合理。每个月能收租4万元的房子，才能值600万元的总价。

　　如果时代已经转向，房价的成长性阶段逻辑，不复存在，必须使用价值型逻辑来评估时，还沉浸在过去的幻想中，追高买入，那么财富的湮灭，是悄无声息、威力巨大的。

　　显然，连「社会主义先行示范区」的深圳，都要迎接国家高层的强力打压，已经宣告了全国所有城市的房子，必须转入价值型模式的估值阶段了。

　　如果有人用成长阶段的需求，来评估价值型阶段的需求，那就是刻舟求剑了。

　　一种典型的谬误就是：深圳的土地少，住宅少，无论如何调控，现在5-7万元的单价都是足以维持的，刚性人群永远不缺。

　　事实却是，一旦没有了涨价预期，90%的需求就都瞬间消失了。有差价空间的时候都是刚需群体；等价格掉头往下了，刚需人群都不见了。

　　不换脑子，就换人。

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　　依照惯例，再梳理一下近期的股市热点。

　　1、在明哥成功预测到昨天的暴跌后，今天两市企稳，略有反弹，但是成交额急剧萎缩，只有1.1万亿元。

　　这和过去11个交易日中，成交额动不动1.5万亿元相比，盛况不再了。

　　牛市是需要高成交额作为地基的，如果越来越缩水，总有一天会再次迎来暴跌。

　　时机可能就在下周，科创板解禁的第一天。

　　2、世界排名第一的芯片代工厂商，是台湾的台积电。

　　该公司今天宣布，2020年第二季度营业收入3107亿台币，同比增长28.9%，净利润1208.2亿台币，同比增加了81%。

　　这说明，哪怕大陆最大的手机厂商：华为，无法给台积电贡献订单，华为让出的市场份额，很快被世界上其他手机品牌给填补了。台积电，稳坐钓鱼台。

　　最近香港和大陆科创板热炒的「中芯国际」，和台积电的差距，有多大呢？

　　台湾的台积电，市场份额占据了全球半壁江山，为51.5%；

　　韩国的三星，占比18.8%；

　　美国的格罗方德，占比为7.4%；

　　台湾的联华电子，占比为7.3%；

　　中国大陆的中芯国际，占比为4.8%。

　　就算不比较2020年第二季度最新的业绩数据，看2019年全年的。

　　2019年，台积电的营收达到357亿美元，中芯国际的营收为31.16亿美元，不足前者的零头。在净利润方面，前者为115亿美元，后者只有2.35亿美元。

　　较大的技术差距，导致的是毛利率的天壤之别。台积电毛利率一般在47%-50%，中芯国际却只有7.89%。

　　所以，爱国固然是好事，但是炒作股票，也要按照基本法。

　　你说对不？